묵시적 갱신 후 이사하면 복비 내야 할까? 계약해지·3개월·중개수수료 책임 총정리

전세나 월세 계약기간이 끝났는데 집주인과 세입자 모두 별다른 이야기를 하지 않아 계속 거주하는 경우가 있습니다. 이런 상황을 보통 묵시적 갱신이라고 합니다.

그런데 묵시적 갱신 상태에서 갑자기 이사를 해야 한다면 가장 많이 생기는 문제가 있습니다.

“계약이 자동으로 연장됐는데 지금 나가도 될까?”, “집주인에게 3개월 전에 말해야 한다는데 정확히 무슨 뜻일까?”, “새 세입자를 구하는 부동산 복비는 내가 내야 할까?”

결론부터 말하면 주택의 묵시적 갱신 상태라면 임차인은 언제든 계약해지를 통보할 수 있고, 집주인이 통보를 받은 날부터 3개월이 지나면 계약해지 효력이 발생합니다. (법률정보센터)

그리고 정상적으로 묵시적 갱신을 해지하는 경우라면 새로운 세입자를 구하기 위한 중개보수를 기존 세입자가 당연히 부담해야 하는 것은 아닙니다. 정부 생활법령정보에서도 이 경우 새 임대차의 중개의뢰인은 임대인과 새 임차인이므로 임대인이 자신의 중개보수를 부담한다고 안내하고 있습니다. (이지법률)

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묵시적 갱신이란?

전세나 월세 계약기간이 끝난다고 해서 모든 임대차계약이 자동으로 종료되는 것은 아닙니다.

주택임대차보호법에서는 일정 기간 안에 임대인이나 임차인이 계약을 끝내겠다는 의사를 밝히지 않았다면 기존 조건으로 임대차계약이 다시 이어진 것으로 봅니다.

임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신거절이나 조건변경 통지를 하지 않고, 임차인 역시 종료 2개월 전까지 별도의 통지를 하지 않았다면 일정 요건 아래 묵시적으로 갱신될 수 있습니다. (이지법률)

쉽게 말하면 계약기간 2년이 끝났는데 집주인도 아무 말이 없고 세입자도 계속 살고 있다면 묵시적 갱신 상태가 될 수 있다는 뜻입니다.

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묵시적 갱신되면 다시 2년을 무조건 살아야 할까?

그렇지 않습니다.

묵시적 갱신이 되면 계약이 연장되지만 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있습니다.

주택임대차보호법 제6조의2는 묵시적으로 갱신된 경우 임차인이 언제든 계약해지를 통지할 수 있도록 규정하고 있습니다. (법률정보센터)

따라서 묵시적 갱신 후 1개월만 살았든, 6개월을 살았든, 1년 이상 살았든 법에서 정한 방법에 따라 해지를 통보할 수 있습니다.

여기서 중요한 것이 바로 3개월 규정입니다.

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'3개월 전에 말해야 한다'는 것은 무슨 뜻일까?

많은 사람들이 묵시적 갱신 상태에서는 이사하기 3개월 전에 반드시 통보해야 한다고 알고 있습니다.

정확히 표현하면 조금 다릅니다.

임차인은 언제든 계약해지를 통보할 수 있지만, 해지의 효력이 발생하는 것은 임대인이 통보를 받은 날부터 3개월이 지난 뒤입니다. (법률정보센터)

예를 들어 집주인이 2026년 9월 10일에 세입자의 계약해지 통보를 받았다면 원칙적으로 그날부터 3개월이 지난 시점에 계약해지 효력이 발생하게 됩니다.

따라서 세입자가 오늘 당장 집주인에게 “다음 주에 이사하겠습니다”라고 통보했다고 해서 다음 주에 법적으로 계약이 바로 종료되는 것은 아닙니다.

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3개월이 지나기 전에 이사를 가면 어떻게 될까?

실제 생활에서는 새로운 집을 먼저 구해 놓아 3개월을 기다리지 못하고 일찍 이사하는 경우가 있습니다.

예를 들어 9월 1일에 해지를 통보했는데 새집 입주일이 10월 1일이라고 생각해보겠습니다.

세입자는 10월 1일에 실제 짐을 빼고 이사할 수는 있지만 집주인과 별도 합의가 없다면 임대차계약 자체는 바로 종료되지 않을 수 있습니다.

법정 해지 효력이 생길 때까지 기존 계약관계가 유지될 수 있기 때문입니다.

특히 월세라면 해지 효력이 발생하기 전까지의 월세 문제, 관리비 정산, 보증금 반환시기 등을 집주인과 미리 확인해야 합니다.

 

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그렇다면 묵시적 갱신 후 이사할 때 복비는 누가 낼까?

가장 중요한 부분입니다.

예를 들어 전세 2년 계약이 끝난 뒤 묵시적으로 계약이 연장됐습니다.

세입자가 1년 정도 더 살다가 이사를 가기 위해 집주인에게 해지를 통보했습니다.

집주인은 새 세입자를 구하기 위해 부동산에 집을 내놓았습니다.

이때 집주인이 기존 세입자에게

“당신이 먼저 나가는 것이니 새로운 세입자를 구하는 복비를 내세요.”

라고 요구하는 경우가 있습니다.

하지만 묵시적 갱신을 법에 따라 정상적으로 해지하는 것이라면 기존 세입자가 새 계약의 중개수수료를 당연히 부담해야 하는 것은 아닙니다.

정부의 '찾기쉬운 생활법령정보'에서도 이와 동일한 사례에 대해 임대인이 중개보수를 부담한다고 명확하게 안내하고 있습니다. (이지법률)

그 이유는 새로운 임대차계약의 중개의뢰인이 일반적으로

집주인 ↔ 새로운 임차인

이기 때문입니다.

기존 세입자는 새로운 임대차계약의 당사자가 아닙니다.

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“세입자가 먼저 나가는데도 집주인이 복비를 내나요?”

묵시적 갱신이라는 점이 중요합니다.

일반적인 최초 전세계약 기간 중에 세입자가 개인 사정으로 중도퇴거하는 것과 묵시적 갱신 후 법에 따라 해지하는 것은 서로 다릅니다.

정부 생활법령정보에서는 묵시적 갱신 후 이사를 나가는 사례에 대해 새로운 임차인을 구하는 중개의뢰인은 임대인과 새로운 임차인이므로 중개보수는 임대인이 부담한다고 설명합니다. (이지법률)

따라서 단순히

“세입자가 먼저 나간다고 했으니까 복비는 세입자가 내야 한다.”

라고 단정할 수 없습니다.

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최초 계약기간 중 중도퇴거와는 다르다

여기서 반드시 구분해야 합니다.

최초 계약 2년이 아직 끝나지 않은 경우

예를 들어 계약기간이

2026년 1월 1일~2027년 12월 31일인데

세입자가 2026년 10월에 개인 사정으로 나가겠다고 하는 상황입니다.

이 경우에는 묵시적 갱신 상태가 아닙니다.

아직 약정한 계약기간이 남아 있기 때문에 세입자가 마음대로 3개월 통보만 하고 계약을 종료할 수 있는 구조와는 다릅니다.

이런 경우 집주인이 새로운 세입자를 구해주는 조건으로 조기 계약해지에 동의하면서

“새로운 세입자를 구하는 중개보수는 기존 세입자가 부담한다.”

는 식으로 서로 합의하는 경우가 많습니다.

즉 일반 계약기간 중 중도해지와 묵시적 갱신 후 해지는 구분해야 합니다.

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묵시적 갱신인데 3개월 전에 나가면서 복비를 대신 내겠다고 하면?

이런 경우도 많습니다.

예를 들어 세입자가 오늘 해지통보를 했는데 한 달 안에 보증금을 받아 새로운 집으로 이사해야 한다고 가정해보겠습니다.

원칙적으로는 해지통보가 도달한 후 3개월이 지나야 효력이 발생합니다.

그런데 집주인과 협의해

“제가 새 세입자를 빨리 구해드리고 중개수수료도 부담할 테니 새 세입자가 들어오는 날 보증금을 반환해주세요.”

라고 합의할 수 있습니다.

이것은 법 때문에 반드시 세입자가 복비를 내는 것이 아니라 조기 종료를 위한 당사자 간 합의에 가깝습니다.

따라서 이런 합의를 한다면 문자나 카카오톡으로 조건을 명확하게 남기는 것이 좋습니다.

 

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새 세입자를 빨리 구하면 3개월을 기다리지 않아도 될까?

가능할 수 있습니다.

법에서 정한 3개월은 임차인의 일방적인 해지통보가 효력을 갖는 시점을 정해놓은 것입니다.

그 전에 새 세입자가 들어오고 집주인과 기존 임차인이 조기 종료에 합의한다면 굳이 법정 3개월을 모두 채울 필요가 없는 경우도 있습니다.

예를 들어

9월 1일 계약해지 통보
9월 15일 새로운 세입자 계약
10월 1일 새로운 세입자 입주
10월 1일 기존 세입자 보증금 반환

처럼 집주인과 세입자가 합의해 처리할 수도 있습니다.

중요한 것은 보증금 반환일과 계약 종료일을 명확하게 합의하는 것입니다.

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집주인이 “새 세입자 들어와야 보증금 준다”고 하면?

이 부분도 자주 분쟁이 발생합니다.

묵시적 갱신 상태에서 적법한 해지통보를 하고 3개월이 지나 계약해지 효력이 발생했다면, 계약관계를 계속 유지시키기 위해 반드시 새로운 세입자가 들어와야 하는 것은 아닙니다.

따라서 단순히

“새로운 세입자가 안 구해졌으니 보증금을 못 돌려준다.”

는 이유만으로 무기한 보증금 반환이 연기되는 구조는 아닙니다.

다만 실제 보증금 반환과 주택 인도 문제는 서로 연결되어 있으므로 퇴거 날짜와 열쇠 인도, 보증금 반환시점을 정확하게 조율하는 것이 중요합니다.

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계약해지 통보는 전화로 해도 될까?

법적으로 분쟁이 발생했을 때 가장 중요한 것은 집주인에게 언제 해지통보가 도달했는지를 증명하는 것입니다.

3개월은 임차인이 문자를 작성한 날이 아니라 원칙적으로 임대인이 계약해지 통지를 받은 날을 기준으로 계산하기 때문입니다. (법률정보센터)

따라서 전화통화만 하는 것보다는 문자, 카카오톡, 이메일 등 기록이 남는 방법을 사용하는 것이 좋습니다.

중요한 계약이거나 집주인과 갈등이 예상된다면 내용증명을 이용하는 방법도 있습니다.

예를 들어 다음처럼 보낼 수 있습니다.

“현재 임대차계약은 묵시적으로 갱신된 상태이며, 주택임대차보호법 제6조의2에 따라 오늘 임대차계약 해지를 통지합니다. 계약 종료 및 보증금 반환 일정에 대해 협의 부탁드립니다.”

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계약갱신청구권으로 갱신한 경우도 3개월 규정이 적용될까?

이 부분도 알아두면 좋습니다.

계약갱신요구권을 사용해 계약을 갱신한 경우에도 주택임대차보호법은 계약해지에 대해 제6조의2를 준용하도록 하고 있습니다. (법률정보센터)

즉 계약갱신청구권으로 2년을 연장했다고 해서 임차인이 반드시 그 2년을 끝까지 살아야 하는 것은 아닙니다.

임차인이 계약해지를 통지하면 법에서 정한 요건에 따라 통지를 받은 날부터 3개월이 지나 해지 효력이 발생할 수 있습니다.

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한눈에 보는 중개수수료 부담

상황계약해지기존 세입자 복비

정상 계약기간 만료	만료일 종료	원칙적으로 새 계약 복비 부담 X
묵시적 갱신 후 해지	통보 후 3개월	원칙적으로 부담 X
계약갱신청구권 후 해지	통보 후 3개월	상황별 확인
최초 계약기간 중 중도퇴거	집주인 동의 필요 가능	합의에 따라 부담하는 경우 많음
3개월 전 조기퇴거 합의	집주인과 협의	복비 부담 조건으로 합의 가능

특히 묵시적 갱신 상태인지, 단순히 새 계약서를 다시 작성해 계약기간을 정한 것인지에 따라 판단이 달라질 수 있으므로 먼저 현재 계약 상태를 확인하는 것이 중요합니다.

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집주인이 복비를 보증금에서 빼겠다고 하면?

집주인이

“복비 80만원을 보증금에서 빼고 돌려주겠다.”

고 일방적으로 주장하는 경우도 있습니다.

묵시적 갱신 후 법정 절차에 따라 정상적으로 해지하는 상황이라면 먼저 계약서에 중개보수에 관한 별도의 특약이 있는지 확인해야 합니다.

특약이 없다면 기존 임차인이 새 임대차계약의 중개보수를 반드시 부담해야 한다고 단정하기 어렵습니다.

정부 생활법령정보에서도 묵시적 갱신 후 임차인이 퇴거하는 사례에서 새로운 임차인을 구하는 중개보수는 임대인이 부담한다고 안내합니다. (이지법률)

따라서 임의로 보증금에서 중개수수료를 공제하려 한다면 공제근거를 먼저 확인하는 것이 좋습니다.

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자주 묻는 질문 FAQ

Q. 묵시적 갱신 후 한 달 만에 나갈 수 있나요?

해지통보 자체는 언제든 가능합니다. 다만 해지 효력은 임대인이 통보받은 날부터 3개월이 지나야 발생하는 것이 원칙입니다. (법률정보센터)

Q. 새 세입자가 한 달 만에 구해지면 어떻게 하나요?

집주인과 기존 세입자가 합의한다면 3개월 이전에도 기존 계약을 종료하고 보증금을 반환하는 방식으로 처리할 수 있습니다.

Q. 집주인이 복비를 내라고 하는데 꼭 줘야 하나요?

묵시적 갱신 후 정상적인 계약해지라면 기존 세입자가 당연히 부담해야 하는 것은 아닙니다. 정부 생활법령정보에서도 임대인이 자신의 중개보수를 부담한다고 안내하고 있습니다. (이지법률)

Q. 3개월 동안 새로운 세입자가 안 구해지면 어떻게 하나요?

새로운 임차인이 구해지는 것과 기존 임대차의 법적 해지 효력은 별개의 문제입니다. 적법한 통지가 이루어졌다면 법에 따른 3개월 경과 여부가 중요합니다.

Q. 묵시적 갱신인지 어떻게 확인하나요?

기존 계약기간이 만료됐고 새로운 계약서를 작성하지 않은 상태에서 집주인과 세입자 모두 법정 기간 내 별다른 종료·조건변경 통보 없이 계속 거주했다면 묵시적 갱신 여부를 검토할 수 있습니다.

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묵시적 갱신 후 이사 핵심 정리

묵시적 갱신 상태의 임차인은 언제든 계약해지를 통보할 수 있습니다.

다만 계약해지의 효력은 집주인이 통보를 받은 날부터 3개월이 지나야 발생합니다. (법률정보센터)

그리고 묵시적 갱신 후 적법하게 계약을 종료하면서 새로운 임차인을 구하는 경우 기존 세입자가 새로운 계약의 중개수수료를 무조건 부담해야 하는 것은 아닙니다.

정부 생활법령정보에서도 묵시적 갱신 이후 퇴거하는 기존 임차인 사례에 대해 새로운 임차인을 구하는 중개의뢰인은 임대인과 새로운 임차인이기 때문에 임대인의 중개보수는 임대인이 부담한다고 설명하고 있습니다. (이지법률)

다만 법정 3개월이 지나기 전에 보증금을 돌려받고 조기에 계약을 끝내려는 경우에는 집주인과 협의하면서 중개수수료를 기존 세입자가 부담하는 조건으로 합의할 수도 있습니다.

따라서 이사를 결정했다면 가장 먼저 묵시적 갱신인지 확인 → 해지 의사를 문자 등으로 통보 → 통보 도달일 확인 → 3개월 계산 → 보증금 반환일과 복비 부담 여부를 서면으로 확인하는 순서로 진행하는 것이 좋습니다.

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※ 참조사항
이 글은 2026년 9월 현재 시행 중인 「주택임대차보호법」과 정부의 찾기쉬운 생활법령정보를 기준으로 작성한 일반적인 정보입니다. 실제 중개보수 부담 여부는 최초 계약인지, 묵시적 갱신인지, 새로운 계약서를 작성했는지, 별도의 중도해지·중개보수 특약이나 당사자 간 합의가 있는지 등에 따라 달라질 수 있습니다. 보증금 반환이나 중개보수 공제로 분쟁이 예상되는 경우 계약서와 문자·카카오톡 등의 자료를 보관하고 법률전문가 또는 주택임대차분쟁조정위원회 등에 상담하는 것이 좋습니다.