불법건축물인지 어떻게 확인할까? 위반건축물 표시·이행강제금·매매 주의사항

집이나 상가를 매매·전세·월세로 계약할 때 가격이나 위치만 보고 계약하면 안 됩니다.

겉으로 보기에는 멀쩡한 건물이어도 실제로는

• 허가 없이 증축했거나
• 베란다·옥상에 불법 구조물을 만들었거나
• 주차장을 상가나 창고로 바꾸었거나
• 건축물대장상 용도와 다르게 사용하는

경우가 있을 수 있습니다.

이런 건물을 흔히 불법건축물이라고 부르지만, 행정상으로는 건축법 위반이 확인되어 시정명령 대상이 된 건물에 대해 건축물대장에 ‘위반건축물’ 표시가 기재될 수 있습니다.

이번 글에서는 불법건축물 확인방법부터 건축물대장의 위반건축물 표시, 이행강제금, 매매·전세 계약 전 주의사항까지 자세히 알아보겠습니다.

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불법건축물이란?

일상적으로 말하는 불법건축물은 건축법상 허가·신고·용도 등의 기준을 위반한 건축물을 의미합니다.

대표적으로 다음과 같은 사례가 있습니다.

• 허가나 신고 없이 증축
• 옥상에 불법 방이나 창고 설치
• 베란다·테라스 무단 증축
• 주차장을 상가·창고 등으로 변경
• 건축물 용도를 허가 없이 변경
• 무단 대수선
• 건폐율·용적률 기준을 초과해 건축

건축법에 위반되는 건축물에 대해 허가권자는 공사중지, 해체, 개축, 증축, 수선, 용도변경, 사용금지·사용제한 등 필요한 시정조치를 명할 수 있습니다.

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가장 먼저 건축물대장을 확인하자

불법건축물 또는 위반건축물 여부를 확인하는 가장 기본적인 방법은 건축물대장 확인입니다.

정부24에서 건축물대장을 인터넷으로 발급하거나 열람할 수 있습니다.

정부24 기준

• 누구나 신청 가능
• 인터넷 발급 무료
• 인터넷 열람 무료
• 방문 발급 1건당 500원
• 방문 열람 1건당 300원

입니다.

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건축물대장 어디를 봐야 할까?

건축물대장을 발급했다면 첫 페이지부터 확인합니다.

허가권자가 건축법 제79조에 따른 시정명령을 할 때는 건축물대장에 다음 사항을 기재합니다.

• 위반건축물이라는 표시
• 위반일자
• 위반내용
• 시정명령 내용

또한 변동사항란에도 위반건축물 표기 사실과 관련 내용이 기록됩니다.

따라서 건축물대장 첫 페이지에

위반건축물

이라는 표시가 있다면 반드시 세부내용까지 확인해야 합니다.

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위반건축물 표시가 어디에 나올까?

현행 건축물대장 관련 규칙에서는 위반건축물 표시를 건축물대장 첫째 면의 장번호란 위에 표시하도록 정하고 있습니다.

또한 변동사항란에는

• 위반건축물로 표시한 사실
• 위반일자
• 위반내용
• 시정명령 내용
• 위반사항이 시정되거나 적법화된 내용

등이 기록될 수 있습니다.

따라서 첫 페이지뿐 아니라 변동사항까지 확인하는 것이 중요합니다.

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위반사항을 고치면 표시가 없어질까?

가능합니다.

건축물대장 관련 규칙에 따르면 위반내용이 시정되거나 관계 법령 변경 등으로 적법해진 경우에는 변동사항에 그 내용을 기록하고 첫 페이지의 위반건축물 표시를 삭제하게 됩니다.

따라서 현재 대장에 위반건축물 표시가 없어도 과거 이력이 궁금하다면 변동사항을 살펴보는 것이 좋습니다.

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위반건축물 표시가 없으면 무조건 합법일까?

반드시 그렇지는 않습니다.

매우 중요한 부분입니다.

건축법상 모든 위반행위가 곧바로 건축물대장에 위반건축물로 표시된다고 단정할 수는 없습니다.

법제처도 과거 특정 주택법 위반행위에 대해 건축물대장에 반드시 위반건축물 표시를 해야 하는 것은 아니라고 해석한 사례가 있습니다.

즉

건축물대장에 위반표시 없음 = 모든 부분이 완벽하게 적법

이라고 생각하면 안 됩니다.

실제 건물 모습과 건축물대장을 함께 비교하는 것이 중요합니다.

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실제 건물과 건축물대장을 비교하자

건축물대장에서 확인한 뒤 현장도 같이 확인하는 것이 좋습니다.

예를 들어 건축물대장에는

1층 80㎡

로 되어 있는데 실제 현장에서는 뒤쪽에 20㎡ 정도의 창고나 방이 추가돼 있다면 무단 증축 가능성을 확인해볼 필요가 있습니다.

특히 다음 부분을 주의해서 봅니다.

• 옥상 방
• 옥상 창고
• 베란다 확장공간
• 건물 뒤편 패널창고
• 마당의 별도 건물
• 주차장에 설치한 시설
• 계단 밑 공간
• 다가구주택의 추가 호실

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건축물대장 용도도 확인하자

불법건축물 여부를 확인할 때 주용도도 중요합니다.

예를 들어 실제로는 사람이 거주하고 있는데 건축물대장상 용도가

• 근린생활시설
• 창고시설
• 업무시설

등으로 되어 있을 수 있습니다.

반대로 주택 공간을 상가나 숙박시설 등 다른 용도로 사용하고 있을 수도 있습니다.

이 경우 단순한 증축뿐 아니라 무단 용도변경 문제도 확인해야 합니다.

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위반건축물이 적발되면 어떻게 될까?

위반건축물이 확인되면 허가권자는 먼저 시정명령을 할 수 있습니다.

건축법 제79조에 따라

• 해체
• 개축
• 증축
• 수선
• 용도변경
• 사용금지
• 사용제한

등 필요한 조치를 명할 수 있습니다.

즉 위반건축물이라고 해서 바로 벌금만 내고 끝나는 것이 아니라 원상복구나 적법한 상태로 시정해야 하는 문제가 생길 수 있습니다.

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이행강제금이란?

시정명령을 받고도 정해진 기간 내에 시정하지 않으면 이행강제금이 부과될 수 있습니다.

건축법 제80조는 시정명령을 받은 건축주·소유자 등이 일정 기간 안에 이를 이행하지 않은 경우 이행강제금을 부과하도록 규정하고 있습니다.

쉽게 말하면

위반사항을 계속 방치하지 못하도록 시정을 압박하기 위해 부과하는 금액

이라고 이해하면 됩니다.

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이행강제금은 얼마일까?

이행강제금은 위반 종류와 면적 등에 따라 계산방식이 다릅니다.

대표적으로 허가나 신고 없이 건축했거나 건폐율·용적률을 초과한 경우에는

해당 건축물의 1㎡당 시가표준액 × 50% × 위반면적 × 위반내용별 비율

등을 기준으로 법령상 범위 내에서 산정합니다.

또 다른 종류의 위반건축물은 건축물 시가표준액 등을 기준으로 위반내용에 따라 계산될 수 있습니다.

따라서 단순히

불법건축물은 평당 얼마

라고 계산할 수는 없습니다.

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작은 주택은 이행강제금이 줄어들 수도 있다

건축법 제80조에서는 일정한 소규모 주거용 건축물 등에 대해 이행강제금을 감경할 수 있는 규정을 두고 있습니다.

현재 법에서는 연면적 60㎡ 이하인 주거용 건축물 등 일정한 경우 법정 금액의 2분의 1 범위에서 지방자치단체 조례로 정하는 금액을 부과할 수 있도록 하고 있습니다.

정확한 감경 여부는 건물 규모와 위반내용, 지역 조례를 확인해야 합니다.

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영리목적이나 상습 위반은 더 많이 나올 수 있다

영리목적의 위반이나 상습적인 위반 등 대통령령에서 정하는 사유가 있으면 이행강제금이 가중될 수 있습니다.

건축법에서는 이런 경우 기본 이행강제금 금액을 100% 범위에서 지방자치단체 조례로 가중하도록 규정하고 있습니다.

상가나 임대 목적의 불법 증축 등을 검토할 때 특히 주의해야 합니다.

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이행강제금 한 번 내면 끝날까?

그렇다고 생각해서는 안 됩니다.

이행강제금은 단순한 벌금처럼

“한 번 돈 내면 불법건축물을 계속 써도 된다.”

는 제도가 아닙니다.

핵심은 시정명령을 이행하도록 하는 것입니다.

따라서 이행강제금을 냈더라도 위반상태가 자동으로 합법화되는 것은 아닙니다.

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돈 내면 불법건축물이 합법이 될까?

아닙니다.

이행강제금을 납부했다고 해서 불법으로 증축한 공간이 자동으로 합법적인 건축물이 되는 것은 아닙니다.

적법화가 가능하다면 건축법상 기준을 충족한 뒤 허가·신고 등 필요한 절차를 거쳐야 할 수 있습니다.

반대로 현행 기준을 충족할 수 없다면 철거·원상복구가 필요할 수 있습니다.

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위반건축물은 매매할 수 있을까?

위반건축물이라고 해서 무조건 매매 자체가 불가능한 것은 아닙니다.

하지만 매수자는 상당히 주의해야 합니다.

특히 매수 후에는 해당 건축물의 소유자가 바뀌므로 기존 위반상태와 시정문제가 새 소유자에게 현실적인 부담으로 이어질 수 있습니다.

건축법 제79조의 시정조치 대상에는 건축주뿐 아니라 소유자·관리자·점유자도 포함됩니다.

따라서

“전 주인이 불법으로 만든 거니까 나는 상관없다.”

고 단순하게 생각해서는 안 됩니다.

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매매 전에 반드시 확인할 것

위반건축물이거나 의심되는 건물을 매입하려 한다면 최소한 다음을 확인하는 것이 좋습니다.

1. 건축물대장

위반건축물 표시와 변동사항을 확인합니다.

2. 위반내용

무엇이 위반인지 확인합니다.

예를 들어

• 무단 증축
• 무단 용도변경
• 건폐율 초과

등 위반 원인에 따라 해결 난이도가 다릅니다.

3. 이행강제금

현재 부과된 금액과 체납 여부 등을 소유자 및 관할 행정기관을 통해 확인합니다.

4. 시정 가능 여부

철거해야 하는지, 적법화가 가능한지 관할 건축부서에 확인합니다.

5. 실제 면적

광고·계약서 면적에 불법 증축부분이 포함되어 있는지 확인합니다.

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불법 증축 면적까지 돈을 주고 사는 경우 주의

예를 들어 매물 광고에는

실사용면적 30평

이라고 되어 있는데 건축물대장상 면적은 20평일 수 있습니다.

나머지 10평이 불법 증축 공간이라면 매수 후 철거해야 하는 상황도 발생할 수 있습니다.

따라서 부동산 광고의

• 실평수
• 서비스면적
• 확장공간
• 창고
• 옥탑

등은 반드시 건축물대장과 비교하는 것이 좋습니다.

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전세·월세도 주의해야 한다

위반건축물은 매매뿐 아니라 전세·월세 계약에서도 주의해야 합니다.

대출이나 전세보증 관련 상품은 기관별 요건에 따라 위반건축물 여부가 심사에 영향을 줄 수 있습니다.

따라서

계약부터 하고 나중에 대출이나 보증을 신청하는 것보다

먼저 해당 주택으로 이용하려는 대출·보증이 가능한지 금융기관이나 보증기관에 확인하는 것이 안전합니다.

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상가는 특히 용도 확인이 중요하다

상가의 경우 불법 증축 외에 용도변경 문제도 중요합니다.

예를 들어 음식점을 운영하려고 계약했는데 건축물대장상 해당 공간이 허용되지 않는 용도로 되어 있다면 영업신고·허가 과정에서 문제가 생길 수 있습니다.

따라서 상가는 계약 전에

건축물대장 용도 → 원하는 업종 가능 여부 → 영업 인허가 가능 여부

순서로 확인하는 것이 좋습니다.

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위반건축물인지 관할 구청에 확인해도 될까?

가능합니다.

건축물대장을 확인했는데 이해하기 어려운 내용이 있거나 실제 현황과 대장이 다르다면 관할 시·군·구청 건축 담당 부서에 문의하는 것이 좋습니다.

문의할 때는

• 정확한 주소
• 지번
• 건축물대장
• 의심되는 부분

을 준비하면 확인하기 편합니다.

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불법건축물 적법화는 가능할까?

일부 건축물은 현재 건축기준을 충족할 수 있다면 적법화 가능성을 검토할 수 있습니다.

하지만 모든 불법건축물이 적법화되는 것은 아닙니다.

예를 들어

• 건폐율 초과
• 용적률 초과
• 주차장 기준 미달
• 도로조건 미충족
• 이격거리 문제
• 용도지역 규제

등으로 현재 기준을 충족하지 못한다면 적법화가 어려울 수 있습니다.

따라서 매수 전에 건축사나 관할 건축과에 확인하는 것이 중요합니다.

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위반건축물 매매 계약 시 특약도 중요하다

위반건축물임을 알고 매수한다면 계약서에 책임관계를 명확하게 정하는 것이 좋습니다.

예를 들어

• 위반부분의 정확한 위치와 면적
• 기존 이행강제금 부담 주체
• 잔금 전 시정 여부
• 적법화 불가 시 처리
• 철거비용 부담
• 추가 위반사항 발견 시 책임

등을 특약으로 검토할 수 있습니다.

다만 고액 거래라면 구체적인 문구를 법률전문가에게 검토받는 것이 안전합니다.

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“현 상태로 매매” 특약이면 모든 책임이 매수자에게 갈까?

계약서 문구와 매도인의 설명 내용 등에 따라 달라질 수 있습니다.

특히 중대한 하자를 숨겼거나 위반사실을 제대로 설명하지 않은 경우에는 별도의 분쟁이 생길 수 있습니다.

따라서 단순히

현 상태로 매매한다

한 줄만 보고 모든 문제가 해결된다고 생각해서는 안 됩니다.

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등기부등본만 보면 위반건축물을 알 수 있을까?

등기부등본은 주로

• 소유자
• 근저당
• 압류
• 가압류

등 권리관계를 확인하는 서류입니다.

위반건축물 여부는 기본적으로 건축물대장에서 확인하는 것이 좋습니다.

따라서 집 계약 전에는

등기부등본 + 건축물대장

두 서류를 모두 확인해야 합니다.

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불법건축물 확인순서

집이나 상가를 계약한다면 다음 순서로 확인하면 편합니다.

1단계. 정부24 건축물대장 발급

인터넷 발급·열람은 무료입니다.

2단계. 위반건축물 표시 확인

첫 페이지에 위반건축물 표시가 있는지 확인합니다.

3단계. 변동사항 확인

위반일자·위반내용·시정명령 내용을 확인합니다.

4단계. 건축물 용도·면적 확인

실제 현황과 일치하는지 확인합니다.

5단계. 현장 확인

옥상·베란다·창고·주차장 등을 확인합니다.

6단계. 관할 건축과 문의

의심되는 부분이 있으면 행정처분 여부와 적법화 가능성을 확인합니다.

7단계. 계약조건 검토

철거비·이행강제금·시정 책임 등을 확인한 뒤 계약합니다.

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불법건축물 매매 전 체크리스트

확인항목확인방법

위반건축물 표시	건축물대장
위반내용	변동사항·관할 지자체
무단 증축 여부	대장과 현장 비교
용도변경 여부	건축물대장 주용도 확인
이행강제금	관할 지자체 확인
적법화 가능 여부	건축과·건축사 확인
철거비용	전문업체 견적
소유권·근저당	등기부등본
대출·보증 가능 여부	금융기관·보증기관 확인

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자주 묻는 질문 FAQ

Q. 불법건축물은 어디서 확인하나요?

가장 먼저 정부24에서 건축물대장을 발급해 위반건축물 표시와 변동사항을 확인하면 됩니다. 인터넷 발급과 열람은 현재 무료입니다.

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Q. 건축물대장에 위반건축물이라고 표시되면 무엇을 봐야 하나요?

위반일자·위반내용·시정명령 내용을 확인해야 합니다. 현행 규칙에서는 시정명령 시 이러한 내용을 건축물대장에 기재하도록 하고 있습니다.

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Q. 위반건축물 표시가 없으면 무조건 합법인가요?

반드시 그렇지는 않습니다. 모든 법 위반이 반드시 건축물대장의 위반건축물 표시 대상이 되는 것은 아니므로 실제 건축물 현황과 대장을 함께 비교하는 것이 좋습니다.

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Q. 이행강제금은 왜 부과하나요?

시정명령을 받은 사람이 정해진 기간 안에 위반사항을 시정하지 않을 경우 시정 이행을 확보하기 위해 부과합니다.

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Q. 이행강제금을 내면 불법건축물을 계속 사용할 수 있나요?

이행강제금 납부가 위반건축물을 적법하게 만드는 것은 아닙니다. 시정명령 대상이라는 점은 그대로 남을 수 있으므로 적법화 또는 철거 등 시정이 필요할 수 있습니다.

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Q. 불법건축물도 매매할 수 있나요?

매매 자체가 항상 불가능한 것은 아니지만 매수 후 시정·철거·이행강제금 문제가 발생할 수 있으므로 위반내용과 해결 가능성을 계약 전에 반드시 확인하는 것이 좋습니다.

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Q. 전 주인이 불법 증축했어도 새 집주인이 책임질 수 있나요?

건축법상 시정조치 대상에는 건축주뿐 아니라 소유자·관리자·점유자도 포함됩니다. 따라서 현재 소유자에게 시정 문제가 현실적인 부담으로 이어질 수 있습니다.

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Q. 불법 증축부분도 매매면적에 포함해도 되나요?

실사용면적으로 설명될 수는 있지만 공부상 적법한 건축면적과는 다를 수 있습니다. 매수자는 건축물대장상 면적과 실제 면적을 반드시 비교해야 합니다.

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정리

불법건축물인지 확인하는 가장 기본적인 방법은 건축물대장 확인입니다.

허가권자가 건축법상 시정명령을 하면 건축물대장에

• 위반건축물 표시
• 위반일자
• 위반내용
• 시정명령 내용

등이 기재됩니다.

위반사항이 시정되거나 적법화되면 첫 페이지의 위반건축물 표시는 삭제될 수 있습니다.

하지만 위반건축물 표시가 없다고 모든 부분이 적법하다고 단정할 수는 없기 때문에 실제 건물과 건축물대장을 비교하는 과정도 중요합니다.

또한 시정명령을 받고도 고치지 않으면 건축법 제80조에 따라 이행강제금이 부과될 수 있고, 영리목적이나 상습적인 위반 등은 가중될 수도 있습니다.

따라서 건물 매매나 전세·월세 계약 전에는

건축물대장 확인 → 위반내용 확인 → 실제 현장 비교 → 이행강제금 및 시정 여부 확인 → 적법화 가능성 확인

순서로 검토하는 것이 좋습니다.

특히 위반건축물을 매입한다면 “싸게 샀다”는 것보다 앞으로 철거비와 이행강제금, 대출·보증 문제까지 포함해 실제 비용이 얼마나 드는지 확인하는 것이 더 중요합니다.

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※ 참조사항

본 글은 2026년 9월 기준 건축법, 건축물대장 관련 규칙 및 정부24 안내를 바탕으로 위반건축물 확인방법을 이해하기 쉽게 정리한 일반적인 정보입니다. 실제 위반 여부, 이행강제금 금액, 적법화 가능 여부, 대출·보증 가능 여부 등은 건축물의 구조·면적·용도와 지방자치단체 조례 등에 따라 달라질 수 있습니다. 실제 부동산 매매나 임대차 계약 전에는 해당 건축물대장을 발급해 관할 시·군·구청 건축 담당 부서와 건축사 등에 개별 확인하시기 바랍니다.