내 땅에 남의 건물이 넘어왔다면? 경계침범·철거·사용료 청구방법 총정리

토지를 매수하거나 측량을 해봤는데 옆집 건물이나 담장, 창고, 처마 등이 내 땅을 넘어와 있는 경우가 있습니다.

예를 들어

“옆집 건물이 30cm 정도 우리 땅을 침범했는데 철거하라고 할 수 있을까?”

또는

“수십 년 동안 남의 건물이 내 땅을 사용하고 있었는데 사용료를 받을 수 있을까?”

같은 문제가 생길 수 있습니다.

결론부터 말하면 타인의 건물이 권한 없이 내 토지를 침범하고 있다면 원칙적으로 침범부분의 제거와 토지 반환을 요구할 수 있고, 토지를 사용한 데 따른 차임 상당액의 부당이득을 청구할 여지도 있습니다.

민법 제214조는 소유자가 자신의 소유권을 방해하는 사람에게 방해 제거를 청구할 수 있도록 규정하고 있습니다.

하지만 실제 사건에서는

• 정확한 토지 경계
• 침범면적
• 건축 시기
• 사용승낙 여부
• 지상권 등 권리 존재 여부
• 점유취득시효
• 철거청구가 권리남용에 해당하는지

등을 함께 검토해야 합니다.

이번 글에서는 남의 건물이 내 땅을 침범했을 때 확인방법부터 경계측량, 철거청구, 토지인도, 사용료 상당 부당이득 청구, 오래된 건물의 취득시효 문제까지 자세히 알아보겠습니다.

---

먼저 정말 내 땅을 침범했는지 확인해야 한다

건물이나 담장이 내 땅을 침범한 것처럼 보여도 눈으로만 판단해서는 안 됩니다.

특히

• 오래된 담장
• 옹벽
• 배수로
• 수목
• 도로 가장자리

등이 실제 법적인 경계와 일치하지 않는 경우도 있습니다.

따라서 가장 먼저 해야 할 것은 정확한 토지 경계 확인입니다.

---

경계복원측량부터 진행하자

토지 경계를 현장에서 확인할 때 대표적으로 사용하는 것이 경계복원측량입니다.

LX한국국토정보공사는 경계복원측량을 지적도나 임야도에 등록된 경계를 실제 토지에 표시하는 측량이라고 설명하고 있습니다.

대표적으로 다음 상황에서 사용합니다.

• 건축 전 경계 확인
• 담장 설치
• 옹벽 설치
• 토지 매매
• 이웃과 경계분쟁
• 시설물 침범 확인 전 경계 확정

따라서

옆집 건물이 내 땅으로 넘어온 것 같다

면 우선 경계복원측량을 통해 실제 경계를 확인하는 것이 좋습니다.

---

건물이 얼마나 넘어왔는지는 지적현황측량

경계만 확인하는 것과 건물이 정확히 얼마나 침범했는지를 도면으로 확인하는 것은 조금 다릅니다.

LX의 지적현황측량은 건물이나 담장 등 지상 시설물의 위치와 면적을 토지 경계와 비교해 도면으로 표시하는 측량입니다.

따라서

• 건물 벽이 몇 cm 넘어왔는지
• 침범면적이 몇 ㎡인지
• 담장이나 옹벽이 어디까지 들어왔는지

확인하려면 지적현황측량이 도움이 될 수 있습니다.

쉽게 정리하면

경계가 어디인가? → 경계복원측량

건물이 얼마나 넘어왔는가? → 지적현황측량

이라고 이해하면 됩니다.

---

침범이 확인되면 건물 철거를 요구할 수 있을까?

원칙적으로 가능합니다.

민법 제214조에서는 토지소유자가 소유권을 방해하는 자에게 방해 제거를 청구할 수 있도록 규정하고 있습니다.

따라서 다른 사람이 아무 권한 없이 내 땅에

• 건물
• 담장
• 창고
• 옹벽
• 시설물

등을 설치해 점유하고 있다면 침범부분의 제거를 요구할 수 있습니다.

건물이 내 토지 위에 올라와 있다면 상황에 따라

건물 침범부분 철거 + 토지 인도

형태의 청구가 문제가 될 수 있습니다.

---

실제로 몇 ㎡ 안 넘어와도 철거청구가 가능할까?

침범면적이 작다고 해서 자동으로 철거청구를 할 수 없는 것은 아닙니다.

대법원은 2023년 판결에서 건물 일부가 인접토지를 침범한 사건에서 토지소유자의 철거 및 토지인도 청구가 단순히 침범면적이 작다는 이유만으로 권리남용이라고 볼 수 없다고 판단했습니다.

해당 사건에서는 건물 1층 약 2.4㎡, 2~4층 각 약 2.6㎡가 인접토지를 침범한 사안이었습니다.

즉

“조금 넘어왔으니까 철거 요구는 절대 못 한다.”

라고 단정할 수 없습니다.

---

하지만 철거청구가 항상 인정되는 것은 아니다

민법에서는 권리를 행사하더라도 권리남용이 되어서는 안 된다는 원칙이 있습니다.

따라서 극단적인 경우에는

• 침범 정도가 매우 미미하고
• 철거로 상대방에게 과도한 손해가 생기며
• 토지소유자가 얻는 실질적 이익이 거의 없고
• 상대방을 괴롭힐 목적으로 청구하는 등

특별한 사정이 있다면 철거청구가 권리남용인지가 다퉈질 수 있습니다.

다만 대법원은 권리남용을 쉽게 인정하지 않는 태도를 보이고 있으며, 2023년 판결에서도 침범부분 철거와 토지인도 청구를 권리남용이라고 단정하기 어렵다고 판단했습니다.

---

건물 전체를 철거해야 할까?

반드시 건물 전체를 철거하는 것은 아닙니다.

실제로는 내 토지를 침범한 부분이 문제됩니다.

예를 들어 건물 한쪽 벽이 30cm 정도 경계를 넘어왔다면 침범한 구조에 따라

• 침범부분만 철거 가능한지
• 구조적으로 부분철거가 가능한지
• 전체 건물에 어떤 영향이 있는지

등을 검토해야 합니다.

건축 구조상 부분철거가 어려운 경우에는 감정이나 전문가 의견이 필요할 수 있습니다.

---

토지를 돌려달라고 요구할 수도 있다

민법 제213조에 따르면 소유자는 자신의 물건을 점유하고 있는 사람에게 반환을 청구할 수 있습니다. 다만 상대방에게 적법한 점유권원이 있다면 반환을 거부할 수 있습니다.

따라서 아무 권한 없이 내 토지를 건물 부지로 점유하고 있다면 상황에 따라 토지인도청구도 함께 문제될 수 있습니다.

실무에서는

건물 철거 및 토지 인도

형태로 청구되는 경우가 있습니다.

---

철거 대신 사용료를 받을 수도 있을까?

가능한 경우가 있습니다.

타인이 법적인 근거 없이 내 토지를 이용해 이익을 얻었다면 부당이득반환청구가 문제가 될 수 있습니다.

민법 제741조는 법률상 원인 없이 다른 사람의 재산으로 이익을 얻고 상대방에게 손해를 가한 경우 그 이익을 반환하도록 규정하고 있습니다.

즉 상대방 건물이 내 토지 일부를 점유하고 있다면 그 기간 동안 해당 토지를 사용해 얻은 이익에 대해 차임 또는 지료 상당액을 청구하는 방식이 가능합니다.

---

사용료는 어떻게 계산할까?

보통 토지를 정상적으로 임대했을 때 받을 수 있는 차임 상당액이 기준이 됩니다.

대법원도 권한 없이 타인 토지를 건물부지로 점유하는 경우 토지의 차임 상당 부당이득을 반환해야 한다고 보고 있습니다.

예를 들어

• 침범면적 10㎡
• 해당 토지의 적정 월 임대가치가 ㎡당 일정 금액

이라면 감정 등을 통해 침범부분의 적정 사용료를 산정할 수 있습니다.

실제 소송에서는 감정평가 등을 통해 지료 상당액을 산정하는 경우가 많습니다.

---

공시지가에 일정 비율을 곱하면 될까?

단순히 공시지가 × 몇 % 방식으로 무조건 계산하는 것은 아닙니다.

법원에서 인정되는 차임 상당액은

• 토지 위치
• 이용상황
• 용도지역
• 주변 임대료
• 토지가격
• 이용가치

등을 고려해 판단될 수 있습니다.

분쟁금액이 크다면 감정평가 결과가 중요한 기준이 될 수 있습니다.

---

건물 소유자에게 청구해야 할까, 실제 거주자에게 해야 할까?

건물부지가 권한 없이 타인의 토지를 점유하는 상황에서는 건물소유자가 토지소유자에게 부지 사용에 따른 부당이득 반환의무를 부담하는 것이 문제될 수 있습니다.

대법원도 타인의 토지 위에 건물을 소유하면서 권한 없이 토지를 점유하는 경우 건물소유자가 토지 차임 상당의 부당이득을 반환해야 한다는 취지로 판단하고 있습니다.

다만 실제 점유관계가 복잡하면 청구 상대방을 정확하게 특정해야 합니다.

---

몇 년치 사용료까지 받을 수 있을까?

사용료 상당의 부당이득도 소멸시효 문제가 생길 수 있습니다.

민법 제162조는 일반적인 채권을 10년간 행사하지 않으면 소멸시효가 완성한다고 규정하고 있습니다.

대법원 역시 부당이득반환채권에 특별한 사정이 없는 경우 10년의 민사소멸시효가 적용된다고 본 사례가 있습니다.

따라서

“30년 동안 침범했으니 30년치 사용료를 모두 받을 수 있다.”

고 단정해서는 안 됩니다.

구체적인 청구기간과 시효는 사건의 성격에 따라 확인해야 합니다.

---

오래된 건물이면 취득시효를 주장할 수도 있다

매우 중요한 부분입니다.

민법 제245조는 20년간 소유의 의사로 평온·공연하게 부동산을 점유한 사람이 등기를 하면 소유권을 취득할 수 있는 점유취득시효 제도를 두고 있습니다.

따라서 건물 침범이 수십 년 동안 계속됐다면 상대방이

오랫동안 내 땅인 줄 알고 점유했다

며 취득시효를 주장할 가능성도 검토해야 합니다.

---

20년 넘게 사용하면 무조건 상대방 땅이 될까?

그렇지 않습니다.

20년이 지났다고 자동으로 상대방 소유가 되는 것은 아닙니다.

민법 제245조상

• 소유의 의사
• 평온한 점유
• 공연한 점유
• 20년이라는 기간

등의 요건이 필요하며, 등기 문제도 존재합니다.

또한 점유가 애초부터 다른 사람 땅이라는 사실을 알면서 이루어진 경우 등에서는 자주점유 여부가 중요하게 다퉈질 수 있습니다.

---

크게 침범한 건물은 취득시효가 더 어려울 수도 있다

대법원은 건축주가 자신의 토지 위에 건물을 짓다가 인접토지를 상당한 정도로 침범한 경우, 일반적인 시공착오 수준을 넘어서는 침범이라면 건축 당시 침범 사실을 알고 있었다고 볼 수 있고 그 점유를 소유의 의사가 있는 점유로 보기 어렵다고 판단한 사례가 있습니다.

즉

침범 기간이 오래됐다는 사실 하나만으로 취득시효가 인정되는 것은 아닙니다.

---

상대방이 “몰랐다”고 하면 괜찮을까?

침범 사실을 몰랐다고 해서 소유자의 권리가 없어지는 것은 아닙니다.

실수로 건물이 넘어온 경우에도 침범 사실이 확인되면 소유권 침해 문제는 발생할 수 있습니다.

다만

• 건축 당시 고의성이 있었는지
• 침범면적이 어느 정도인지
• 점유취득시효가 가능한지

등에서 당시 인식이 중요한 판단자료가 될 수 있습니다.

---

먼저 내용증명을 보내는 것이 좋을까?

경계침범이 확인되고 협의가 되지 않는다면 내용증명을 이용해 공식적으로 요구사항을 전달할 수 있습니다.

내용증명에는 보통 다음 내용을 포함할 수 있습니다.

• 내 토지의 정확한 주소와 지번
• 침범한 건물 위치
• 경계측량 결과
• 침범면적
• 철거 및 토지 반환 요청
• 사용료 지급 요청
• 답변기한

내용증명 자체가 강제로 철거시키는 효력을 가지는 것은 아니지만 상대방에게 언제 어떤 요구를 했는지 증거로 남길 수 있다는 장점이 있습니다.

---

상대방 건물을 내가 직접 철거해도 될까?

권장할 수 없습니다.

아무리 내 땅을 침범했다고 해도 상대방 소유 건물을 임의로 부수면 오히려 재산상 손해와 형사·민사 분쟁이 추가로 발생할 수 있습니다.

따라서

측량 → 협의 → 내용증명 → 필요하면 법적 절차

순서로 진행하는 것이 안전합니다.

---

합의로 해결하는 방법도 있다

모든 경계침범 분쟁을 철거로 해결할 필요는 없습니다.

상황에 따라 다음과 같은 합의방법을 검토할 수도 있습니다.

1. 침범부분 철거

가장 명확한 방법입니다.

2. 침범 토지 일부 매매

상대방이 침범한 토지 일부를 매입하는 방식입니다.

필요하면 분할측량과 토지분할, 소유권이전등기 등을 진행합니다.

3. 토지 임대

철거하지 않고 일정한 사용료를 받는 방식입니다.

4. 사용권 설정

지상권이나 기타 적법한 권리관계를 설정하는 방법을 검토할 수도 있습니다.

금액이 크거나 장기간 적용될 합의라면 법률전문가와 세무 관련 검토까지 받는 것이 좋습니다.

---

침범부분만 팔 수 있을까?

가능할 수 있지만 단순히

여기 10㎡만 팔겠습니다

라고 계약해서 끝나는 것은 아닙니다.

토지 일부를 별도 필지로 만들려면

• 토지분할 가능 여부
• 분할측량
• 최소분할면적 규제
• 건축법상 대지 조건
• 도시계획 관련 기준

등을 확인해야 합니다.

특히 토지를 잘못 분할하면 내 건물의 건폐율이나 접도조건 등에 문제가 생길 수 있으므로 주의해야 합니다.

---

상대방 건물이 허가받은 건물이면 철거 못 할까?

건축허가를 받았다는 사실과 다른 사람 토지를 침범했는지는 별개의 문제입니다.

건축허가는 행정적인 인허가이고, 실제 사유지 경계를 침범했다면 민사상 소유권 문제는 별도로 발생할 수 있습니다.

따라서

“건축허가를 받은 집이라 철거 요구는 못 한다.”

고 단정할 수 없습니다.

---

건축물대장에 정상으로 나오면 괜찮을까?

건축물대장에 위반건축물 표시가 없다고 해서 토지 경계침범이 없다는 뜻은 아닙니다.

건축물대장은 건물의 행정상 현황을 확인하는 서류이고 토지의 정확한 현장 경계는 지적측량으로 확인하는 것이 좋습니다.

따라서 경계침범 문제에서는

등기부등본 + 지적도 + 경계복원측량 + 지적현황측량

자료가 중요합니다.

---

경계침범이 확인됐을 때 해결순서

실제 상황에서는 다음 순서로 진행하면 이해하기 쉽습니다.

1단계. 등기부등본 확인

내 토지와 상대방 토지의 소유자를 확인합니다.

2단계. 지적도·토지대장 확인

공부상 필지와 경계를 확인합니다.

3단계. 경계복원측량

정확한 현장 경계를 표시합니다.

4단계. 지적현황측량

건물·담장 등이 얼마나 침범했는지 확인합니다.

5단계. 건물소유자와 협의

철거, 매입, 임대 등의 해결방법을 논의합니다.

6단계. 합의내용 서면 작성

합의가 된다면 금액과 일정 등을 명확하게 문서화합니다.

7단계. 내용증명 발송

협의가 되지 않는다면 철거·토지반환·사용료 지급 요구 등을 공식적으로 전달합니다.

8단계. 법적 절차 검토

필요한 경우 건물철거·토지인도·부당이득반환청구 등을 검토합니다.

---

소송을 하면 무엇을 청구할 수 있을까?

사건별로 다르지만 대표적으로 다음 청구를 검토할 수 있습니다.

청구내용

건물철거청구	침범부분 제거
토지인도청구	점유 중인 토지 반환
부당이득반환청구	토지 사용에 따른 차임 상당액
손해배상청구	별도의 손해 발생 시 검토

민법 제214조는 소유권 방해 제거를, 제741조는 법률상 원인 없는 이익의 반환을 규정하고 있습니다.

---

경계침범 문제 체크리스트

확인사항확인방법

내 토지 소유권	등기부등본
공부상 경계	지적도
실제 경계	경계복원측량
침범면적	지적현황측량
건물소유자	등기부등본·건축물대장
사용 권리 존재 여부	계약서·지상권 등 확인
침범 기간	건축 시기·과거 자료
사용료	감정 또는 임료 산정
취득시효 가능성	점유기간·점유 성격 검토

---

자주 묻는 질문 FAQ

Q. 옆집 건물이 내 땅을 넘어오면 철거시킬 수 있나요?

권한 없이 내 토지를 침범한 경우 원칙적으로 민법 제214조에 따라 방해 제거를 청구할 수 있습니다. 실제 철거 가능 범위는 침범형태와 구조, 권리관계 등을 함께 검토해야 합니다.

---

Q. 건물이 20cm만 넘어와도 철거 요구가 가능한가요?

침범면적이 작다는 이유만으로 무조건 철거청구가 불가능한 것은 아닙니다. 다만 구체적인 사정에 따라 권리남용 여부 등이 다퉈질 수 있습니다.

---

Q. 철거 대신 사용료를 받을 수 있나요?

상대방이 적법한 권한 없이 내 토지를 사용해 이익을 얻고 있다면 차임 상당의 부당이득 반환을 청구할 가능성이 있습니다.

---

Q. 사용료는 몇 년치 받을 수 있나요?

부당이득반환채권에도 소멸시효 문제가 있습니다. 민법상 일반적인 채권의 소멸시효는 10년이며, 대법원도 부당이득반환채권에 특별한 사정이 없는 경우 10년의 민사소멸시효를 적용한 사례가 있습니다.

---

Q. 옆집이 20년 넘게 사용했다면 그 땅이 옆집 땅이 되나요?

자동으로 그렇게 되는 것은 아닙니다. 민법 제245조의 점유취득시효 요건을 충족해야 하며 소유의 의사, 점유 성격 등이 함께 검토됩니다.

---

Q. 정확한 침범면적은 어떻게 확인하나요?

먼저 경계복원측량으로 실제 경계를 확인하고, 건물이나 담장의 구체적인 위치와 점유면적은 지적현황측량을 통해 확인할 수 있습니다.

---

Q. 상대방이 철거를 거부하면 직접 철거해도 되나요?

직접 철거하는 것은 추가 분쟁을 일으킬 수 있습니다. 협의와 내용증명 등을 거치고 해결되지 않으면 법적 절차를 통해 해결하는 것이 안전합니다.

---

Q. 건축허가 받은 건물이면 경계침범도 합법인가요?

그렇지 않습니다. 건축허가는 행정절차이고 사유지 경계침범 여부는 민사상 소유권 문제로 별도로 판단될 수 있습니다.

---

정리

내 땅에 다른 사람의 건물이나 담장이 넘어왔다면 가장 먼저 해야 할 일은 정확한 경계를 확인하는 것입니다.

일반적으로

경계복원측량 → 지적현황측량 → 침범면적 확인 → 건물소유자와 협의

순서로 진행하는 것이 좋습니다.

권한 없이 다른 사람 건물이 내 토지를 침범하고 있다면 민법 제214조에 따라 방해 제거를 청구할 수 있고, 상황에 따라 침범부분의 철거와 토지인도를 요구할 수 있습니다.

또한 법률상 원인 없이 내 토지를 사용하고 있다면 민법 제741조에 따른 차임 상당 부당이득 반환청구도 검토할 수 있습니다.

다만 오래된 건물이라면 반드시 점유취득시효도 확인해야 합니다. 민법에서는 일정한 요건 아래 20년간 부동산을 점유한 경우 소유권을 취득할 수 있는 제도를 두고 있기 때문입니다.

따라서 경계침범 문제는

“내 땅이니까 바로 철거한다.”

는 방식보다

측량 → 권리관계 확인 → 협의 → 내용증명 → 필요 시 철거·토지인도·부당이득 청구

순서로 해결하는 것이 안전합니다.

---

※ 참조사항

본 글은 2026년 9월 기준 민법과 대법원 판례, LX한국국토정보공사 안내를 바탕으로 토지 경계침범 문제를 이해하기 쉽게 정리한 일반적인 정보입니다. 실제 철거 가능 여부, 부당이득 금액, 점유취득시효, 권리남용 여부 등은 건축 시기·침범면적·점유형태·사용승낙 여부·지상권 등 개별 사정에 따라 달라질 수 있습니다. 실제 건물 철거 또는 고액의 토지사용료 청구를 진행할 경우에는 경계복원측량과 관련 서류를 준비해 법률전문가에게 개별 검토받는 것이 좋습니다.