집을 사고팔거나 전세·월세 계약을 하면 마지막에 생각보다 큰 금액이 들어가는 것이 바로 부동산 중개수수료, 흔히 말하는 복비입니다.
예를 들어 아파트를 5억원에 매수하거나 전세보증금 3억원으로 계약했다면
“복비를 얼마나 줘야 할까?”
“부동산에서 부르는 금액을 그대로 줘야 하나?”
“월세는 보증금만 기준으로 계산하는 걸까?”
같은 궁금증이 생길 수 있습니다.
결론부터 말하면 중개수수료는
거래금액 × 해당 구간의 상한요율
로 기본 한도를 계산합니다.
하지만 여기서 중요한 것은 상한요율은 최대 받을 수 있는 한도라는 점입니다.
따라서 법정 한도 안에서 공인중개사와 중개의뢰인이 협의해 실제 중개보수를 결정할 수 있습니다.
이번 글에서는 매매·전세·월세 중개수수료 계산방법부터 거래금액별 요율, 월세 환산방법, 부가가치세와 중개수수료 협의방법까지 하나씩 정리해보겠습니다.
부동산 중개수수료란?
부동산 중개수수료는 공인중개사가 매매나 임대차 계약을 중개하고 받는 보수를 말합니다.
법에서는 이를 정식으로 중개보수라고 표현합니다.
일상적으로는
- 복비
- 중개수수료
- 부동산 수수료
등으로 부릅니다.
주택의 중개보수는 거래금액에 따라 상한요율이 정해져 있으며, 해당 한도를 초과해서 받을 수 없습니다.
중개수수료는 누가 낼까?
매매라면 일반적으로
매도인과 매수인이 각각
자신이 이용한 중개업자에게 중개수수료를 지급합니다.
전세·월세도
임대인과 임차인이 각각
중개보수를 부담하는 구조입니다.
예를 들어 매매 중개보수가 150만원으로 계산됐다고 해서 매도인과 매수인이 75만원씩 나눠 내는 것이 아니라, 각 당사자가 자신의 중개보수 한도 범위에서 별도로 지급하는 구조입니다.
중개수수료 계산 공식
기본 공식은 간단합니다.
거래금액 × 상한요율 = 중개보수 한도
다만 낮은 거래금액 구간에는 별도의 한도액이 있습니다.
예를 들어 계산 결과가 30만원이어도 법정 한도액이 25만원이면 최대 25만원까지만 받을 수 있습니다.
주택 매매 중개수수료 요율
2026년 현재 주택 매매 중개보수 상한요율은 다음과 같습니다.
매매 거래금액상한요율한도액
| 5천만원 미만 | 0.6% | 25만원 |
| 5천만원 이상 ~ 2억원 미만 | 0.5% | 80만원 |
| 2억원 이상 ~ 9억원 미만 | 0.4% | 없음 |
| 9억원 이상 ~ 12억원 미만 | 0.5% | 없음 |
| 12억원 이상 ~ 15억원 미만 | 0.6% | 없음 |
| 15억원 이상 | 0.7% | 없음 |
아파트 3억원 매매하면 복비는?
매매가격이 3억원이라고 가정해보겠습니다.
3억원은
2억원 이상 ~ 9억원 미만
구간입니다.
상한요율은 0.4%입니다.
계산하면
3억원 × 0.4% = 120만원
따라서 중개보수 상한은 120만원입니다.
하지만 120만원이 무조건 확정된 금액이라는 의미는 아닙니다.
120만원 이하 범위에서 협의할 수 있습니다.
아파트 5억원 매매 복비
5억원도 2억원 이상 9억원 미만 구간입니다.
5억원 × 0.4% = 200만원
중개보수 상한은 200만원입니다.
아파트 10억원 매매하면?
10억원은
9억원 이상 ~ 12억원 미만
구간입니다.
상한요율은 0.5%입니다.
따라서
10억원 × 0.5% = 500만원
입니다.
최대 중개보수는 500만원입니다.
1억원 주택 매매 복비는?
1억원은
5천만원 이상 ~ 2억원 미만 구간입니다.
상한요율은 0.5%입니다.
단순 계산하면
1억원 × 0.5% = 50만원
입니다.
한도액 80만원보다 낮으므로 최대 50만원입니다.
1억9천만원 매매하면?
1억9천만원 × 0.5%
= 95만원
하지만 해당 구간의 한도액은 80만원입니다.
따라서 실제 받을 수 있는 최대 중개보수는
80만원
입니다.
이처럼 낮은 거래금액 구간에서는 요율뿐 아니라 한도액도 반드시 확인해야 합니다.
전세 중개수수료 요율은?
전세와 월세는 모두 임대차 등 요율을 사용합니다.
현재 주택 임대차 중개보수 상한요율은 다음과 같습니다.
임대차 거래금액상한요율한도액
| 5천만원 미만 | 0.5% | 20만원 |
| 5천만원 이상 ~ 1억원 미만 | 0.4% | 30만원 |
| 1억원 이상 ~ 6억원 미만 | 0.3% | 없음 |
| 6억원 이상 ~ 12억원 미만 | 0.4% | 없음 |
| 12억원 이상 ~ 15억원 미만 | 0.5% | 없음 |
| 15억원 이상 | 0.6% | 없음 |
전세 2억원이면 복비 얼마일까?
전세는 거래금액을 그대로 전세보증금으로 계산합니다.
전세보증금 2억원은
1억원 이상 ~ 6억원 미만
구간입니다.
상한요율은 0.3%입니다.
따라서
2억원 × 0.3% = 60만원
입니다.
중개보수 상한은 60만원입니다.
전세 3억원이면?
3억원 × 0.3%
= 90만원
따라서 최대 90만원입니다.
전세 5억원이면?
5억원 × 0.3%
= 150만원
최대 중개보수는 150만원입니다.
전세 7억원이면?
전세 7억원은 6억원 이상 12억원 미만 구간이므로 상한요율 0.4%가 적용됩니다.
7억원 × 0.4%
= 280만원
따라서 최대 280만원입니다.
월세 중개수수료는 어떻게 계산할까?
월세는 전세처럼 보증금만 가지고 계산하지 않습니다.
월세 거래금액은 기본적으로 다음 공식으로 계산합니다.
보증금 + (월세 × 100)
예를 들어
보증금 3,000만원
월세 70만원
이라면
70만원 × 100 = 7,000만원
여기에 보증금 3,000만원을 더하면
거래금액 = 1억원
이 됩니다.
이 거래금액에 임대차 상한요율을 적용합니다.
보증금 3,000만원 월세 70만원 복비
거래금액부터 계산합니다.
3,000만원 + (70만원 × 100)
= 3,000만원 + 7,000만원
= 1억원
1억원은 임대차 기준
1억원 이상 ~ 6억원 미만
구간입니다.
상한요율은 0.3%입니다.
1억원 × 0.3%
= 30만원
따라서 최대 중개보수는 30만원입니다.
보증금 1,000만원 월세 50만원은?
1,000만원 + (50만원 × 100)
= 1,000만원 + 5,000만원
= 6,000만원
6,000만원은 5천만원 이상 1억원 미만 구간입니다.
상한요율은 0.4%입니다.
6,000만원 × 0.4%
= 24만원
따라서 최대 24만원입니다.
월세 거래금액이 5천만원보다 작으면?
월세 계산에는 중요한 예외가 있습니다.
기본 공식인
보증금 + 월세 × 100
으로 계산한 금액이 5천만원 미만이면 월세에 100이 아니라 70을 곱해서 다시 계산합니다.
즉
보증금 + (월세 × 70)
으로 거래금액을 다시 계산합니다.
보증금 500만원 월세 30만원 계산 예시
먼저 기본 공식으로 계산해보겠습니다.
500만원 + (30만원 × 100)
= 500만원 + 3,000만원
= 3,500만원
5천만원보다 적습니다.
따라서 ×70 방식으로 다시 계산합니다.
500만원 + (30만원 × 70)
= 500만원 + 2,100만원
= 2,600만원
임대차 5천만원 미만 구간의 상한요율은 0.5%입니다.
2,600만원 × 0.5%
= 13만원
따라서 중개보수 상한은 13만원입니다.
월세 ×70은 언제 사용하는 걸까?
많이 헷갈리는 부분입니다.
처음부터 무조건 70을 곱하는 것이 아닙니다.
먼저
보증금 + 월세 × 100
을 계산합니다.
그 결과가 5천만원 미만인 경우에만
보증금 + 월세 × 70
으로 다시 계산합니다.
이 순서를 기억하면 됩니다.
중개수수료 계산 예시 한눈에 보기
거래형태조건중개보수 상한
| 매매 | 3억원 | 120만원 |
| 매매 | 5억원 | 200만원 |
| 매매 | 10억원 | 500만원 |
| 전세 | 2억원 | 60만원 |
| 전세 | 3억원 | 90만원 |
| 전세 | 5억원 | 150만원 |
| 월세 | 3천/70만원 | 30만원 |
| 월세 | 1천/50만원 | 24만원 |
| 월세 | 500/30만원 | 13만원 |
※ 실제 중개보수는 해당 상한금액 이하에서 협의할 수 있습니다.
상한요율을 무조건 줘야 할까?
아닙니다.
이 부분이 매우 중요합니다.
상한요율은 말 그대로
공인중개사가 받을 수 있는 최대 한도
입니다.
따라서
5억원 매매 중개보수 상한이 200만원이라고 하더라도 반드시 200만원을 모두 지급해야 한다는 의미는 아닙니다.
예를 들어 계약 전에 공인중개사와
150만원
170만원
180만원
등으로 협의할 수도 있습니다.
가급적 계약 전에 중개수수료를 협의해두는 것이 좋습니다.
복비 깎아달라고 해도 될까?
가능합니다.
중개보수는 상한요율 범위에서 협의해서 결정하는 구조이므로 합법적인 범위에서 협상할 수 있습니다.
특히
- 거래금액이 큰 경우
- 매도·매수를 같은 중개업소에서 진행하는 경우
- 동일 중개업소와 여러 건을 거래하는 경우
등은 중개보수 협의를 요청해볼 수 있습니다.
다만 공인중개사가 반드시 할인해야 할 의무가 있는 것은 아닙니다.
계약 전에 복비를 정하는 것이 좋을까?
가능하면 계약 전에 확인하는 것이 좋습니다.
계약이 모두 끝난 뒤
“조금 깎아주세요.”
라고 이야기하는 것보다 처음 중개를 맡길 때
“이 거래는 중개보수를 어느 정도로 생각하면 될까요?”
라고 확인하는 것이 훨씬 깔끔합니다.
중개수수료에 부가세도 붙을까?
중개사무소의 사업자 유형 등에 따라 부가가치세 문제가 발생할 수 있습니다.
일반과세자인 중개업자는 중개보수에 부가가치세를 별도로 받을 수 있습니다.
예를 들어 중개보수가 100만원이고 부가세 10%가 별도라면
100만원 + 10만원
= 110만원
이 될 수 있습니다.
반면 간이과세자 등은 세금 적용방식이 다를 수 있으므로 사업자등록 상태와 영수증을 확인하는 것이 좋습니다.
복비를 현금으로 주면 더 싸게 해준다고 하면?
중개보수를 현금으로 지급하더라도 적법한 증빙을 받아두는 것이 좋습니다.
단순히
“현금으로 주시면 부가세 빼드릴게요.”
라는 방식으로 세금 신고를 피하는 거래는 주의해야 합니다.
중개보수를 지급했다면
- 현금영수증
- 카드전표
- 세금계산서 또는 적절한 영수증
등 정상적인 증빙을 받는 것이 좋습니다.
중개수수료는 언제 내야 할까?
중개보수 지급시기는 일반적으로 중개가 완성된 시점을 기준으로 하되, 중개의뢰인과 개업공인중개사 사이에 별도 약정이 있으면 그 약정을 따를 수 있습니다.
실무에서는 보통
- 계약서 작성 시
- 잔금 지급 시
등으로 약정하는 경우가 많습니다.
따라서 계약 전에 지급시기도 함께 확인해두는 것이 좋습니다.
계약이 취소되면 복비도 안 내도 될까?
계약이 해제되었다고 해서 중개보수가 항상 없어지는 것은 아닙니다.
중개사의 잘못 없이 당사자의 개인적인 사정으로 계약이 해제되는 경우에는 이미 중개가 완성됐다면 중개보수 문제가 남을 수 있습니다.
반면 공인중개사의 고의나 과실 때문에 거래가 무효·취소 또는 해제됐다면 중개보수를 받을 수 없는 경우가 있습니다.
따라서 계약이 깨졌다면 해제 원인이 누구에게 있는지를 확인해야 합니다.
집주인이 중개수수료 전부 내라고 하면?
일반적인 주택 임대차에서는 임대인과 임차인이 각각 자신의 중개보수를 부담합니다.
따라서 임차인에게 임대인 몫까지 무조건 부담하라고 할 수 있는 것은 아닙니다.
다만 계약 당사자들이 별도의 조건으로 합의한 경우에는 실제 부담관계가 달라질 수 있으므로 계약서 내용을 확인해야 합니다.
계약기간 전에 나가면 복비는 누가 낼까?
중도퇴거할 때 많이 생기는 문제입니다.
예를 들어 2년 계약인데 1년 만에 임차인이 개인 사정으로 이사를 나가면서 새로운 임차인을 구하는 경우 집주인이
“새 세입자 복비는 기존 세입자가 내세요.”
라고 요구하는 경우가 있습니다.
법에서 무조건 기존 임차인이 부담한다고 일률적으로 정한 것은 아닙니다.
다만 계약기간 중 임차인의 사정으로 계약을 조기에 종료하면서 집주인이 새로운 임차인을 구해야 하는 상황이라면 당사자 간 합의로 기존 임차인이 중개보수를 부담하는 사례가 많습니다.
따라서 중도퇴거라면 계약서 특약과 임대인과의 합의를 먼저 확인해야 합니다.
계약갱신할 때도 복비를 내야 할까?
단순히 기존 계약을 연장하면서 임대인과 임차인이 직접 계약서를 다시 작성하는 경우라면 일반적인 신규 중개처럼 중개보수가 발생한다고 단정하기 어렵습니다.
하지만 공인중개사가 실제로 재계약을 중개하거나 계약조건 조정 등의 중개업무를 했다면 보수가 발생할 수 있습니다.
따라서 갱신계약을 중개사무소에서 진행한다면 작성 전에 비용을 확인하는 것이 좋습니다.
오피스텔도 주택 요율을 적용할까?
오피스텔은 별도의 중개보수 요율이 적용될 수 있습니다.
일정 요건을 갖춘 오피스텔은
매매·교환 0.5%
임대차 0.4%
범위의 요율이 적용될 수 있습니다.
다만 오피스텔의 전용면적과 설비요건 등에 따라 일반 주택과 다른 기준이 적용될 수 있으므로 계약 전 확인해야 합니다.
상가 중개수수료는 주택과 같을까?
같지 않습니다.
상가·토지 등 주택 이외의 부동산은 주택과 다른 중개보수 기준이 적용됩니다.
주택 외 부동산의 중개보수는 일반적으로 거래금액의 0.9% 이내에서 협의하는 구조입니다.
따라서 상가를 임차하거나 매매할 때 주택 요율표를 그대로 적용하면 안 됩니다.
분양권도 중개수수료 계산이 다를까?
분양권은 일반 주택의 완성된 매매가격과 똑같이 단순 계산하지 않는 경우가 있습니다.
거래 당시 실제로 지급된 금액이나 프리미엄 등을 기준으로 거래금액을 산정하는 문제가 있기 때문에 일반 아파트 매매보다 계산이 복잡할 수 있습니다.
분양권 거래라면 계약 전에 중개업소에 거래금액 산정방법과 중개보수 금액을 서면으로 확인하는 것이 좋습니다.
중개수수료 계산할 때 흔히 하는 실수
1. 상한요율을 고정가격으로 생각하는 것
상한요율은 최대 금액입니다.
협의가 가능합니다.
2. 월세를 보증금만으로 계산하는 것
월세는 보증금에 월 차임을 환산해서 더해야 합니다.
3. 월세에 무조건 ×70 하는 것
먼저 ×100으로 계산하고 5천만원 미만일 때만 ×70을 사용합니다.
4. 한도액을 확인하지 않는 것
5천만원·1억원 등 낮은 구간에는 한도액이 있기 때문에 단순 요율 계산보다 적어질 수 있습니다.
5. 주택과 상가를 같은 요율로 생각하는 것
주택·오피스텔·상가·토지는 적용 기준이 다를 수 있습니다.
부동산 계약 전 복비 체크리스트
계약하기 전에 다음 내용을 확인하면 좋습니다.
✅ 거래 대상이 주택인지 확인
✅ 매매·전세·월세 중 어떤 거래인지 확인
✅ 정확한 거래금액 계산
✅ 해당 구간 상한요율 확인
✅ 한도액이 있는지 확인
✅ 공인중개사와 실제 중개보수 협의
✅ 부가세 포함 여부 확인
✅ 중개보수 지급시기 확인
✅ 영수증 발급 여부 확인
중개수수료 쉽게 계산하는 방법
복잡하게 생각할 필요는 없습니다.
매매
매매가격 × 해당 상한요율
전세
전세보증금 × 해당 상한요율
월세
우선
보증금 + (월세 × 100)
을 계산합니다.
5천만원 미만이면
보증금 + (월세 × 70)
으로 다시 계산합니다.
그 거래금액에 해당 임대차 상한요율을 곱하면 됩니다.
자주 묻는 질문
Q. 부동산에서 상한요율 그대로 달라고 하면 줘야 하나요?
상한요율은 최대 한도입니다.
법정 한도를 넘을 수 없으며 한도 안에서는 공인중개사와 협의해 중개보수를 정할 수 있습니다.
Q. 전세 3억원 복비는 얼마인가요?
현재 주택 임대차 기준 1억원 이상 6억원 미만의 상한요율은 0.3%입니다.
3억원 × 0.3% = 최대 90만원입니다.
Q. 매매 5억원이면 얼마인가요?
현재 2억원 이상 9억원 미만 주택 매매 상한요율은 0.4%입니다.
5억원 × 0.4% = 최대 200만원입니다.
Q. 보증금 1천만원 월세 50만원이면?
거래금액은
1천만원 + 50만원 × 100
= 6천만원입니다.
상한요율 0.4%를 적용하면 최대 24만원입니다.
Q. 월세 ×70은 언제 하나요?
보증금 + 월세 ×100으로 계산한 거래금액이 5천만원 미만일 경우에만 월세 ×70으로 다시 계산합니다.
Q. 중개수수료에 부가세가 별도인가요?
중개업소의 과세유형 등에 따라 부가가치세가 별도로 발생할 수 있습니다.
지급 전 부가세 포함 여부와 사업자 유형을 확인하는 것이 좋습니다.
Q. 매수인과 매도인이 복비를 반씩 내나요?
보통 한 번 계산한 금액을 절반씩 나누는 방식은 아닙니다.
매도인과 매수인이 각각 자신의 중개보수를 부담합니다.
임대차에서도 임대인과 임차인이 각각 부담하는 구조입니다.
정리
부동산 중개수수료는 생각보다 계산방법이 간단합니다.
매매는
매매가격 × 상한요율
전세는
전세보증금 × 상한요율
월세는
보증금 + 월세 ×100
으로 거래금액을 계산한 뒤 임대차 상한요율을 적용합니다.
단 월세 환산 거래금액이 5천만원보다 적으면
보증금 + 월세 ×70
으로 다시 계산합니다.
2026년 현재 주택 중개보수 상한요율은 매매가 최대 0.7%, 임대차는 최대 0.6%까지 거래금액 구간별로 다르게 적용됩니다.
하지만 가장 중요한 점은 상한요율은 고정 복비가 아니라 받을 수 있는 최대 한도라는 것입니다.
따라서 계약 전 공인중개사에게
“중개수수료는 얼마로 협의하면 될까요?”
라고 먼저 확인하는 것이 좋습니다.
특히 거래금액이 클수록 0.1% 차이만으로도 수십만원에서 수백만원까지 차이가 날 수 있기 때문에 계약 전에 중개보수와 부가세, 지급시기를 함께 정해두면 불필요한 분쟁을 줄일 수 있습니다.
※ 이 글은 일반적인 주택 중개보수 기준을 설명한 것입니다. 주택의 중개보수는 국토교통부령 범위 내에서 시·도 조례로 정해지며, 오피스텔·상가·토지 등은 별도 기준이 적용될 수 있으므로 실제 계약 시 소재지 지방자치단체의 최신 요율표를 함께 확인하는 것이 좋습니다.
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