아파트나 빌라에 살다 보면 겨울철 벽이나 창문 주변에 물방울이 맺히고 어느 순간 검은 곰팡이가 생기는 경우가 있습니다.
누수라면 비교적 원인을 찾기 쉽지만 결로나 곰팡이는 이야기가 조금 복잡합니다.
집주인은
“환기를 안 해서 생긴 곰팡이니까 세입자 책임이다”
라고 할 수 있고,
세입자는
“집 단열이 안 좋아서 생긴 하자니까 집주인이 고쳐야 한다”
라고 주장할 수 있습니다.
그렇다면 실제로 결로와 곰팡이가 생기면 누가 수리비를 부담해야 할까요?
결론부터 말하면 곰팡이가 생겼다는 사실만으로 책임자가 결정되는 것은 아닙니다.
건물의 단열불량, 외벽 균열, 창호 문제 등 주택 자체의 하자가 원인이라면 집주인 책임이 인정될 가능성이 높고, 반대로 지나친 실내 습도나 장기간 환기 부족처럼 세입자의 관리상 과실이 주된 원인이라면 세입자에게 책임이 인정될 수 있습니다.
이번 글에서는 아파트·빌라·원룸에서 결로와 곰팡이가 발생했을 때 집주인과 세입자 중 누가 책임지는지, 수리비와 도배비는 누가 부담하는지, 분쟁이 발생했을 때 어떻게 대응해야 하는지 하나씩 알아보겠습니다.
결로란 무엇일까?
결로는 실내의 따뜻하고 습한 공기가 차가운 벽이나 창문 등에 닿으면서 수분이 물방울로 변하는 현상입니다.
겨울철에 특히 많이 발생합니다.
대표적인 장소는 다음과 같습니다.
- 외벽과 맞닿은 방 벽
- 베란다 벽
- 창틀 주변
- 붙박이장 뒤쪽
- 침대나 가구 뒤 벽
- 현관 주변
- 북향 방
- 단열이 약한 모서리 부분
처음에는 단순히 벽에 습기가 생기는 정도지만 계속 방치하면 벽지와 실리콘 등에 곰팡이가 생길 수 있습니다.
누수와 결로는 어떻게 다를까?
누수와 결로는 모두 벽이 젖거나 곰팡이가 생길 수 있지만 원인은 다릅니다.
구분누수결로
| 주요 원인 | 배관·방수·외벽 균열 등 | 온도차·습도·단열 문제 |
| 발생 형태 | 특정 부위가 지속적으로 젖음 | 차가운 벽·창문 등에 물방울 |
| 날씨 영향 | 비 오는 날 심해질 수 있음 | 겨울철·한파에 심함 |
| 물 흔적 | 얼룩·젖음·천장 누수 | 표면 물방울·검은 곰팡이 |
| 주요 책임 | 시설 하자 책임자 | 원인에 따라 집주인·세입자 |
누수는 배관이나 건물 방수 문제처럼 비교적 명확한 시설 하자가 원인인 경우가 많지만, 결로는 건물 구조와 생활습관이 함께 영향을 줄 수 있다는 점이 가장 큰 차이입니다.
결로·곰팡이는 무조건 세입자 책임일까?
아닙니다.
집주인이 흔히
“환기만 잘하면 곰팡이가 안 생긴다”
라고 말한다고 해서 모든 결로가 세입자 책임이 되는 것은 아닙니다.
임대인은 임차인이 계약 목적에 따라 집을 정상적으로 사용·수익할 수 있도록 필요한 수선을 해야 할 의무를 부담할 수 있습니다.
수리하지 않으면 정상적인 주거 사용이 어려울 정도의 하자라면 임대인의 수선의무가 인정될 수 있습니다.
따라서 단열불량이나 창호 결함 등 건물 자체 문제가 결로의 원인이라면 집주인이 수리해야 할 가능성이 큽니다.
집주인 책임이 될 가능성이 높은 경우
다음과 같은 상황이라면 세입자의 생활습관보다는 건물 자체의 문제가 원인일 가능성이 있습니다.
1. 외벽 단열이 부족한 경우
외벽의 단열재가 부족하거나 시공상 문제가 있다면 겨울철 벽 표면 온도가 지나치게 내려가면서 결로가 반복될 수 있습니다.
특히 외벽 모서리나 북향 벽 전체에 반복적으로 곰팡이가 발생한다면 단열 문제를 의심해 볼 수 있습니다.
2. 창호 성능이 떨어지는 경우
창문 주변이나 창틀에서 지속적으로 결로가 발생한다면 창호의 단열성능이나 시공 상태가 원인일 수 있습니다.
창문 틈새가 심하거나 창틀과 벽 사이 단열이 제대로 되지 않은 경우도 있습니다.
3. 벽체 내부에 습기가 발생하는 경우
외벽 균열이나 방수불량 등으로 벽체 내부에 수분이 들어가는 상황이라면 단순 결로가 아니라 건물 하자일 수도 있습니다.
이 경우 전문업체의 누수·결로 진단을 받아보는 것이 좋습니다.
4. 이전 세입자 때부터 같은 위치에 곰팡이가 있었던 경우
새 세입자가 들어오기 전부터 동일한 위치에서 곰팡이가 반복적으로 발생했다면 건물 구조적인 문제일 가능성이 높아집니다.
입주 당시 촬영한 사진이나 부동산 중개 당시 자료가 중요한 증거가 될 수 있습니다.
5. 정상적인 환기와 난방을 해도 반복되는 경우
하루에 일정시간 환기를 하고 일반적인 수준으로 난방을 하는데도 벽 전체가 젖거나 곰팡이가 반복적으로 발생한다면 건물 자체의 단열성능 문제를 확인할 필요가 있습니다.
세입자 책임이 될 가능성이 높은 경우
반대로 건물에 특별한 하자가 없는데 세입자의 사용·관리 문제 때문에 곰팡이가 발생했다면 세입자에게 책임이 인정될 가능성이 있습니다.
대법원 판례에서도 임차인은 임대차 목적물을 선량한 관리자의 주의로 보존할 의무를 부담한다고 봅니다.
대표적인 경우는 다음과 같습니다.
장기간 환기를 거의 하지 않은 경우
겨울철에 창문을 거의 열지 않고 생활하면 실내 습도가 크게 높아질 수 있습니다.
빨래를 실내에서 계속 말리는 경우
실내 건조가 많으면 습도가 크게 올라갑니다.
특히 작은 원룸이나 방에서 환기 없이 빨래를 말리면 결로가 심해질 수 있습니다.
가습기를 과도하게 사용하는 경우
겨울철 가습기를 장시간 사용하면서 환기를 하지 않으면 창문이나 벽에 결로가 쉽게 발생할 수 있습니다.
가구를 벽에 완전히 붙여 놓은 경우
붙박이장이 아닌 일반 장롱이나 침대를 외벽에 완전히 밀착하면 공기가 순환하지 못해 뒤쪽에 곰팡이가 생길 수 있습니다.
곰팡이가 생겼는데 장기간 방치한 경우
처음에는 작은 결로였더라도 세입자가 장기간 아무런 조치를 하지 않아 피해가 크게 확대됐다면 확대된 손해에 대해서는 세입자 책임이 일부 인정될 수 있습니다.
공동주택 분쟁사례에서도 관리책임이 있는 쪽이 있더라도 피해자의 조치 지연 등으로 피해가 확대됐다면 일부 책임을 나누는 방식의 조정 사례가 있습니다.
집주인과 세입자 공동책임도 가능할까?
가능합니다.
실제 결로 분쟁에서 가장 흔한 상황 중 하나입니다.
예를 들어
건물 단열성능도 좋지 않고
세입자도 환기를 거의 하지 않았다면
양쪽 원인이 함께 작용했을 수 있습니다.
이 경우
집주인 100%
또는
세입자 100%
책임으로 단정하기 어려울 수 있습니다.
결로·곰팡이 발생 원인과 피해 확대 과정에 따라 비용을 나누어 부담하는 방식으로 해결될 수도 있습니다.
곰팡이 도배비는 누가 부담할까?
도배비 역시 원인이 중요합니다.
건물 하자가 원인
단열불량이나 외벽 문제 등 집 자체의 하자로 곰팡이가 발생했다면
집주인이 곰팡이 제거 및 도배 비용을 부담할 가능성이 높습니다.
세입자 관리 문제
환기 부족이나 과도한 습도 관리 등 세입자의 관리상 잘못 때문에 벽지가 심하게 훼손됐다면
세입자가 일부 또는 전부 부담할 수 있습니다.
자연적인 노후
오랜 거주로 벽지가 자연스럽게 변색되거나 낡은 경우에는 정상적인 사용에 따른 마모인지 세입자의 고의·과실로 인한 손상인지 구분해야 합니다.
곰팡이 제거비도 집주인이 내야 할까?
마찬가지로 원인을 따져야 합니다.
집 자체 하자로 곰팡이가 반복된다면 단순히 곰팡이만 닦아내서는 해결되지 않습니다.
예를 들어
곰팡이 제거 → 도배
만 하고
단열 문제를 그대로 두면 다음 겨울에 또 발생할 수 있습니다.
이런 경우에는
- 단열 보강
- 창호 보수
- 실리콘 보수
- 외벽 균열 보수
- 방수공사
등 원인을 먼저 해결해야 합니다.
곰팡이가 생기면 세입자는 바로 알려야 할까?
가능하면 즉시 알려주는 것이 좋습니다.
작은 곰팡이를 몇 달 동안 방치했다가 퇴거할 때 집주인에게 이야기하면
“왜 처음 생겼을 때 말하지 않았느냐”
는 문제가 생길 수 있습니다.
따라서 곰팡이가 발견되면
- 사진 촬영
- 동영상 촬영
- 집주인에게 문자나 카카오톡으로 통보
- 원인 확인 요청
순서로 대응하는 것이 좋습니다.
사진은 어떻게 찍어야 할까?
분쟁을 대비한다면 단순히 곰팡이 부분만 확대해서 찍는 것보다 위치를 알 수 있도록 촬영하는 것이 좋습니다.
예를 들어
- 방 전체 사진
- 곰팡이가 있는 벽
- 창문과 곰팡이 위치가 함께 나온 사진
- 가구 배치 상태
- 벽에 맺힌 물방울
- 습도계 수치
- 날짜가 확인되는 사진
등을 함께 남겨두면 도움이 됩니다.
습도계가 중요한 이유
집주인이
“세입자가 환기를 안 해서 생긴 것이다”
라고 주장한다면 세입자는 정상적으로 관리했다는 점을 보여줄 필요가 있습니다.
이때 실내 습도를 기록해 두는 것도 하나의 방법입니다.
겨울철에는 실내 습도가 지나치게 높으면 결로 발생 가능성이 높아지므로 환기와 제습을 병행하는 것이 좋습니다.
결로인지 누수인지 애매하면 어떻게 할까?
전문업체의 진단을 받아보는 것이 가장 좋습니다.
예를 들어
비 오는 날 벽이 더 젖는다거나
천장에서 물자국이 내려오거나
특정 배관 주변만 지속적으로 젖는다면
단순 결로가 아니라 누수일 가능성도 있습니다.
반대로 한파 때만 외벽이나 창문 주변에 물방울이 생긴다면 결로 가능성이 상대적으로 높습니다.
관리사무소에도 확인해야 할까?
아파트라면 관리사무소에 확인해 보는 것도 좋습니다.
특히
- 외벽 문제
- 공용배관 문제
- 옥상 방수
- 공용시설 하자
등이 의심되면 관리사무소가 확인해야 할 부분이 있을 수 있습니다.
공동주택에서는 공용부분의 유지·관리책임이 관리주체에게 있을 수 있으며, 분쟁조정 과정에서도 공용부분의 원인이 확인될 경우 관리주체의 책임이 인정될 수 있습니다.
세입자가 직접 수리하고 집주인에게 청구해도 될까?
무조건 먼저 수리하고 비용을 청구하는 방식은 분쟁이 발생할 수 있습니다.
가능하면 먼저 집주인에게
하자 발생 사실과 수리 필요성을 알리고 수리를 요청하는 것이 좋습니다.
집주인이 수리를 거부하거나 장기간 아무런 조치를 하지 않으면서 정상적인 주거가 어려운 수준이라면 법적 대응이나 비용 청구 문제를 검토할 수 있습니다.
임대인이 수선의무를 부담하는 정도의 하자라면 그 수선의무 자체는 인정될 수 있습니다.
집주인이 “세입자가 알아서 닦으라”고 하면?
작은 표면 곰팡이만 일시적으로 발생했다면 청소와 환기로 해결될 수도 있습니다.
하지만
벽 전체가 젖고
벽지가 들뜨거나
곰팡이가 반복적으로 재발한다면
단순 청소만으로 해결할 문제가 아닐 수 있습니다.
이 경우에는 결로 원인을 확인해 달라고 요청하는 것이 좋습니다.
세입자가 이사 나갈 때 보증금에서 곰팡이 수리비를 뺄 수 있을까?
집주인이 무조건 보증금에서 공제할 수 있는 것은 아닙니다.
세입자의 관리상 과실 때문에 발생한 손해라면 수리비를 청구할 수 있지만, 건물 자체 하자나 정상적인 사용에 따른 손상이라면 세입자에게 전부 부담시키기는 어려울 수 있습니다.
특히 분쟁이 예상된다면 집주인이 주장하는
- 수리내용
- 견적서
- 곰팡이 원인
- 실제 수리비
등을 확인하는 것이 좋습니다.
입주할 때 사진을 찍어야 하는 이유
결로·곰팡이 분쟁에서 가장 중요한 자료 중 하나가 입주 당시 상태입니다.
입주할 때 이미 곰팡이 흔적이 있었는데 사진을 찍지 않았다면 나중에 세입자가 만든 곰팡이라고 주장받을 수 있습니다.
따라서 입주할 때는 반드시
- 벽
- 천장
- 창문
- 베란다
- 욕실
- 붙박이장 내부
- 싱크대
- 바닥
등을 사진이나 영상으로 남겨두는 것이 좋습니다.
집주인에게 어떻게 말하는 것이 좋을까?
감정적으로
“집이 엉망이다”
라고 말하는 것보다 사실관계를 정리하는 것이 좋습니다.
예를 들어
곰팡이가 처음 발견된 날짜
발생 위치
환기 및 난방 상태
사진
현재 피해 정도
를 함께 알려주고 원인 확인과 수리를 요청하면 됩니다.
합의가 안 되면 어떻게 할까?
집주인과 세입자가 계속 책임을 서로 떠넘긴다면 제3자의 판단을 받아볼 수 있습니다.
대표적으로
- 주택임대차분쟁조정위원회
- 대한법률구조공단 상담
- 지방자치단체 주거상담
- 민사소송
등을 검토할 수 있습니다.
결로와 곰팡이는 원인 판단이 중요하므로 필요하다면 건축·누수·단열 전문업체의 소견이나 견적서 등을 함께 준비하는 것이 도움이 됩니다.
분쟁조정에서는 무엇을 볼까?
대체로 다음과 같은 자료가 중요합니다.
건물 상태
- 준공연도
- 외벽 상태
- 창호 상태
- 단열 상태
- 동일 세대의 과거 발생 기록
세입자의 관리상태
- 환기 여부
- 난방 여부
- 가습기 사용
- 실내 빨래 건조
- 가구 배치
피해 발생과 대응 과정
- 언제 처음 발견했는지
- 언제 집주인에게 알렸는지
- 집주인이 어떤 조치를 했는지
- 피해가 확대된 이유
실제 분쟁조정에서도 원인이 명확한 부분과 피해 확대 책임 등을 구분해 비용을 나누는 방식으로 조정되기도 합니다.
결로·곰팡이 책임 간단 정리
상황책임 가능성
| 외벽 단열불량 | 집주인 가능성 높음 |
| 창호·벽체 하자 | 집주인 가능성 높음 |
| 외벽 균열로 습기 유입 | 집주인 또는 관리주체 |
| 공용부분 문제 | 관리주체 가능성 |
| 입주 전부터 곰팡이 존재 | 집주인 가능성 높음 |
| 장기간 환기하지 않음 | 세입자 가능성 |
| 과도한 가습기 사용 | 세입자 가능성 |
| 실내 빨래 건조 + 환기 부족 | 세입자 가능성 |
| 가구를 외벽에 밀착 | 세입자 일부 책임 가능 |
| 건물 하자 + 환기 부족 | 공동책임 가능 |
| 곰팡이를 장기간 방치 | 피해 확대분 세입자 책임 가능 |
자주 묻는 질문
Q. 곰팡이가 생기면 무조건 세입자 책임인가요?
아닙니다.
단열불량이나 창호·외벽 하자 등 집 자체 문제가 원인이라면 집주인의 수선의무가 인정될 수 있습니다.
반대로 환기 부족 등 세입자의 관리상 잘못이 원인이라면 세입자가 책임질 수 있습니다.
Q. 집주인이 환기를 안 해서 생긴 거라고 합니다. 어떻게 해야 하나요?
사진과 동영상으로 현재 상태를 남기고 정상적으로 환기와 난방을 했다는 자료를 확보하는 것이 좋습니다.
필요한 경우 결로·누수 전문업체를 통해 원인을 확인할 수 있습니다.
Q. 벽 전체에 곰팡이가 생겼는데 도배만 하면 되나요?
원인을 먼저 해결해야 합니다.
단열 문제라면 도배만 새로 해도 다시 곰팡이가 생길 가능성이 높습니다.
Q. 이사 나갈 때 집주인이 도배비를 보증금에서 뺀다고 합니다.
곰팡이가 세입자의 과실 때문에 발생했다는 점이 확인되는지 먼저 봐야 합니다.
건물 하자가 원인이라면 세입자에게 전체 도배비를 부담시키기 어렵게 판단될 수 있습니다.
Q. 입주 전부터 곰팡이가 있었는데 제가 고쳐야 하나요?
입주 전부터 존재했던 하자라면 집주인 책임을 주장할 근거가 될 수 있습니다.
입주 당시 사진이나 부동산 중개인과 주고받은 메시지 등이 있다면 보관해 두는 것이 좋습니다.
Q. 아파트 외벽 때문에 곰팡이가 생기면 누가 고치나요?
세대 내부 문제인지 공용 외벽 문제인지 먼저 확인해야 합니다.
공용부분이 원인이라면 관리사무소나 관리주체의 책임이 문제될 수 있습니다.
Q. 집주인이 수리를 안 해주면 세입자가 그냥 고쳐도 되나요?
먼저 집주인에게 하자 발생과 수리 필요성을 알리고 수리를 요청하는 것이 안전합니다.
임대인이 수선해야 할 하자인지 여부와 비용청구 가능성은 개별 상황에 따라 달라질 수 있으므로 고액 공사라면 사전에 분쟁조정이나 법률상담을 받아보는 것이 좋습니다.
핵심 정리
아파트나 빌라에서 결로와 곰팡이가 발생하면
“곰팡이는 세입자 책임”
또는
“집 문제니까 무조건 집주인 책임”
이라고 단순하게 판단하기 어렵습니다.
가장 중요한 것은 곰팡이가 왜 발생했는지입니다.
단열불량이나 창호·외벽 하자 등 집 자체 문제 때문에 정상적인 주거가 어려운 수준이라면 임대인의 수선의무가 인정될 수 있습니다.
반대로 세입자가 장기간 환기를 하지 않거나 과도한 습도를 방치하는 등 관리상 과실이 원인이라면 세입자에게 책임이 인정될 수 있습니다.
또한 건물 하자와 생활습관이 동시에 원인이 됐다면 집주인과 세입자가 비용을 나누는 방식으로 해결될 수도 있습니다.
결로·곰팡이가 생겼다면 다음 네 가지를 기억하면 됩니다.
첫째, 곰팡이를 발견하면 바로 사진과 동영상을 남깁니다.
둘째, 집주인에게 문자나 카카오톡 등 기록이 남는 방법으로 즉시 알립니다.
셋째, 단순 곰팡이 제거보다 누수·단열·창호 등 발생 원인을 먼저 확인합니다.
넷째, 책임을 합의하지 못하면 주택임대차분쟁조정위원회 등의 절차를 검토합니다.
특히 곰팡이가 반복적으로 재발한다면 단순한 생활습관 문제라고 단정하지 말고 단열이나 외벽, 창호 등 건물 자체의 하자 여부를 함께 확인하는 것이 중요합니다.
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