아파트 하자보수 어디까지 받을 수 있을까? 하자 종류·기간·신청방법 총정리

신축 아파트에 입주했는데 벽지가 뜨거나 타일이 깨져 있거나, 창문에서 바람이 들어오거나, 천장에서 물이 새는 문제가 발생한다면 가장 먼저 떠오르는 것이 하자보수입니다.

하지만 막상 건설사나 관리사무소에 연락하면

“이건 하자가 아닙니다.”

“입주자가 사용하면서 생긴 문제입니다.”

“하자보수 기간이 지났습니다.”

라는 답변을 듣는 경우도 있습니다.

반대로 입주자는

“새 아파트인데 왜 내가 고쳐야 하지?”

라는 생각이 들 수 있습니다.

아파트 하자는 단순히 새 집에 흠집이 있다는 이유만으로 모두 인정되는 것은 아닙니다.

공동주택관리법에서는 공사상 잘못으로 인해 균열·침하·파손·들뜸·누수 등이 발생하여 건축물이나 시설물의 안전상·기능상 또는 미관상 지장을 초래할 정도의 결함을 하자로 보고 있습니다. 국토교통부 하자심사·분쟁조정위원회도 같은 기준을 안내하고 있습니다.

그리고 하자 종류에 따라 보수받을 수 있는 기간도 다릅니다.

대표적으로

마감공사 2년

설비·창호 등 여러 시설공사 3년

일부 구조·방수 관련 공사 5년

내력구조부 10년

등으로 구분될 수 있습니다.

그렇다면 벽지 들뜸은 몇 년까지 가능할까요?

화장실 누수는?

외벽 균열은?

입주 후 3년이 지났다면 이제 하자보수는 전혀 받을 수 없는 걸까요?

2026년 기준으로 아파트 하자의 종류부터 하자담보책임기간, 신청방법, 건설사가 보수를 거부했을 때 대응방법까지 자세히 알아보겠습니다.

아파트 하자란?

아파트 하자는 시공 과정에서 발생한 잘못 때문에 건물이나 시설물이 정상적인 상태와 다르게 만들어진 것을 말합니다.

대표적으로

벽에 균열이 생긴 경우

천장에서 물이 새는 경우

타일이 들뜨거나 깨지는 경우

창문이 제대로 닫히지 않는 경우

바닥이 심하게 울퉁불퉁한 경우

배수구에서 역류가 발생하는 경우

난방배관에서 누수가 발생하는 경우

등이 있습니다.

단순히 마음에 들지 않는 디자인이나 개인적인 취향 문제는 일반적인 하자로 인정되기 어렵습니다.

반대로 시공상 잘못으로 기능이나 안전, 미관상 문제가 발생했다면 하자로 인정될 가능성이 있습니다.

새 아파트만 하자보수를 받을 수 있을까?

신축 아파트에서 하자보수 문제가 많이 발생하기 때문에

“입주 직후에만 가능한 것 아닌가?”

라고 생각하는 경우가 많습니다.

하지만 그렇지 않습니다.

하자담보책임기간 안에 발생한 하자라면 입주 후 몇 년이 지난 경우에도 보수를 청구할 수 있습니다.

다만 하자마다 책임기간이 다르기 때문에 언제 발견했고 어떤 공사에 해당하는지가 중요합니다.

하자보수 기간은 어떻게 나뉠까?

공동주택관리법 시행령은 시설공사별로 하자담보책임기간을 정하고 있습니다.

대표적으로 마감공사는 2년입니다. 도배, 타일, 도장, 미장, 옥내가구, 주방기구 등이 여기에 포함됩니다.

그 외 옥외 급수·위생공사, 난방·냉방·환기, 배관, 가스설비, 목공사, 창호공사, 조경, 전기·전력설비, 정보통신, 소방 등의 시설공사는 공종에 따라 더 긴 책임기간이 적용됩니다.

그리고 내력구조부에 발생한 하자는 10년의 담보책임기간이 적용됩니다. 국토교통부 하자심사·분쟁조정위원회도 내력구조부의 담보책임기간을 10년으로 안내하고 있습니다.

2년 하자에는 무엇이 있을까?

가장 흔하게 접하는 것이 마감공사 하자입니다.

공동주택관리법 시행령상 대표적인 2년 공종에는

• 미장공사
• 수장공사
• 도장공사
• 도배공사
• 타일공사
• 건물 내부 석공사
• 옥내가구공사
• 주방기구공사
• 가전제품

등이 포함됩니다.

따라서 입주 초기에 발견되는

벽지 들뜸

도배 찢김

페인트 벗겨짐

타일 균열

타일 들뜸

붙박이장 문 불량

싱크대 문짝 불량

등은 가능한 한 빠르게 접수하는 것이 좋습니다.

벽지 들뜸도 하자일까?

시공 불량으로 벽지가 들뜨거나 심하게 벌어진다면 하자로 인정될 가능성이 있습니다.

특히 입주 직후부터

벽지가 떨어짐

이음부가 심하게 벌어짐

벽지가 울거나 부풀어 오름

등의 문제가 나타난다면 사진을 촬영하고 즉시 하자 접수하는 것이 좋습니다.

다만 습도관리나 사용자의 부주의로 발생한 손상이라면 하자로 인정되지 않을 수도 있습니다.

타일이 깨지거나 들뜨면?

욕실이나 주방, 현관 타일도 대표적인 하자분쟁 대상입니다.

타일이

깨져 있거나

심하게 들떠 있거나

접착 불량으로 떨어지거나

줄눈이 비정상적으로 벌어진 경우

등이라면 하자 여부를 확인해볼 수 있습니다.

특히 타일을 두드렸을 때 내부가 비어 있는 듯한 소리가 난다고 해서 무조건 모든 부분이 하자로 인정되는 것은 아니지만, 들뜸 정도와 시공상태에 따라 판단될 수 있습니다.

따라서 사진만으로 판단하기 어려운 경우에는 현장조사가 필요할 수 있습니다.

3년 정도 적용되는 하자는 어떤 것이 있을까?

설비 관련 하자는 마감하자보다 책임기간이 더 긴 경우가 많습니다.

대표적으로 공동주택관리법 시행령에는

옥외급수·위생 관련 공사

난방·냉방·환기 및 공기조화 설비

급·배수와 위생설비

가스설비

목공사

창호공사

조경공사

전기·전력설비

신재생에너지 설비

정보통신공사

홈네트워크 설비

소방시설

등 다양한 공종을 별도로 규정하고 있습니다.

이런 하자는 단순한 벽지나 타일보다 장기간 사용하면서 발견되는 경우가 많습니다.

창문에서 바람이 들어오면 하자일까?

창문과 창틀은 매우 흔한 하자분쟁 대상입니다.

예를 들어

창문이 정상적으로 닫히지 않음

창틀이 휘어 있음

창호 사이로 심하게 바람이 들어옴

빗물이 유입됨

창문 잠금장치가 제대로 작동하지 않음

등이 있다면 창호공사 하자를 의심할 수 있습니다.

다만 단순히

“겨울에 창가가 춥다.”

는 이유만으로 무조건 하자로 인정되는 것은 아닙니다.

설계기준과 시공상태, 기밀성, 창틀 변형 등을 함께 살펴야 합니다.

결로가 생기면 무조건 하자일까?

결로는 하자 여부 판단이 매우 어려운 대표적인 문제입니다.

겨울철 실내외 온도 차이가 크고 환기가 부족하면 정상적인 아파트에서도 결로가 생길 수 있습니다.

반대로

단열재 누락

단열재 시공불량

열교 발생

창호 시공불량

등으로 인해 비정상적으로 심한 결로가 발생한다면 하자로 인정될 가능성이 있습니다.

따라서 결로 문제는

실내온도

실내습도

환기상태

결로 발생 위치

외부기온

단열상태

등을 함께 확인해야 합니다.

결로 사진을 찍을 때는 가능하면 날짜와 당시 온습도까지 기록해두면 도움이 됩니다.

곰팡이가 생기면 하자일까?

곰팡이 역시 원인이 중요합니다.

입주자가 환기를 거의 하지 않거나 실내습도가 지나치게 높아 발생한 곰팡이라면 시공상 하자로 인정되기 어려울 수 있습니다.

반면 외벽 단열불량이나 누수로 인해 지속적으로 벽이 젖고 곰팡이가 생긴다면 하자 가능성이 있습니다.

따라서 곰팡이 자체보다는

왜 곰팡이가 발생했는지

를 확인해야 합니다.

누수는 하자보수 받을 수 있을까?

누수는 반드시 원인을 확인해야 하는 중요한 하자입니다.

대표적으로

욕실 방수 불량

외벽 균열

옥상 방수 불량

배관 연결부 불량

창호 실리콘 시공불량

배수관 파손

등으로 누수가 발생할 수 있습니다.

누수가 발생하면 단순히 벽지를 다시 바르는 것만으로 해결해서는 안 됩니다.

먼저 누수 원인을 찾아 근본적인 보수를 해야 합니다.

윗집 누수와 건설사 하자는 다르다

천장에서 물이 샌다고 해서 모두 건설사 책임은 아닙니다.

예를 들어 윗집 세대의

세탁기 배수호스 이탈

욕조 사용 부주의

배관 임의변경

인테리어 공사 문제

등으로 발생한 누수라면 해당 세대의 책임 문제가 될 수 있습니다.

반대로 공용배관이나 건축 당시 방수공사 불량이라면 시공사의 하자보수 책임을 검토할 수 있습니다.

따라서 누수는 발생 위치보다 원인 확인이 먼저입니다.

욕실 방수 문제는 몇 년일까?

욕실에서 물이 아래층으로 지속적으로 스며들거나 방수층 시공불량이 확인된다면 단순한 타일 문제가 아니라 방수공사 하자로 판단될 수 있습니다.

방수 관련 하자는 단순 마감공사보다 책임기간이 길게 적용되는 경우가 있습니다.

집합건물 관련 규정에서도 대지조성·철근콘크리트·철골·조적·지붕 및 방수공사의 구조상·안전상 하자에 대해 5년 기준을 두고 있습니다.

다만 실제 공동주택의 적용기간과 하자 분류는 발생 원인과 해당 공종에 따라 달라질 수 있으므로 무조건 “누수는 5년”이라고 단정하면 안 됩니다.

바닥이 울거나 꺼지는 것도 하자일까?

새 아파트에 입주했는데 바닥을 밟을 때

심하게 삐걱거리거나

일부 바닥이 꺼지거나

마루가 들뜨거나

틈이 크게 벌어진다면

하자 여부를 확인할 수 있습니다.

마루 자체의 마감 문제인지

바닥 바탕면 시공 문제인지

습기로 인한 변형인지

원인에 따라 적용되는 공종과 책임기간이 달라질 수 있습니다.

장판이나 마루 틈은 어디까지 인정될까?

미세한 수축이나 팽창은 건축자재 특성상 일정 범위에서 발생할 수 있습니다.

따라서 작은 틈이 있다고 해서 모두 하자로 인정되지는 않습니다.

하지만

큰 틈이 반복적으로 발생하거나

바닥재가 심하게 들뜨거나

걸어 다니기 어려울 정도로 변형되는 경우

라면 하자 여부를 확인해볼 필요가 있습니다.

배수구 냄새도 하자일까?

화장실이나 주방에서 지속적으로 심한 하수구 냄새가 올라온다면

트랩 시공

배수관 연결

통기관

배관 접속부

등의 문제를 확인해야 합니다.

다만 장기간 사용하지 않아 트랩의 물이 마른 경우 등 사용상 원인도 있을 수 있습니다.

따라서 단순 냄새만으로 하자를 판단하기보다는 원인을 확인해야 합니다.

배수가 잘 안 되는 경우

욕실 바닥의 물이 배수구 쪽으로 흐르지 않고 한쪽에 계속 고이거나 베란다 배수구 주변에 물이 고인다면 바닥 구배 시공을 확인해볼 수 있습니다.

물고임이 상당하고 정상적인 사용에 지장을 준다면 하자로 판단될 가능성이 있습니다.

난방이 안 되는 경우

새 아파트인데 특정 방의 난방만 제대로 되지 않는다면

분배기

온돌배관

자동제어장치

밸브

배관 내부

등을 확인해야 합니다.

공동주택관리법 시행령은 온돌공사와 세대매립배관 등을 난방·냉방·환기 설비공사의 세부공종으로 분류하고 있습니다.

따라서 단순히 보일러 온도를 높여도 해결되지 않는다면 하자 접수를 해보는 것이 좋습니다.

물이 잘 안 나오거나 수압이 너무 약하면?

세대 내부 수압이 비정상적으로 약한 경우

급수배관

밸브

감압장치

설비 시공

등을 확인해야 합니다.

다만 건물 전체의 수압 문제인지 특정 세대만 문제인지에 따라 원인이 달라집니다.

관리사무소에 먼저 확인한 후 시공하자가 의심된다면 하자접수를 하는 것이 좋습니다.

콘센트나 조명이 작동하지 않을 때

콘센트 전원이 들어오지 않거나 조명이 반복적으로 꺼진다면

단순 전구 문제가 아닌 경우 배선이나 전기설비를 확인해야 합니다.

전기·전력설비는 공동주택관리법 시행령상 별도의 시설공사로 분류됩니다.

전기 문제는 화재나 감전과 연결될 수 있기 때문에 다른 하자보다 빠르게 확인하는 것이 좋습니다.

엘리베이터도 하자보수 대상일까?

승강기설비도 공동주택관리법상 전기·전력설비공사의 세부공종 중 하나로 분류돼 있습니다.

따라서 입주 초기에 설치·시공상 문제가 반복된다면 하자 문제를 검토할 수 있습니다.

다만 정상적인 사용으로 발생하는 소모품 교체나 유지관리 문제는 하자와 구분됩니다.

홈네트워크 불량도 하자일까?

최근 아파트에는

월패드

공동현관 출입

세대 호출

조명 제어

난방 제어

주차 연동

등 홈네트워크 설비가 많이 설치됩니다.

공동주택관리법 시행령에서도 홈네트워크망, 홈네트워크기기, 단지공용시스템을 별도의 세부공종으로 규정하고 있습니다.

따라서 입주 초기부터 시스템이 반복적으로 작동하지 않는다면 하자접수를 해볼 수 있습니다.

벽에 금이 가면 모두 위험한 균열일까?

벽의 균열은 크기와 위치에 따라 의미가 크게 다릅니다.

도장이나 미장재에만 발생한 작은 균열일 수도 있고,

콘크리트 구조체까지 이어지는 구조적인 균열일 수도 있습니다.

특히

기둥

보

내력벽

바닥

지붕틀

등 주요 구조부에 발생한 균열은 안전과 관련될 수 있으므로 전문가의 확인이 필요합니다.

국토교통부는 내력벽·기둥·바닥·보·지붕틀 등을 주요 구조부로 보고 있으며 내력구조부 하자의 담보책임기간은 10년입니다.

내력구조부 하자는 10년

아파트의 구조안전과 관련된 내력구조부는 일반적인 마감하자보다 훨씬 긴 기간이 적용됩니다.

국토교통부 하자심사·분쟁조정위원회는 내력구조부의 하자담보책임기간을 10년으로 안내하고 있습니다.

따라서 입주 후 5년이 지났다고 해서

“모든 하자보수가 끝났다.”

라고 생각하면 안 됩니다.

어떤 공종의 하자인지 확인하는 것이 중요합니다.

전유부분과 공용부분의 기준일이 다르다

하자담보책임기간을 계산할 때 특히 중요한 부분입니다.

국토교통부 하자심사·분쟁조정위원회 안내에 따르면

전유부분은 인도일

공용부분은 사용검사일 또는 사용승인일

을 기준으로 하자담보책임기간을 계산합니다.

쉽게 말하면 세대 내부와 아파트 전체 공용시설은 책임기간 시작일이 다를 수 있습니다.

전유부분이란?

쉽게 말하면 각 세대가 독립적으로 사용하는 공간을 말합니다.

예를 들어

거실

방

주방

세대 내부 욕실

세대 내부 창호

등이 대표적입니다.

다만 세대 내부에 있더라도 건물 구조와 관련된 내력벽 등은 공용부분으로 판단될 수 있습니다.

국토교통부 중앙공동주택관리지원센터는 세대 내부에 있는 내력벽도 건축물 주요 구조부로서 공용부분으로 볼 수 있다고 안내한 사례가 있습니다.

공용부분은 무엇일까?

대표적으로

외벽

옥상

복도

계단

공동현관

지하주차장

승강기

기계실

전기실

단지 배관

조경시설

등이 있습니다.

공용부분 하자는 개인이 임의로 수리하기보다 관리사무소나 입주자대표회의를 통해 처리하는 경우가 많습니다.

중고 아파트를 샀는데 하자가 발견되면?

하자담보책임기간이 남아 있다면 기존 소유자가 아닌 새 소유자가 하자 문제를 제기할 수 있는 경우도 있습니다.

다만

하자 발생시점

기존 보수이력

매매계약 내용

하자담보책임 종료 여부

등에 따라 달라질 수 있습니다.

특히 이미 해당 공종의 하자담보책임 종료확인이 완료된 경우에는 이후 하자보수 청구가 어려워질 수 있습니다. 중앙공동주택관리지원센터도 담보책임 종료확인이 완료된 경우 하자보수 청구가 어려울 수 있다고 안내한 사례가 있습니다.

내가 인테리어한 부분도 하자보수 받을 수 있을까?

입주자가 별도로 인테리어한 부분까지 시공사가 보수해주는 것은 아닙니다.

예를 들어 입주 후

욕실을 다시 공사했거나

바닥을 교체했거나

샷시를 교체했거나

벽을 철거했다면

이후 발생한 문제의 원인이 최초 시공 때문인지 인테리어 공사 때문인지 구분해야 합니다.

따라서 대규모 인테리어를 하기 전에는 기존 하자를 먼저 사진과 영상으로 남겨두는 것이 좋습니다.

입주 전에 발견한 하자는 어떻게 해야 할까?

신축아파트는 입주 전 사전방문에서 하자를 발견하는 경우가 많습니다.

가능하면

사진

동영상

하자 위치

발견 날짜

구체적인 증상

을 기록해두는 것이 좋습니다.

예를 들어

“안방 창문 하자”

라고만 작성하는 것보다

“안방 오른쪽 창틀 상단 틈 발생, 창문 닫아도 외풍 유입”

처럼 구체적으로 작성하는 것이 좋습니다.

사진은 어떻게 찍어야 할까?

하자 분쟁에서는 사진이 매우 중요합니다.

가능하면

전체 위치가 보이는 사진

하자를 가까이 찍은 사진

크기를 비교할 수 있는 사진

을 함께 남기는 것이 좋습니다.

균열이라면 자나 줄자를 옆에 놓고 찍는 것도 방법입니다.

누수라면 물이 새는 순간을 동영상으로 촬영하면 더욱 도움이 됩니다.

하자보수 신청은 어디에 할까?

입주 초기에는 보통 시행사나 시공사가 운영하는 하자접수센터 또는 고객센터를 통해 신청할 수 있습니다.

아파트에 따라

모바일 앱

홈페이지

전화

관리사무소

방문접수

등의 방식으로 접수합니다.

중요한 것은 가급적 접수기록이 남는 방법을 이용하는 것입니다.

전화만 하고 끝내기보다 접수번호나 문자, 이메일 등의 기록을 확보하는 것이 좋습니다.

하자접수 내용은 어떻게 작성할까?

좋은 예시는 다음과 같습니다.

“2026년 9월 3일 거실 우측 창틀 하단에서 비가 올 때 빗물 유입 확인. 창틀 주변 실리콘 들뜸과 벽지 젖음 발생. 사진 및 동영상 첨부. 원인 확인 및 보수 요청.”

이렇게

날짜

위치

증상

발생조건

피해상태

를 구체적으로 작성하면 좋습니다.

시공사가 하자가 아니라고 하면?

하자접수를 했는데 시공사가

“정상입니다.”

“사용자 과실입니다.”

“하자가 아닙니다.”

라고 주장하는 경우가 있습니다.

이럴 때는 먼저 보수 거부 사유를 가능한 한 서면으로 받아두는 것이 좋습니다.

그리고 입주자와 사업주체 사이에서 하자 여부가 계속 다툼이 된다면 국토교통부 하자심사·분쟁조정위원회를 이용할 수 있습니다.

국토교통부는 공동주택의 하자 여부 판정과 하자보수 책임 등에 관한 분쟁 해결을 위해 하자심사·분쟁조정위원회를 운영하고 있습니다.

하자심사란?

하자심사는 말 그대로

“이 문제가 실제 하자인지 아닌지”

를 판단하는 절차입니다.

예를 들어 시공사는 정상이라고 하는데 입주자는 명백한 시공불량이라고 주장한다면 위원회에 하자심사를 신청해 판단을 받아볼 수 있습니다.

분쟁조정은 무엇일까?

하자 여부뿐 아니라

누가 보수해야 하는지

어떻게 보수해야 하는지

비용을 누가 부담해야 하는지

등에 대해 분쟁이 발생했을 때 조정을 신청할 수 있습니다.

국토교통부 하자심사·분쟁조정위원회는 하자담보책임과 하자보수 등에 관한 입주자와 사업주체 사이의 분쟁을 조정합니다.

하자심사 결과를 시공사가 무시하면?

하자판정이 내려진 뒤에도 사업주체가 보수를 이행하지 않는 경우 제재가 가능할 수 있습니다.

국토교통부 사례집은 하자판정 후 하자보수를 이행하지 않을 경우 최대 1,000만원 이하 과태료 부과 대상이 될 수 있다고 안내하고 있습니다.

따라서 단순 민원과 하자심사 판정은 의미가 다릅니다.

분쟁조정이 성립하면 효력은?

하자분쟁조정위원회의 조정이 성립하면 재판상 화해와 동일한 효력이 있습니다.

따라서 시공사와 계속 다투는 경우 법원 소송 전에 분쟁조정 절차를 이용하는 방법도 고려할 수 있습니다.

하자심사 기간은 얼마나 걸릴까?

국토교통부 사례집에서는 하자심사와 분쟁조정 처리기간을 일반적으로

전유부분 60일

공용부분 90일

기준으로 안내하고 있습니다.

다만 자료 보완이나 감정 등 필요한 절차가 있으면 추가 시간이 걸릴 수 있습니다.

하자보수 비용을 현금으로 받을 수 있을까?

원칙적으로 하자보수 책임은 하자를 보수하는 것이 중심입니다.

하지만 상황에 따라 보수 대신 손해배상이나 보수비 상당액을 두고 분쟁이 발생할 수 있습니다.

시공사가 보수를 하지 않거나 보수 자체가 현실적으로 어렵다면 법률상 손해배상 문제가 이어질 수 있습니다.

이 경우 금액이 크거나 구조적 하자가 있다면 전문가 상담을 받는 것이 좋습니다.

하자보수보증금이란?

공동주택에는 사업주체의 하자보수 책임을 담보하기 위한 하자보수보증금 제도가 있습니다.

사업주체가 파산하거나 하자보수를 하지 않는 등 일정한 경우 입주자대표회의 등이 하자보수보증금을 이용해 보수하는 문제가 발생할 수 있습니다.

따라서

“건설사가 없어졌으니 하자보수 방법이 전혀 없다.”

고 단정할 필요는 없습니다.

관리사무소나 입주자대표회의를 통해 하자보수보증금과 관련한 내용을 확인할 필요가 있습니다.

입주자대표회의가 하자종료 확인을 요구하면?

특히 주의해야 합니다.

하자담보책임기간이 끝날 무렵 사업주체에서

하자보수가 모두 끝났다는 확인

담보책임 종료확인

등을 요청하는 경우가 있습니다.

종료확인을 한 뒤에는 해당 기간의 하자 청구가 어려워질 수 있습니다.

따라서 종료확인 전에 공용부분과 세대별 미처리 하자가 남아 있는지 충분히 확인하는 것이 중요합니다.

하자보수 기간이 끝났으면 정말 방법이 없을까?

담보책임기간이 지났다면 일반적인 하자보수 청구는 어려워질 수 있습니다.

하지만

하자의 발생시점

기존에 접수했는지 여부

이미 하자보수를 요구했는지

하자 원인이 무엇인지

중대한 구조적 문제가 있는지

등에 따라 법률관계가 달라질 수 있습니다.

따라서 기간이 지났다고 바로 포기하지 말고 과거 하자접수 기록을 먼저 확인하는 것이 좋습니다.

처음 하자접수한 날짜가 중요한 이유

예를 들어 2년 하자인데 입주 1년 10개월째 하자를 발견해 정상적으로 접수했다고 가정해보겠습니다.

시공사가 처리를 미루다가 2년을 넘겼다고 해서 단순히

“기간이 끝났으니 이제 안 해준다.”

고 처리되는지 여부는 접수와 권리행사 과정 등을 함께 확인해야 합니다.

따라서 하자 발견 즉시 접수하고 접수기록을 남기는 것이 중요합니다.

아파트 하자보수 신청 순서

실제로 하자가 발견되면 다음 순서로 진행하면 이해하기 쉽습니다.

1단계

하자 발견

↓

2단계

사진·동영상 촬영

↓

3단계

하자 위치와 발견 날짜 기록

↓

4단계

시공사 또는 하자접수센터에 신청

↓

5단계

접수번호 확보

↓

6단계

현장점검

↓

7단계

하자보수 진행

↓

8단계

보수 완료 여부 확인

↓

9단계

같은 하자가 다시 발생하면 재접수

↓

10단계

시공사가 하자를 부인하거나 보수를 거부하면 하자심사·분쟁조정 검토

하자보수 받을 때 확인할 것

보수가 이루어졌다고 바로 완료 처리하지 않는 것이 좋습니다.

예를 들어 누수라면

벽지만 새로 붙였는지

실제 누수 원인을 보수했는지

를 확인해야 합니다.

창호 문제라면

실리콘만 덧바른 것인지

실제 틈과 기밀성 문제가 해결됐는지

확인해야 합니다.

같은 하자가 계속 재발하면?

한 번 보수했는데 똑같은 문제가 반복된다면 반드시 재접수하는 것이 좋습니다.

예를 들어

매년 같은 위치에서 누수

계속 타일이 떨어짐

보수한 균열이 다시 벌어짐

창틀 누수가 반복됨

이라면 단순 마감 문제가 아니라 근본적인 시공원인이 남아 있을 수 있습니다.

이전 접수내용과 보수내역을 함께 보관하면 분쟁이 발생했을 때 도움이 됩니다.

하자보수 체크리스트

입주 초기에 특히 다음 항목을 확인해보세요.

거실·방

• 벽지 들뜸
• 도배 이음부
• 벽 균열
• 천장 균열
• 마루 들뜸
• 바닥 꺼짐
• 문 개폐상태
• 창문 개폐상태
• 외풍
• 결로

주방

• 싱크대 문짝
• 상판 균열
• 수전 누수
• 배수 불량
• 주방가구 수평
• 콘센트 작동
• 후드 작동

욕실

• 타일 균열
• 타일 들뜸
• 배수상태
• 바닥 물고임
• 수전 누수
• 변기 흔들림
• 환풍기 작동
• 천장 누수
• 방수 문제

발코니

• 바닥 물고임
• 배수불량
• 창틀 누수
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자주 묻는 질문

Q. 벽지가 조금 뜬 것도 하자인가요?

시공 불량으로 발생했다면 하자로 인정될 수 있습니다. 도배공사는 대표적인 2년 하자담보책임 공종입니다.

Q. 타일이 깨지면 몇 년까지 가능한가요?

타일공사는 마감공사에 포함돼 기본적으로 2년 담보책임기간이 적용됩니다.

Q. 누수는 무조건 5년인가요?

아닙니다.

누수의 원인이 방수인지, 배관인지, 창호인지, 외벽인지에 따라 해당 공종과 담보책임기간이 달라질 수 있습니다.

Q. 창문에서 바람이 들어오면 하자인가요?

창호 시공불량으로 정상적인 기밀성에 문제가 있다면 하자 여부를 확인할 수 있습니다.

Q. 결로도 하자보수 받을 수 있나요?

단열 또는 창호 시공불량이 원인이라면 가능성이 있지만, 환기 부족이나 높은 실내습도 등 사용환경이 원인이라면 하자로 인정되지 않을 수 있습니다.

Q. 입주 후 5년이면 하자보수가 모두 끝나나요?

아닙니다.

내력구조부의 하자담보책임기간은 10년입니다.

Q. 시공사가 하자가 아니라고 하면 끝인가요?

아닙니다.

하자 여부에 다툼이 있다면 국토교통부 하자심사·분쟁조정위원회에 하자심사를 신청할 수 있습니다.

Q. 관리사무소에만 말하면 되나요?

관리사무소를 통해 접수할 수도 있지만 시공사 하자접수 시스템이 별도로 있다면 함께 접수하고 접수기록을 남겨두는 것이 좋습니다.

Q. 전화로 접수해도 되나요?

가능하지만 이후 분쟁을 대비하면 접수번호, 문자, 앱, 이메일 등 기록이 남는 방법이 더 좋습니다.

Q. 중고로 산 아파트도 하자보수가 되나요?

하자담보책임기간, 기존 보수 및 종료확인 여부 등에 따라 가능 여부가 달라질 수 있습니다.

아파트 하자에서 가장 중요한 세 가지

아파트 하자보수를 제대로 받으려면 세 가지만 기억해도 도움이 됩니다.

첫째,

발견 즉시 기록하고 접수하기

입니다.

둘째,

하자 종류별 책임기간 확인하기

입니다.

셋째,

시공사가 하자를 인정하지 않는다면

하자심사·분쟁조정 절차를 활용하는 것

입니다.

최종 정리

아파트 하자보수는

“신축아파트니까 전부 무료로 고쳐준다.”

또는

“2년 지나면 아무것도 못 받는다.”

라고 단순하게 생각해서는 안 됩니다.

공동주택의 하자는 공종별로 책임기간이 다릅니다.

대표적으로

마감공사 2년

각종 설비·창호·전기·배관 등 시설공사는 공종별 별도 기간

구조·안전 관련 일부 공사에는 장기간의 책임기간

내력구조부 10년

등의 기준이 적용됩니다.

또한 책임기간 계산도

세대 내부 전유부분은 인도일,

공용부분은 사용검사일 또는 사용승인일

기준으로 달라질 수 있습니다.

따라서 하자를 발견했다면

사진과 동영상을 촬영하고

발견날짜와 위치를 기록한 뒤

시공사에 즉시 접수하는 것이 가장 중요합니다.

건설사가 계속 하자를 인정하지 않거나 보수를 거부한다면 국토교통부 하자심사·분쟁조정위원회를 통해 하자 여부를 판단받거나 분쟁조정을 신청할 수도 있습니다.

특히 누수, 균열, 결로, 창호불량처럼 시간이 지나면서 피해가 커질 수 있는 문제는

“조금 더 지켜보자.”

며 미루기보다 가능한 한 빠르게 접수하는 것이 좋습니다.

 

※ 이 글은 2026년 9월 현재 공동주택관리법령과 국토교통부 하자심사·분쟁조정위원회 안내를 바탕으로 작성한 일반적인 정보입니다. 실제 하자 여부와 담보책임기간은 시공내용, 하자 발생 원인, 전유·공용부분 구분, 인도일·사용승인일 등에 따라 달라질 수 있습니다.