아파트에 살다 보면 어디까지 개인이 고쳐야 하고 어디부터 아파트에서 수리해야 하는지 애매할 때가 많습니다.
특히 많이 다투는 곳이 있습니다.
“창문이 고장 나면 개인이 고쳐야 할까?”
“벽 안에 있는 배관이 터지면 관리사무소 책임일까?”
“옥상에서 물이 새면 꼭대기층이 수리해야 할까?”
“외벽 균열 때문에 우리 집에 물이 들어오면 누가 고칠까?”
결론부터 말하면 단순히 **‘우리 집 근처에 있으니까 우리 집 책임’**이라고 판단하면 안 됩니다.
가장 먼저 확인해야 할 것은 고장 난 시설이 전유부분인지 공용부분인지입니다.
1. 전유부분과 공용부분이란?
아파트는 크게
전유부분
과
공용부분
으로 나눌 수 있습니다.
전유부분
각 세대가 독립적으로 소유하고 사용하는 부분입니다.
대표적으로 세대 내부의 마감부분이나 특정 세대만 사용하는 시설 등이 해당될 수 있습니다.
공용부분
여러 세대가 공동으로 사용하는 부분이나 건물 전체의 구조·안전·외관 유지에 필요한 부분입니다.
대표적으로
- 복도
- 계단
- 승강기
- 옥상
- 외벽
- 주요 구조부
- 여러 세대가 사용하는 공용배관
등이 있습니다.
따라서 공용부분에 문제가 생겼다면 특정 세대가 단독으로 수리비를 부담하는 문제와는 구분해서 판단해야 합니다.
2. 공용부분이 고장 나면 누가 수리할까?
공용부분의 유지·보수는 공동주택의 공동관리 영역에 해당합니다.
따라서 일반적으로 관리주체에서 상태를 확인하고 필요한 수선절차를 진행하게 됩니다.
수리비 역시 개별 세대가 단독으로 부담하기보다는 해당 공용부분의 성격과 공사내용에 따라
수선유지비
장기수선충당금
등 적절한 공동주택 회계항목에서 처리할 수 있습니다.
다만 어떤 비용을 사용할 수 있는지는 공사의 성격과 장기수선계획 등을 별도로 확인해야 합니다.
3. 옥상은 공용부분일까?
일반적으로 아파트 옥상과 지붕은 대표적인 공용부분으로 볼 수 있습니다.
특히 건물 전체를 비·눈 등으로부터 보호하는 지붕과 옥상 구조는 특정 꼭대기층 세대만을 위한 시설이라고 보기 어렵습니다.
따라서 옥상 방수 문제로 꼭대기층 천장에서 누수가 발생했다고 해서
“꼭대기층에서 발생했으니 그 집이 옥상 수리비를 내세요.”
라고 바로 판단해서는 안 됩니다.
4. 옥상 방수 때문에 우리 집 천장에 물이 새면?
먼저 누수 원인을 확인해야 합니다.
점검 결과
옥상 방수층 또는 공용부분 하자 → 누수 → 최상층 세대 피해
라는 관계가 확인된다면 옥상 공용부분의 보수가 우선적으로 필요합니다.
따라서
옥상 보수
와
피해 세대 내부 복구
를 구분해서 검토해야 합니다.
공용부분의 하자로 세대 내부까지 피해가 발생했다면 내부 도배·천장 등의 손해에 대해서도 원인과 관리책임을 따져볼 필요가 있습니다.
5. 외벽은 누구 책임일까?
아파트의 구조와 외관을 유지하기 위해 필요한 외벽은 대표적인 공용부분입니다.
대법원도 집합건물의 안전이나 외관 유지를 위해 필요한 외벽과 그 바깥쪽 면을 공용부분으로 보는 법리를 제시하고 있습니다.
따라서 특정 세대 거실이나 방 바로 바깥쪽 외벽이라고 해서 그 세대가 개인적으로 소유·관리하는 부분이라고 단정해서는 안 됩니다.
6. 외벽 균열 때문에 빗물이 들어오면?
외벽 균열이나 외벽 방수 문제 때문에 비가 올 때마다 세대 내부로 물이 들어온다면 먼저 외벽 상태를 확인해야 합니다.
예를 들어
외벽 균열
↓
빗물 침투
↓
세대 내부 벽지 젖음
↓
곰팡이 발생
상황이라면 외벽 공용부분의 보수가 필요할 수 있습니다.
다만 세대 내부 피해의 원인이 외벽이라는 점을 확인하는 것이 중요합니다.
사진과 동영상, 관리사무소 점검내용 등을 남겨두는 것이 좋습니다.
7. 배관은 공용일까, 개인일까?
배관은 가장 분쟁이 많은 부분 중 하나입니다.
“벽 안에 있으니까 공용배관이다.”
라고 생각하기 쉽지만 반드시 그렇지는 않습니다.
배관은 위치만 보는 것이 아니라 어떤 세대가 사용하는 배관인지가 중요합니다.
여러 세대가 공동으로 사용하는 배관이라면 공용부분에 해당할 가능성이 높고, 특정 세대만 사용하는 배관이라면 전유부분에 해당할 수 있습니다.
8. 여러 세대가 사용하는 배관이라면?
예를 들어 아파트 위아래 여러 세대를 연결하는
공용 수직배관
공용 오수관
공용 배수관
등은 일반적으로 여러 세대가 함께 사용하는 시설입니다.
이런 공용배관이 노후돼 누수가 발생했다면 특정 한 세대가 전체 배관 수리비를 부담하는 문제와는 구분해야 합니다.
관리사무소에 접수해 공용배관 여부를 확인하는 것이 우선입니다.
9. 우리 집만 사용하는 배관이라면?
반대로 공용배관에서 분기된 이후 특정 세대만 사용하는 배관이라면 전유부분으로 판단될 수 있습니다.
예를 들어 세대 내부의 특정 수도설비나 배수설비까지 이어지는 전용배관에 문제가 생겼다면 해당 세대가 수리해야 할 가능성이 높습니다.
따라서 배관 누수가 생겼다면
누수 위치
보다
누수 원인이 되는 배관의 사용범위
를 확인해야 합니다.
10. 계량기를 기준으로 보면 될까?
전기·수도·가스·난방·급탕 등의 배관과 배선은 관리규약에서 계량기 전후를 기준으로 전용·공용부분을 구분하는 경우가 있습니다.
예를 들어 관리규약에서
계량기까지 → 공용부분
계량기 이후 → 전용부분
처럼 정해놓을 수 있습니다.
하지만 모든 설비를 무조건 이 기준 하나로 판단해서는 안 됩니다.
오수관·배수관처럼 별도의 분기구조를 가진 시설도 있기 때문입니다.
따라서 실제 분쟁에서는 관리규약과 배관계통도 등을 함께 확인해야 합니다.
11. 창문은 공용부분일까?
창문은 특히 주의해야 합니다.
많은 사람이
“외벽에 붙어 있으니까 창문도 공용부분 아닌가?”
라고 생각하지만 반드시 그렇지는 않습니다.
실제 공동주택 관리규약에서는 세대의
창문
창틀
문짝
시건장치
등을 전유부분으로 정하고 있는 경우가 있습니다.
따라서 창문이 고장났다면 무조건 관리사무소가 수리해야 한다고 생각하면 안 됩니다.
12. 외벽 창문에서 물이 새면 누구 책임일까?
이 경우에는 원인을 정확하게 구분해야 합니다.
같은 창문 주변 누수라도
창틀 자체 문제
인지
창문 실링 문제
인지
외벽 균열 문제
인지
외벽 방수 문제
인지에 따라 책임이 달라질 수 있습니다.
예를 들어 창틀 자체가 파손됐다면 세대 전유부분 문제일 수 있지만, 외벽 균열을 통해 물이 들어와 창문 주변으로 나타나는 것이라면 공용부분 문제일 수 있습니다.
따라서
“창문 주변에 물이 샌다 = 창문 문제”
라고 바로 결론 내리면 안 됩니다.
13. 베란다 창문도 개인이 고칠까?
관리규약에서 발코니 창을 포함한 창호를 전유부분으로 정하고 있는 경우가 있습니다.
이 경우 일반적인 창호 파손이나 시건장치 고장 등은 세대에서 부담할 가능성이 높습니다.
하지만 창문 주변으로 누수가 발생했다고 해서 무조건 창호 문제라는 의미는 아닙니다.
외벽 균열이나 공용부분 방수 문제가 원인이라면 별도로 판단해야 합니다.
14. 복도 창문이 깨졌다면?
세대 내부 창문과 달리 공동복도에 설치돼 여러 주민이 함께 사용하는 창문이라면 공용부분으로 볼 가능성이 높습니다.
따라서 복도 창문이 파손됐다면 관리사무소에 신고해 수리를 요청하는 것이 일반적입니다.
고의로 파손한 사람이 확인된다면 수리 후 해당 행위자의 손해배상 책임이 별도로 문제될 수 있습니다.
15. 현관문은 공용일까?
현관문 역시 관리규약을 확인해야 합니다.
관리규약에서 세대 현관문의
문틀
문짝
도어록·시건장치
등을 전유부분으로 정하고 있다면 일반적인 고장은 해당 세대에서 수리해야 할 수 있습니다.
반면 공동현관 출입문은 여러 세대가 함께 사용하는 시설이므로 세대 현관문과는 다릅니다.
16. 엘리베이터가 고장 나면?
엘리베이터는 대표적인 공용시설입니다.
따라서 승강기 자체의 고장과 유지·보수는 공동주택 관리영역에서 처리합니다.
입주민 한 사람이
“우리 층에서 많이 쓰니까 내가 수리비를 내야 하나?”
라고 걱정할 필요는 없습니다.
다만 특정 입주민이 고의나 과실로 시설을 파손했다면 별도의 배상책임이 생길 수 있습니다.
17. 주차장 천장에서 물이 새면?
지하주차장 역시 일반적으로 공용부분입니다.
따라서 주차장 천장이나 구조체, 공용배관에서 누수가 발생한다면 관리주체에 신고해 원인을 점검해야 합니다.
특히 주차된 자동차에 물이나 오염물이 떨어져 피해가 발생했다면
누수 원인
관리상 과실 여부
차량 피해와의 인과관계
를 확인해야 합니다.
18. 공용부분 때문에 우리 집이 피해를 보면?
공용부분의 문제로 세대 내부에 피해가 발생할 수 있습니다.
예를 들어
옥상 방수불량 → 천장 누수
외벽 균열 → 벽지·도배 손상
공용배관 파손 → 세대 천장 침수
등입니다.
이 경우 단순히 공용부분만 고치고 끝나는 문제가 아닐 수 있습니다.
세대 내부 피해에 대해서도 공용부분의 하자 또는 관리상 문제와 피해 사이의 인과관계를 확인해 복구·배상 문제를 검토해야 합니다.
19. 관리사무소에서 “세대 안이니까 개인 책임”이라고 하면?
바로 수긍할 필요는 없습니다.
세대 내부에 있다는 사실만으로 전유부분이 되는 것은 아니기 때문입니다.
예를 들어 여러 세대가 공동으로 사용하는 배관이 세대 내부 벽이나 천장을 지나갈 수도 있습니다.
따라서 다음 자료를 확인해보세요.
① 관리규약
전유부분과 공용부분의 범위를 확인합니다.
② 건축·설비도면
배관이나 시설이 어디서 분기되는지 확인합니다.
③ 배관계통도
여러 세대가 공동으로 사용하는 배관인지 확인합니다.
④ 누수탐지 결과
실제 고장이나 누수 원인이 어디인지 확인합니다.
⑤ 현장사진
수리하기 전에 상태를 촬영해두는 것이 좋습니다.
20. 공용부분인지 애매하면 어떤 순서로 확인할까?
가장 먼저 관리사무소에 접수하세요.
그다음
① 고장 위치 확인
↓
② 원인 점검
↓
③ 관리규약 확인
↓
④ 설계도·배관계통도 확인
↓
⑤ 전유부분인지 공용부분인지 판단
↓
⑥ 수리주체 결정
↓
⑦ 비용부담 결정
순서로 진행하는 것이 좋습니다.
누수처럼 피해가 계속 커지는 상황에서는 먼저 긴급조치를 하면서 사진·동영상과 점검기록을 확보해두는 것이 중요합니다.
시설별 책임구분 한눈에 보기
시설일반적인 구분우선 확인사항
| 옥상·지붕 | 공용부분 | 방수층·구조체 |
| 외벽 | 공용부분 | 균열·방수·누수원인 |
| 복도·계단 | 공용부분 | 공동사용 여부 |
| 승강기 | 공용부분 | 유지관리 기록 |
| 공동현관 | 공용부분 | 공동사용 시설 |
| 공용 수직배관 | 공용부분 | 배관계통도 |
| 세대 전용배관 | 전유부분 가능 | 분기점·사용범위 |
| 세대 창문·창틀 | 전유부분인 경우가 많음 | 관리규약 확인 |
| 세대 현관문 | 전유부분인 경우가 많음 | 관리규약 확인 |
| 복도 창문 | 공용부분 가능성이 높음 | 공동사용 여부 |
※ 실제 구분은 해당 아파트 관리규약과 시설 구조에 따라 달라질 수 있습니다.
가장 많이 헷갈리는 4가지
옥상
공용부분인 경우가 일반적
최상층 세대가 혼자 사용하는 것처럼 보여도 건물 전체를 보호하는 시설입니다.
외벽
공용부분인 경우가 일반적
특정 세대 바깥쪽에 있다고 그 세대 소유가 되는 것은 아닙니다.
배관
공용·전유 모두 가능
여러 세대가 사용하는지 특정 세대만 사용하는지를 확인해야 합니다.
창문
전유부분으로 정해진 경우가 많음
다만 창문 주변 누수의 실제 원인이 외벽이라면 공용부분 문제가 될 수 있습니다.
FAQ
Q. 아파트 옥상 누수는 꼭대기층이 수리해야 하나요?
일반적으로 옥상·지붕은 공용부분입니다. 따라서 꼭대기층이라는 이유만으로 해당 세대가 옥상 전체 수리비를 부담한다고 볼 수 없습니다.
Q. 외벽에 금이 가서 우리 집에 물이 들어오면 누가 고치나요?
건물의 안전·외관 유지에 필요한 외벽은 공용부분으로 보는 것이 일반적입니다. 외벽 균열이 실제 누수 원인인지 먼저 확인해야 합니다.
Q. 벽 안의 배관이 터지면 관리사무소에서 고쳐주나요?
벽 안에 있다는 사실만으로 결정되지 않습니다. 여러 세대가 공동으로 사용하는 배관인지 해당 세대만 사용하는 배관인지 확인해야 합니다.
Q. 베란다 창문이 고장 나면 관리사무소에서 고쳐주나요?
관리규약에서 발코니 창을 포함한 창호를 전유부분으로 정하는 경우가 있으므로 먼저 관리규약을 확인해야 합니다.
Q. 창문 주변에서 물이 새면 개인 책임인가요?
반드시 그렇지는 않습니다. 창호 자체 문제인지 외벽 균열·방수 문제인지 원인부터 확인해야 합니다.
Q. 공용배관 때문에 우리 집 천장이 망가졌다면요?
공용배관 문제가 원인으로 확인된다면 공용배관 수리와 함께 세대 내부 피해의 복구·배상 문제도 별도로 검토할 수 있습니다.
Q. 공용부분인지 어디서 확인할 수 있나요?
가장 먼저 해당 아파트 관리규약의 전유부분·공용부분 범위표를 확인하고, 필요한 경우 설계도와 배관계통도까지 확인하는 것이 좋습니다.
요약
아파트 시설이 고장났을 때 가장 먼저 따져야 하는 것은
“어디에서 고장났나?”
보다
“누구의 전유부분이고 누구와 함께 사용하는 공용부분인가?”
입니다.
일반적으로
옥상·지붕 → 공용부분
외벽 → 공용부분
복도·계단·승강기 → 공용부분
공용 수직배관 → 공용부분
으로 보는 경우가 많습니다.
반면
세대 내부 마감
세대만 사용하는 배관
세대 창호
세대 현관문
등은 관리규약상 전유부분으로 정해져 있는 경우가 있습니다.
특히 배관과 창문은 분쟁이 많습니다.
배관은 벽 안에 있는지보다 여러 세대가 함께 사용하는지, 창문 누수는 물이 나타나는 위치보다 실제 원인이 창호인지 외벽인지 확인하는 것이 중요합니다.
따라서 공용부분 여부가 애매하다면
관리사무소 신고 → 원인 확인 → 관리규약 확인 → 설계도·배관계통도 확인 → 전유·공용 판단 → 수리비 부담 결정
순서로 처리하는 것이 좋습니다.
※ 참조사항
2026년 10월 현재 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」과 공동주택 관련 기준을 토대로 작성했습니다. 대법원은 건물의 안전·외관 유지를 위해 필요한 지붕·외벽 등을 공용부분으로 보는 법리를 제시하고 있습니다. 다만 창호와 배관처럼 경계가 문제되는 시설은 해당 단지 관리규약, 시설의 실제 구조와 사용범위 등에 따라 달라질 수 있으므로 개별 상황을 확인해야 합니다.
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