분양전환 공공임대란? 분양가격·거주기간·우선분양 조건 총정리

공공임대주택을 알아보다 보면 국민임대·행복주택과 함께 분양전환 공공임대라는 말을 볼 수 있습니다.

이름만 보면 일반 공공임대와 비슷해 보이지만 가장 큰 차이가 있습니다.

국민임대나 행복주택은 기본적으로 장기간 임대로 거주하는 것이 목적이지만, 분양전환 공공임대는 일정 기간 임대로 거주한 뒤 조건을 충족하면 살던 집을 우선 분양받을 수 있는 구조입니다.

2026년 현재 LH는 대표적으로

• 5년 분양전환 공공임대
• 6년 분양전환 공공임대
• 10년 분양전환 공공임대

를 안내하고 있습니다.

그렇다면 몇 년을 살아야 하고, 분양가격은 어떻게 정해지며, 실제로 살던 집을 무조건 분양받을 수 있을까요?

하나씩 알아보겠습니다.

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분양전환 공공임대란?

분양전환 공공임대주택은 일정한 임대기간 동안 임차인으로 거주한 뒤 임대기간 종료 후 입주자에게 우선적으로 분양전환하는 공공임대주택입니다.

LH 역시 분양전환 공공임대를

임대기간 5년·6년·10년 종료 후 입주자에게 우선 분양전환하는 주택

으로 안내하고 있습니다.

즉 처음 입주할 때부터 집을 소유하는 것은 아닙니다.

임대기간 동안에는

임대보증금 + 월 임대료

를 내면서 거주합니다.

그리고 임대의무기간이 끝난 뒤 우선분양 자격을 충족하면 분양전환 계약을 통해 주택 소유권을 취득할 수 있습니다.

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국민임대와 무엇이 다를까?

가장 큰 차이는 분양전환 여부입니다.

구분분양전환 공공임대국민임대

기본 목적	임대 후 분양전환	장기 임대
임대기간	5년·6년·10년 등	최대 30년
분양 가능성	조건 충족 시 우선분양	일반적으로 분양전환 안 됨
청약통장	입주자 선정에 활용	일부 순위에서 활용
임대료	보증금+월 임대료	보증금+월 임대료

따라서 장기간 저렴하게 사는 것이 목적이라면 국민임대와 성격이 다르고, 향후 내 집 마련까지 고려한다면 분양전환 공공임대가 관심 대상이 될 수 있습니다.

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행복주택과도 다를까?

다릅니다.

행복주택은 청년·신혼부부·고령자 등을 위한 임대주택이고 기본적으로 분양전환을 목적으로 하지 않습니다.

반면 분양전환 공공임대는 처음부터 일정 임대기간이 끝난 뒤 분양전환을 예정한 주택입니다.

따라서

“LH 임대니까 나중에 다 내 집이 되는 것 아닌가?”

라고 생각하면 안 됩니다.

공고문에서 반드시 분양전환 공공임대인지 확인해야 합니다.

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분양전환 공공임대는 몇 년 살아야 할까?

현재 대표 유형은 다음과 같습니다.

• 5년 공공임대
• 6년 공공임대
• 10년 공공임대

LH도 현재 이 세 유형을 분양전환 공공임대로 안내하고 있습니다.

각각 정해진 임대의무기간을 채운 뒤 분양전환 절차가 진행됩니다.

다만 예외적으로 법에서 정한 요건을 충족하고 사업자와 임차인이 합의하는 경우에는 임대의무기간의 일정 부분이 지난 뒤 조기 분양전환이 가능한 경우도 있습니다.

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5년 공공임대란?

5년 동안 임대로 거주한 뒤 우선분양 조건을 갖춘 임차인에게 분양전환하는 방식입니다.

가장 중요한 특징은 분양전환가격 계산방식입니다.

2026년 현행 「공공주택 특별법 시행규칙」 별표 7에 따르면 5년 공공임대의 분양전환가격은

건설원가와 감정평가금액을 산술평균한 금액

으로 산정합니다.

단 이 금액에는 별도의 상한이 있습니다.

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5년 공공임대 분양가격 계산방법

단순하게 표현하면

분양전환가격 = (건설원가 + 감정평가금액) ÷ 2

입니다.

예를 들어

건설원가가 3억원
분양전환 시 감정평가금액이 5억원

이라면 단순 계산상

3억원 + 5억원 = 8억원
8억원 ÷ 2 = 4억원

이 됩니다.

다만 실제 법령에서는 산정가격에서 감가상각비를 뺀 금액을 초과할 수 없도록 별도의 상한을 두고 있기 때문에 실제 분양가는 이보다 낮아질 수도 있습니다.

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건설원가는 어떻게 계산할까?

현행 기준에서 5년 공공임대의 건설원가는 단순히 처음 건설할 때 들어간 공사비만 의미하지 않습니다.

법령상 대표적인 계산구조는

최초 입주자모집 당시 주택가격 + 자기자금이자 - 감가상각비

입니다.

따라서 일반 입주자가 직접 정확한 금액을 계산하기는 쉽지 않습니다.

실제 분양전환 시 LH 또는 공공주택사업자가 관련 기준에 따라 최종 분양전환가격을 산정합니다.

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10년 공공임대는 분양가격이 어떻게 정해질까?

10년 공공임대는 5년형과 계산방식이 다릅니다.

현행 법령은

10년 공공임대 분양전환가격은 감정평가금액을 초과할 수 없다

고 규정하고 있습니다.

즉 10년 동안 주변 아파트 가격이 크게 올랐다면 분양전환가격 역시 5년형보다 시세 변화의 영향을 크게 받을 수 있습니다.

실제로 국가법령정보센터의 해석례에서도 10년 공공임대는 감정평가금액을 기준으로 분양전환가격을 산정한다고 설명합니다.

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5년과 10년 공공임대 가격 차이

쉽게 비교하면 다음과 같습니다.

구분분양전환가격 기본 구조

5년 공공임대	건설원가와 감정평가금액의 산술평균
10년 공공임대	감정평가금액 이하
6년 공공임대	입주시 감정가와 분양시 감정가의 산술평균

따라서 주택가격이 크게 오른 지역에서는 5년형과 10년형의 실제 분양가격 차이가 커질 수 있습니다.

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6년 분양전환 공공임대는?

6년형은 비교적 별도의 산정방식을 사용합니다.

2026년 시행 중인 「공공주택 특별법 시행규칙」 별표 7의2에 따르면 6년 공공임대의 분양전환가격은

입주시 감정가와 분양전환 당시 감정가를 산술평균한 금액

으로 합니다.

즉

입주시 감정가 3억원
6년 뒤 분양시 감정가 5억원

이라면 단순 계산상

(3억원 + 5억원) ÷ 2

= 4억원

이 됩니다.

다만 계산된 금액이 분양전환 당시 감정가보다 높으면 분양시 감정가가 상한이 됩니다.

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감정평가는 누가 할까?

분양전환가격 산정을 위한 감정평가는 사업자가 임의로 한 곳을 골라 가격을 정하는 방식이 아닙니다.

현행 시행규칙에 따르면 공공주택사업자 또는 임차인이 감정평가법인 선정을 요청하면 시장·군수·구청장이 감정평가법인을 선정해 감정평가를 의뢰합니다.

두 곳의 감정평가금액을 이용해 산정하는 구조가 적용됩니다.

평가금액 간 차이가 지나치게 큰 경우 재평가 절차도 마련돼 있습니다.

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임대기간 동안 월세는 어느 정도일까?

LH는 전용면적 85㎡ 이하 분양전환 공공임대의 임대조건을

임대보증금 + 월 임대료

구조로 안내하며, 일반적으로 시중 시세의 약 90% 수준이라고 설명합니다.

전용 85㎡ 초과 주택은 시중 시세 수준으로 안내합니다.

따라서 국민임대나 영구임대처럼 매우 낮은 임대료를 목적으로 하는 주택과는 차이가 있습니다.

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누구나 분양전환 받을 수 있을까?

아닙니다.

임대주택에 살았다는 사실만으로 자동으로 소유권을 받을 수 있는 것은 아닙니다.

현행 「공공주택 특별법」은 대표적으로

입주 후부터 분양전환 시점까지 해당 임대주택에 계속 거주한 무주택 임차인

에게 우선 분양전환하도록 규정하고 있습니다.

즉

실거주 + 무주택

이 핵심입니다.

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우선분양을 받으려면 무주택이어야 할까?

대표적인 우선분양 요건은 그렇습니다.

현행 법률은 분양전환 시점에 해당 임대주택에 거주하고 있으면서

입주 후부터 분양전환 시점까지 계속 거주한 무주택자

를 우선분양 대상으로 규정합니다.

따라서 분양전환을 기다리는 동안 다른 아파트를 구입하면 우선분양 자격에 영향을 줄 수 있습니다.

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중간에 집을 상속받으면 우선분양을 못 받을까?

예외가 있습니다.

현행 법은 임대주택 입주 후

• 상속
• 판결
• 혼인

등으로 다른 주택을 소유하게 됐더라도 계속 해당 임대주택에 거주하면서 분양전환 이전에 그 주택을 처분해 다시 무주택자가 된 경우 우선분양 대상으로 인정할 수 있도록 규정하고 있습니다.

따라서 불가피하게 주택을 취득했다고 무조건 우선분양 기회를 잃는 것은 아닙니다.

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중간에 다른 집을 샀다가 팔면 괜찮을까?

주의해야 합니다.

법에서 명확하게 예외로 인정하는 것은 상속·판결·혼인 등으로 주택을 소유하게 된 경우입니다.

본인이 자발적으로 투자나 실거주 목적으로 다른 아파트를 구입한 경우까지 같은 예외가 당연히 적용된다고 생각해서는 안 됩니다.

분양전환을 목표로 한다면 임대기간 동안 무주택을 유지하는 것이 가장 안전합니다.

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계속 거주해야 할까?

우선분양에서는 계속 거주 여부가 중요합니다.

대표적인 법정 우선분양 대상은 입주한 뒤 분양전환할 때까지 해당 주택에 계속 거주한 임차인입니다.

따라서 장기간 실제 거주하지 않거나 불법전대 등으로 계약자격을 상실하면 향후 분양전환에도 문제가 생길 수 있습니다.

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선착순으로 입주했다면?

미달 등으로 선착순 입주한 세대는 별도의 규정이 있습니다.

현행 법은 선착순으로 입주자로 선정된 경우에도 입주일부터 분양전환 시점까지 계속 거주하면서 분양전환 시점에 입주 당시 주택소유기준을 충족하면 우선분양 대상이 될 수 있도록 하고 있습니다.

관련 법령해석에서는 이 경우에도 분양전환 시점에 임차인 본인이 무주택이어야 한다고 설명하고 있습니다.

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분양전환 시 소득기준도 다시 볼까?

분양전환에서 가장 핵심적인 법정 요건은 계속 거주와 무주택 여부입니다.

다만 입주 당시에는 일반공급·특별공급에 따라 소득·자산 기준이 적용될 수 있습니다.

특히 신혼부부·다자녀·신생아 등 특별공급에는 별도의 소득기준이 적용됩니다. LH의 2026년 분양가이드에서도 분양전환 공공임대 특별공급의 세부 소득기준을 별도로 안내하고 있습니다.

따라서 입주자 선정 기준과 나중의 우선분양전환 기준을 구분해서 보는 것이 중요합니다.

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청약통장이 필요할까?

전용면적 85㎡ 이하 분양전환 공공임대는 대표적으로

무주택세대구성원이면서 입주자저축 가입자가 우선

입니다.

따라서 국민임대나 행복주택과 달리 청약통장의 의미가 더 큽니다.

또한 청약통장을 사용해 분양전환 공공임대 입주자로 선정되는 경우 해당 통장 재사용이나 당첨자 관리 문제가 발생할 수 있으므로 공고문을 반드시 확인해야 합니다.

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전용 85㎡를 넘으면?

LH 안내상 전용 85㎡ 초과 분양전환 공공임대는

만 19세 이상이면서 입주자저축 가입자가 우선

이고 임대조건은 시중 시세 수준으로 안내됩니다.

85㎡ 이하와 달리 무주택 기준 적용방식이 입주유형에 따라 달라질 수 있으므로 해당 공고문을 확인해야 합니다.

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우선분양은 언제 결정될까?

임대의무기간이 끝나면 공공주택사업자가 임차인에게

• 우선 분양전환 자격
• 분양전환가격
• 계약방법

등을 통보합니다.

자격이 있는 임차인은 정해진 기간 안에 분양전환 계약을 해야 합니다.

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분양전환 계약은 언제까지 해야 할까?

현행 법률상 우선분양 자격을 통보받은 임차인이 분양전환을 원한다면

일반적으로 통보받은 날부터 6개월 이내

계약해야 합니다.

다만 10년 공공임대는 12개월 이내입니다.

따라서 자격을 갖췄더라도 무기한 고민할 수 있는 것은 아닙니다.

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우선분양을 안 받으면 어떻게 될까?

우선분양 대상자가 정해진 기간 안에 계약하지 않으면 사업자는 해당 주택을 제3자에게 매각할 수 있습니다.

현행 법은

일반 분양전환 공공임대의 경우 6개월,
10년 공공임대의 경우 12개월

안에 임차인이 계약하지 않으면 제3자 매각이 가능하도록 규정하고 있습니다.

따라서

“지금은 안 사고 나중에 마음 바뀌면 사면 되겠지”

라고 생각하면 안 됩니다.

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분양가격이 마음에 안 들면?

분양전환가격 산정에는 감정평가 절차가 포함됩니다.

현행 법은 일정 요건에서 임차인 측이 감정평가에 이의를 제기하면 한 차례 재평가를 요청할 수 있는 절차도 두고 있습니다.

다만 단순히 가격이 비싸다고 느낀다는 이유만으로 원하는 가격으로 다시 정할 수 있는 것은 아닙니다.

법령에서 정한 감정평가 및 이의절차를 따라야 합니다.

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10년 공공임대는 시세보다 싸게 살 수 있을까?

반드시 그렇다고 보기는 어렵습니다.

10년 공공임대는 분양전환 시점의 감정평가금액을 기준으로 하기 때문에 주변 집값이 크게 올랐다면 분양전환가격 역시 상당히 높아질 수 있습니다.

따라서

“10년 동안 월세 내고 살았으니 처음 가격에 싸게 분양받겠지”

라고 생각하면 안 됩니다.

특히 10년형은 입주 당시 가격보다 분양전환 당시 시세의 영향이 매우 중요합니다.

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반대로 집값이 떨어지면?

감정평가금액도 시장 상황을 반영해 달라질 수 있습니다.

따라서 주변 부동산 가격이 내려간 상황이라면 분양전환가격 역시 영향을 받을 수 있습니다.

하지만 실제 가격은 전문 감정평가법인의 평가와 법정 산식에 따라 정해지므로 단순 주변 실거래가 하나만으로 계산할 수는 없습니다.

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임대료 낸 돈이 분양가격에서 빠질까?

일반적인 5년·6년·10년 분양전환 공공임대의 월 임대료를

집값을 미리 나눠 낸 돈

으로 생각하면 안 됩니다.

임대기간 동안 납부한 월 임대료는 임대주택을 사용한 대가입니다.

따라서 10년 동안 월세를 냈다고 해서 그 금액이 그대로 분양전환가격에서 차감되는 구조는 아닙니다.

분납임대는 별도의 구조를 사용합니다.

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분납임대는 무엇이 다를까?

분납임대주택은 입주자가 입주할 때까지 집값의 일부를 납부하고 임대기간 동안 나머지 금액을 단계적으로 납부한 뒤 분양전환받는 구조입니다.

LH는 분납임대의 초기 부담금을 집값의 30% 수준으로 안내하고 있습니다.

일반 5년·10년 공공임대와는 별도의 제도이므로 혼동하지 않는 것이 좋습니다.

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분양전환 공공임대 장점

대표적인 장점은 다음과 같습니다.

• 일정 기간 임대로 먼저 거주 가능
• 실제로 살아본 뒤 분양 여부 판단 가능
• 조건 충족 시 기존 임차인이 우선분양 기회를 얻음
• 초기 주택구입자금 부담을 늦출 수 있음
• 이사하지 않고 거주하던 집을 매입할 수 있음

특히 새 아파트를 바로 구매하기 부담스러운 무주택가구에게 장점이 있을 수 있습니다.

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단점도 있을까?

물론 있습니다.

대표적인 단점은

• 나중의 분양가격을 입주할 때 정확히 알 수 없음
• 집값 상승 시 분양전환가격이 크게 오를 수 있음
• 임대기간 동안 무주택 등 우선분양 조건을 유지해야 함
• 우선분양을 받으려면 분양대금을 마련해야 함
• 청약통장 사용·당첨자 관리 문제가 발생할 수 있음

입니다.

특히 10년 공공임대는 분양전환 시점 감정평가가격의 영향을 크게 받는다는 점을 반드시 고려해야 합니다.

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분양전환 공공임대 FAQ

Q. 10년 살면 무조건 내 집이 되나요?

아닙니다.

10년을 살았다고 자동으로 소유권이 넘어오는 것이 아닙니다.

우선분양 자격을 갖춘 뒤 분양전환가격을 지급하고 별도의 분양전환 계약을 체결해야 합니다.

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Q. 5년 공공임대는 분양가격이 어떻게 정해지나요?

기본적으로

건설원가와 감정평가금액의 산술평균

으로 정합니다.

별도의 가격상한도 적용됩니다.

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Q. 10년 공공임대는요?

분양전환가격이 감정평가금액을 초과할 수 없습니다.

따라서 분양 시점의 시세가 중요한 영향을 줄 수 있습니다.

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Q. 6년 공공임대는?

입주시 감정가와 분양시 감정가를 산술평균한 금액을 기본으로 합니다.

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Q. 중간에 다른 집을 사도 되나요?

우선분양 자격을 생각한다면 매우 주의해야 합니다.

대표적인 우선분양 대상은 임대기간 동안 계속 거주한 무주택 임차인입니다.

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Q. 상속으로 집이 생겼으면 끝인가요?

반드시 그렇지는 않습니다.

상속·판결·혼인으로 다른 주택을 소유하게 됐더라도 분양전환 전에 처분해 다시 무주택자가 되고 계속 거주한 경우 우선분양 대상이 될 수 있습니다.

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Q. 분양전환 자격이 있어도 꼭 사야 하나요?

아닙니다.

분양받지 않을 수 있습니다.

다만 우선분양 통보 후 정해진 기간 안에 계약하지 않으면 사업자가 제3자에게 매각할 수 있습니다.

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Q. 10년 공공임대는 언제까지 계약해야 하나요?

우선분양 자격과 가격을 통보받은 뒤 12개월 이내 분양전환 계약을 해야 합니다. 다른 일반 분양전환형은 기본적으로 6개월입니다.

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Q. 월세 낸 돈도 집값에서 빼주나요?

일반적인 분양전환 공공임대의 월 임대료는 주택 사용에 대한 임대료이므로 전액이 향후 분양대금으로 적립되는 구조가 아닙니다.

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2026년 분양전환 공공임대 핵심 정리

분양전환 공공임대란

일정 기간 임대로 살다가 임대기간 종료 후 자격을 갖춘 임차인이 우선적으로 분양받을 수 있는 공공임대입니다.

주요 유형

5년·6년·10년형이 있습니다.

5년 분양가격

건설원가와 감정평가금액의 평균을 기본으로 합니다.

6년 분양가격

입주시 감정가와 분양시 감정가의 평균을 기본으로 합니다.

10년 분양가격

감정평가금액 이하로 산정됩니다.

우선분양 핵심조건

대표적으로 입주부터 분양전환 시점까지 계속 거주한 무주택 임차인이어야 합니다.

우선분양 계약기간

일반적으로 통보 후 6개월, 10년 공공임대는 12개월 안에 계약해야 합니다.

임대조건

전용 85㎡ 이하의 경우 LH는 일반적으로 시중 시세 약 90% 수준의 보증금+월 임대료 방식으로 안내합니다.

분양전환 공공임대의 가장 중요한 점은

“몇 년 살면 싸게 내 집이 된다”

라고 단순하게 생각하면 안 된다는 것입니다.

특히 5년·6년·10년형은 각각 분양전환가격 계산방식이 다르고, 10년형은 분양시점 감정평가금액의 영향을 크게 받을 수 있습니다.

또한 우선분양을 받으려면 임대기간 동안 실제 거주와 무주택 요건을 유지하는 것이 매우 중요합니다.

따라서 분양전환 공공임대를 신청할 때는 당장의 보증금과 월세뿐 아니라 예상 거주기간, 향후 분양가격 산정방식, 무주택 유지 가능성, 분양대금 마련계획까지 함께 살펴보는 것이 좋습니다.

 

 

※ 참조사항
본 글은 2026년 10월 기준 「공공주택 특별법」 제50조의3, 「공공주택 특별법 시행규칙」 제40조 및 별표 7·별표 7의2, LH청약플러스 분양전환 공공임대 안내를 참고해 작성했습니다. 실제 분양전환가격과 우선분양 자격은 주택의 건설·모집 시기와 개별 계약조건 등에 따라 달라질 수 있으므로 해당 단지의 입주자모집공고와 분양전환 안내문을 최종 확인하시기 바랍니다.