월세 보증금 돌려받지 못하면 어떻게 할까? 계약종료부터 지급명령까지 대응 순서

월세 계약이 끝났는데 집주인이

“새 세입자가 들어오면 보증금을 주겠다.”

“지금 돈이 없으니 조금 기다려 달라.”

라며 보증금을 돌려주지 않는 경우가 있습니다.

보증금이 몇백만 원이면 조금 기다려볼 수도 있지만, 수천만 원이라면 다음 집 계약이나 이사 자체가 어려워질 수 있습니다.

그렇다고 화가 난 상태에서 바로 짐을 빼고 전입신고까지 옮기는 것도 주의해야 합니다.

임차인이 기존에 확보한 대항력과 우선변제권을 지키면서 보증금을 받아내는 절차가 있기 때문입니다.

월세 보증금을 돌려받지 못했다면 일반적으로

계약종료 확인 → 반환 요구 → 내용증명 → 임차권등기명령 → 지급명령 또는 보증금반환소송 → 강제집행

순서로 대응하는 것을 검토할 수 있습니다.

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1. 먼저 월세 계약이 정말 종료됐는지 확인하자

보증금을 요구하려면 우선 임대차계약이 적법하게 종료됐는지 확인해야 합니다.

계약서에 적힌 만료일이 다가온다고 해서 항상 자동으로 계약이 끝나는 것은 아닙니다.

주택임대차보호법에 따르면 임차인이 계약을 연장하지 않으려면 원칙적으로 계약기간이 끝나기 2개월 전까지 갱신하지 않겠다는 의사를 임대인에게 전달하는 것이 중요합니다.

이 기간까지 통지하지 않으면 이전 계약과 같은 조건으로 묵시적 갱신이 될 수 있습니다.

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2. 계약종료 통보는 문자로 해도 될까?

가능하지만 중요한 것은 집주인에게 통지가 도달했다는 사실을 증명할 수 있느냐입니다.

따라서 전화만 하기보다는

• 문자메시지
• 카카오톡
• 이메일
• 내용증명

처럼 기록이 남는 방식이 좋습니다.

예를 들어

“2026년 11월 30일 임대차계약 만료일에 계약을 종료하고 갱신하지 않겠습니다. 만료일에 보증금 ○○원을 반환해주시기 바랍니다.”

정도로 명확하게 남겨두는 것이 좋습니다.

집주인이 메시지를 확인했다는 답변까지 남으면 더 좋습니다.

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3. 계약종료 2개월 전 통보를 못 했다면?

2개월 전에 계약종료 의사를 전달하지 않았다면 계약이 묵시적으로 갱신됐을 가능성이 있습니다.

하지만 묵시적 갱신이 됐다고 해서 다시 2년 동안 무조건 살아야 하는 것은 아닙니다.

묵시적으로 갱신된 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있습니다.

다만 계약해지 효력은 집주인이 해지통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 발생합니다.

예를 들어 9월 1일 집주인에게 해지통지가 도달했다면 원칙적으로 약 3개월 뒤 계약종료 효력이 발생한다고 보면 됩니다.

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4. 계약이 끝나면 집주인은 언제 보증금을 돌려줘야 할까?

임대차계약이 정상적으로 종료되면 임차인은 주택을 반환하고 집주인은 보증금을 반환해야 합니다.

이 두 의무는 원칙적으로 동시에 이행해야 하는 관계입니다.

즉 세입자가 집을 넘겨주는 것과 집주인이 보증금을 돌려주는 것이 함께 이루어져야 합니다.

주택임대차보호법상 계약기간이 끝났더라도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차관계가 존속하는 것으로 봅니다.

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5. 집주인이 “새 세입자가 들어와야 돈을 준다”고 하면?

상당히 흔한 상황입니다.

하지만 원칙적으로 기존 임차인의 보증금 반환과 새로운 임차인을 구하는 문제는 별개입니다.

집주인이 새로운 세입자를 구하지 못했다는 이유만으로 기존 세입자의 보증금 반환 의무가 없어지는 것은 아닙니다.

계약이 정상적으로 종료됐다면 임차인은 집주인에게 보증금 반환을 요구할 수 있습니다.

따라서

“새 세입자가 들어올 때까지 기다리겠다.”

고 합의할 생각이 없다면 반환 날짜를 명확히 요구하는 것이 좋습니다.

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6. 보증금을 못 받았는데 먼저 이사해도 될까?

가장 조심해야 할 부분입니다.

전입신고와 실제 점유 등을 통해 확보한 대항력·우선변제권이 있는 상태에서 보증금도 받지 않고 먼저 이사하고 전출해버리면 권리보호에 문제가 생길 수 있습니다.

이 때문에 보증금을 받지 못한 채 다른 집으로 이사해야 한다면 먼저 임차권등기명령을 검토해야 합니다.

임차권등기가 완료되면 기존 주택에서 이사하고 전출하더라도 이미 확보한 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다.

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7. 임차권등기명령이란?

임차권등기명령은 임대차가 끝났는데도 보증금을 받지 못한 세입자가 기존의 대항력과 우선변제권을 유지하면서 이사할 수 있도록 해주는 제도입니다.

쉽게 말하면

“보증금을 아직 못 받았지만 이 집에 대한 내 임차권이 있다는 사실을 등기부에 남겨두는 것”

이라고 이해하면 쉽습니다.

임차권등기가 완료되면 해당 주택에서 나가고 다른 곳으로 전입신고를 하더라도 기존 권리를 유지할 수 있습니다.

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8. 임차권등기명령은 언제 신청할 수 있을까?

두 가지 조건이 중요합니다.

① 임대차계약이 종료됐을 것

② 보증금을 전부 또는 일부 돌려받지 못했을 것

입니다.

계약기간이 아직 남아 있는데 단순히

“집주인이 나중에 보증금을 안 줄 것 같다.”

는 이유만으로 미리 신청하는 제도는 아닙니다.

임대차 종료 후 보증금이 반환되지 않았다면 임차주택 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 신청할 수 있습니다.

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9. 임차권등기 신청하고 바로 전출해도 될까?

가능하면 등기 완료를 확인한 뒤 전출하는 것이 안전합니다.

단순히 임차권등기명령을 신청했다는 이유만으로 즉시 전입신고를 옮기는 것보다 실제 등기부등본에 임차권등기가 기재됐는지 확인하는 것이 좋습니다.

특히 보증금 규모가 크다면 이 부분은 매우 중요합니다.

등기 완료 전에 기존 대항요건을 먼저 잃어버리지 않도록 주의해야 합니다.

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10. 보증금을 못 받으면 계속 월세도 내야 할까?

보증금을 돌려받지 못해 해당 집에서 계속 거주하고 있다면 원칙적으로 기존 임대차관계가 계속되는 것으로 보기 때문에 월세를 계속 부담해야 할 수 있습니다.

찾기쉬운 생활법령정보도 임대차기간이 끝났더라도 보증금을 반환받을 때까지 그 집에서 계속 거주한다면 임대차계약상의 권리·의무가 유지되므로 월세를 지급해야 한다고 안내하고 있습니다.

따라서

“계약기간이 끝났으니 이제 월세는 안 내겠다.”

고 임의로 판단하는 것은 주의해야 합니다.

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11. 보증금 반환 요구는 먼저 문자로 해보자

계약종료일이 됐는데도 보증금이 들어오지 않았다면 우선 기록이 남는 방식으로 지급을 요구합니다.

예를 들어 다음 내용을 포함하면 좋습니다.

• 임대차계약 주소
• 계약기간
• 보증금 액수
• 계약종료일
• 반환받지 못한 금액
• 입금계좌
• 지급을 원하는 날짜

단순히

“돈 언제 줍니까?”

라고 하는 것보다 구체적인 금액과 기한을 남겨두는 것이 이후 절차에도 도움이 됩니다.

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12. 계속 돈을 안 주면 내용증명을 보내자

집주인이 문자나 전화에도 보증금을 주지 않는다면 내용증명 우편을 보내는 방법을 검토할 수 있습니다.

내용증명 자체가 법원의 판결처럼 강제로 돈을 받아주는 것은 아닙니다.

하지만

언제, 누구에게, 어떤 내용을 보냈는지

공식적으로 남길 수 있다는 장점이 있습니다.

내용에는 보통

• 임대차계약 내용
• 계약종료 사실
• 반환받아야 할 보증금
• 반환기한
• 미지급 시 법적 절차 진행 예정

등을 적습니다.

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13. 집주인이 조금만 더 기다려 달라고 하면?

기다릴지는 세입자가 결정할 문제입니다.

다만 기다리기로 했다면 단순 구두약속보다는 문자나 합의서를 통해

“○월 ○일까지 보증금 ○○원을 지급한다.”

처럼 정확한 날짜와 금액을 남겨두는 것이 좋습니다.

집주인이 반복적으로

“다음 주에 주겠다.”

“대출이 나오면 주겠다.”

라고 말하면서 계속 미루고 있다면 법적 절차 준비를 시작하는 것이 좋습니다.

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14. 지급명령이란?

집주인이 보증금을 계속 돌려주지 않는다면 법원에 지급명령을 신청할 수 있습니다.

지급명령은 일정한 금전 지급을 청구할 때 일반 민사소송보다 비교적 간편하게 이용할 수 있는 절차입니다.

법원은 당사자를 법정에 부르지 않고 서류를 심사한 뒤 청구가 적절하다고 판단하면 지급명령을 발령할 수 있습니다.

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15. 지급명령의 장점은?

대표적인 장점은 일반적인 민사소송보다 절차가 간단하다는 것입니다.

원칙적으로 법원이 서류를 심사하기 때문에 처음부터 재판에 출석할 필요가 없습니다.

집주인이 지급명령을 받고도 법에서 정한 기간 안에 이의하지 않아 지급명령이 확정되면 확정판결과 같은 효력을 갖게 됩니다.

이후에도 돈을 지급하지 않는다면 강제집행 절차로 넘어갈 수 있습니다.

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16. 지급명령은 어디에 신청할까?

지급명령은 일반적으로 채무자인 집주인의

• 주소지
• 사무소
• 영업소
• 의무이행지

등을 관할하는 법원에 신청할 수 있습니다.

민사소송법상 지급명령신청서를 해당 관할법원에 제출하는 방식입니다.

전자소송 시스템을 이용할 수 있는 사건이라면 온라인 절차도 검토할 수 있습니다.

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17. 지급명령 신청할 때 어떤 자료가 필요할까?

월세 보증금 반환 지급명령이라면 대표적으로 다음 자료를 준비하는 것이 좋습니다.

• 임대차계약서
• 확정일자 관련 자료
• 주민등록초본
• 보증금 송금내역
• 계약종료 통보 문자
• 카카오톡 대화
• 내용증명
• 등기부등본
• 미지급 보증금 계산자료

계약이 종료됐고 집주인이 보증금을 반환하지 않았다는 사실을 보여주는 자료가 중요합니다.

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18. 집주인이 지급명령에 이의하면?

지급명령을 신청했다고 무조건 끝나는 것은 아닙니다.

집주인이 지급명령을 받고 이의를 제기하면 지급명령 절차만으로 종결되지 않고 통상적인 민사소송 절차로 넘어갈 수 있습니다.

예를 들어 집주인이

“수리비를 공제해야 한다.”

“밀린 월세가 있다.”

“계약이 아직 종료되지 않았다.”

라고 다투는 경우가 있을 수 있습니다.

쟁점이 많다면 처음부터 보증금반환소송을 검토하는 경우도 있습니다.

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19. 지급명령과 보증금반환소송 중 무엇이 좋을까?

상황에 따라 다릅니다.

지급명령이 적합한 경우

• 계약종료 사실이 명확함
• 보증금 액수가 명확함
• 집주인이 특별히 다툴 이유가 적음
• 집주인의 현재 주소를 알고 있음

소송을 검토할 경우

• 집주인이 반환금액을 다툼
• 원상복구비 등을 크게 주장함
• 미납 월세에 관한 분쟁이 있음
• 계약종료 여부를 다툼
• 지급명령에 이의할 가능성이 큼

복잡한 사건이라면 대한법률구조공단이나 법률전문가 상담을 받아보는 것이 좋습니다.

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20. 집주인 주소를 모르면 지급명령이 어려울까?

지급명령은 상대방에게 법원의 지급명령 정본이 송달돼야 절차가 제대로 진행됩니다.

집주인이 신청서에 적힌 주소에 살지 않아 송달되지 않으면 법원이 주소를 보정하라고 요구할 수 있습니다.

주소확인이 어렵거나 송달에 문제가 계속되는 경우 사건이 소송절차로 전환될 수도 있습니다.

따라서 집주인의 현재 주소를 확인할 수 있는지가 중요합니다.

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21. 지급명령까지 확정됐는데 돈을 안 주면?

확정된 지급명령을 받았다고 돈이 자동으로 통장에 입금되는 것은 아닙니다.

집주인이 계속 지급하지 않는다면 강제집행 절차를 검토해야 합니다.

집주인의 재산에 따라

• 은행예금 압류
• 급여채권 압류
• 부동산 강제경매

등을 검토할 수 있습니다.

결국 법원에서 받을 권리를 인정받는 단계와 실제 집주인 재산에서 돈을 회수하는 단계는 별개라고 이해하면 쉽습니다.

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22. 집 자체가 경매로 넘어갈 것 같다면?

상황을 더 빠르게 확인해야 합니다.

등기부등본을 발급해

• 근저당권
• 압류
• 가압류
• 경매개시 여부

등을 확인하는 것이 좋습니다.

임차인이 전입신고와 확정일자를 갖췄다면 대항력과 우선변제권을 이용해 경매절차에서 배당을 받을 수 있는지 검토할 수 있습니다.

다만 선순위 권리와 주택가격에 따라 보증금 전액을 받지 못할 가능성도 있기 때문에 신속하게 대응해야 합니다.

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23. 보증금 반환보증에 가입했다면?

HUG 등 보증기관의 전세보증금반환보증 등에 가입한 경우에는 계약종료 후 보증금 미반환 시 보증이행청구를 검토할 수 있습니다.

공식 안내에서는 일정한 보증사고 요건을 충족하고 임차권등기 등 필요한 절차를 마친 뒤 보증이행을 청구하도록 하고 있습니다.

월세 계약이라도 보증금 규모와 상품요건에 따라 반환보증 가입이 가능한 경우가 있으므로 가입증서를 확인해보는 것이 좋습니다.

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24. 보증금에서 수리비를 마음대로 빼도 될까?

집주인이 실제로 임차인 책임으로 발생한 손해가 있다면 원상회복비 등을 주장할 수 있습니다.

하지만 정상적인 사용으로 발생하는 자연적인 노후나 통상적인 마모까지 모두 임차인에게 청구할 수 있다고 단정할 수는 없습니다.

집주인이

“도배비 200만 원, 청소비 100만 원을 뺐다.”

며 일방적으로 큰 금액을 공제한다면 구체적인 하자와 비용 근거를 요구하는 것이 좋습니다.

입주·퇴거 당시 사진이 중요한 이유도 여기에 있습니다.

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25. 월세가 밀려 있다면 보증금 전액을 받을까?

미납 월세나 임차인이 실제 부담해야 하는 채무가 있다면 해당 금액이 보증금에서 정산될 수 있습니다.

예를 들어

보증금 2,000만 원

미납 월세 100만 원

으로 확정됐다면 실제 반환 대상은 이를 정산한 금액이 될 수 있습니다.

따라서 지급명령이나 소송 전

보증금 - 미납차임 - 정당한 공제액

을 정확하게 계산해두는 것이 좋습니다.

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26. 월세 보증금을 못 받았을 때 대응 순서

실제로 대응해야 한다면 아래 순서를 기억하면 편합니다.

① 계약종료 시점 확인

↓

② 계약종료 통보 증거 확보

↓

③ 계약만료일에 보증금 반환 요구

↓

④ 문자·카카오톡으로 반환기한 명시

↓

⑤ 필요하면 내용증명 발송

↓

⑥ 보증금 없이 먼저 이사해야 한다면 임차권등기명령 신청

↓

⑦ 임차권등기 완료 여부 확인 후 전출

↓

⑧ 지급명령 신청 검토

↓

⑨ 상대방이 다투면 보증금반환소송 진행

↓

⑩ 판결·지급명령 확정 후에도 미지급이면 강제집행 검토

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27. 가장 하면 안 되는 행동은?

보증금을 받지 못한 상황에서 가장 주의할 것은

아무런 조치 없이 먼저 전출하는 것

입니다.

특히 전입신고와 확정일자로 확보한 권리를 유지해야 하는 상황이라면 임차권등기명령을 먼저 검토해야 합니다.

또 집주인과 전화로만 이야기하고 아무 기록을 남기지 않는 것도 좋지 않습니다.

중요한 대화는 문자·카카오톡·내용증명 등 나중에 증명 가능한 형태로 남기는 것이 좋습니다.

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월세 보증금 미반환 핵심 정리

월세 보증금을 못 받았다면 무작정 기다릴 필요는 없습니다.

핵심만 정리하면 다음과 같습니다.

① 계약 종료 여부부터 정확히 확인

② 일반적으로 계약 만료 2개월 전까지 갱신거절 통보가 중요

③ 묵시적 갱신됐다면 임차인은 언제든 해지통보 가능

④ 묵시적 갱신 해지는 임대인이 통보를 받은 후 3개월 뒤 효력 발생

⑤ 계약종료 후 집 반환과 보증금 반환은 동시이행 관계

⑥ 보증금을 못 받으면 문자·내용증명으로 반환기한 명시

⑦ 보증금 없이 이사해야 한다면 임차권등기명령을 먼저 검토

⑧ 임차권등기가 완료되면 이사 후에도 기존 대항력·우선변제권 유지 가능

⑨ 계속 미지급하면 법원 지급명령 신청 가능

⑩ 지급명령에 집주인이 이의하면 민사소송으로 진행될 수 있음

⑪ 확정 지급명령이나 판결에도 돈을 안 주면 강제집행 검토

월세 보증금이 크다면 가장 중요한 것은 감정적으로 먼저 이사하는 것이 아니라 내 보증금을 보호하는 권리를 유지한 상태에서 절차를 진행하는 것입니다.

특히 다른 집으로 급하게 이사해야 하는데 보증금을 받지 못했다면 임차권등기 완료 여부를 확인하기 전에 전입신고를 옮기지 않는 것이 중요합니다.

보증금 규모가 크거나 집에 이미 근저당·압류·경매 등이 있는 상황이라면 대한법률구조공단 등에서 개별상담을 받아 대응하는 것이 좋습니다.

 

※ 이 글은 2026년 9월 기준 주택임대차보호법과 법원·찾기쉬운 생활법령정보의 공식 안내를 토대로 작성했습니다. 계약 형태, 묵시적 갱신 여부, 전입신고·확정일자, 선순위 권리 및 보증금 규모 등에 따라 대응방법은 달라질 수 있습니다.