부동산 계약금만 보낸 뒤 취소하면 얼마 돌려받을까? 배액배상·계약해제 기준

아파트나 주택을 매매하면서 계약금을 먼저 보낸 뒤 갑자기 마음이 바뀌거나 자금 문제가 생겨 계약을 취소해야 하는 경우가 있습니다.

이때 가장 많이 궁금한 것이

“계약금만 보냈는데 지금 취소하면 얼마를 돌려받을 수 있을까?”

입니다.

결론부터 말하면 일반적인 부동산 매매계약에서는 매수인이 계약을 해제하려면 지급한 계약금을 포기하고, 매도인이 계약을 해제하려면 받은 계약금의 배액을 상환하는 방식이 적용될 수 있습니다.

민법 제565조는 다른 약정이 없는 경우, 당사자 일방이 계약 이행에 착수하기 전까지 계약금을 준 사람은 계약금을 포기하고, 받은 사람은 그 배액을 상환해 계약을 해제할 수 있도록 정하고 있습니다.

하지만 실제 부동산 계약에서는

계약금을 전부 지급했는지
계약금 일부만 보냈는지
단순 가계약금인지
중도금을 이미 지급했는지
계약서에 별도의 위약금 특약이 있는지

에 따라 결과가 크게 달라질 수 있습니다.

매수인이 취소하면 계약금은 어떻게 될까?

가장 일반적인 사례입니다.

예를 들어 아파트 매매가격이 5억원이고 계약금으로 5,000만원을 지급했다고 가정해보겠습니다.

아직 중도금이나 잔금을 지급하지 않았고 상대방도 본격적으로 계약이행에 착수하지 않은 상태에서 매수인이 단순 변심으로 계약을 포기하고 싶다면 일반적으로

계약금 5,000만원을 포기하고 계약을 해제

하는 방식이 가능합니다.

즉 매수인이 이미 보낸 5,000만원을 돌려받지 않는 대신 나머지 매매대금을 지급하지 않고 계약관계에서 벗어나는 구조입니다.

민법은 계약금 교부자가 계약금을 포기해 계약을 해제할 수 있도록 규정하고 있습니다.

매도인이 계약을 취소하면 얼마를 줘야 할까?

이번에는 반대로 집주인, 즉 매도인이 계약을 취소하려는 경우입니다.

계약금이 5,000만원이라면 일반적으로 매도인은 받은 계약금을 돌려주는 것만으로는 부족하고 계약금의 배액인 1억원을 매수인에게 상환해야 계약을 해제할 수 있습니다.

즉

받은 계약금 : 5,000만원

반환해야 할 총액 : 1억원

입니다.

여기서 흔히 말하는 '배액배상'이라는 표현이 나옵니다.

쉽게 보면 원래 받은 계약금 5,000만원을 돌려주고 추가로 5,000만원을 더 지급하는 구조입니다.

대법원도 계약금에 해약금 성질이 인정되는 경우 매도인이 계약금 배액을 제공해 계약을 해제할 수 있다고 보고 있습니다.

계약금 1,000만원이면 배액배상은 얼마일까?

간단히 계산해보겠습니다.

계약금이 1,000만원이라면

매수인이 취소 : 1,000만원 포기

매도인이 취소 : 2,000만원 반환

입니다.

계약금이 3,000만원이라면

매수인이 취소 : 3,000만원 포기

매도인이 취소 : 6,000만원 반환

입니다.

계약금이 5,000만원이라면

매수인이 취소 : 5,000만원 포기

매도인이 취소 : 1억원 반환

이 됩니다.

다만 계약서에 별도의 위약금이나 손해배상 약정이 있다면 계약서 내용을 함께 확인해야 합니다.

언제까지 계약금을 포기하거나 배액배상하면 계약을 취소할 수 있을까?

중요한 조건이 있습니다.

계약금만 내면 언제든지 계약을 취소할 수 있는 것은 아닙니다.

민법 제565조는 당사자 일방이 계약의 이행에 착수하기 전까지 해약금에 의한 계약해제를 인정하고 있습니다.

대표적으로 부동산 매매에서는 중도금을 지급하면 계약이 본격적으로 이행되는 단계로 들어가는 경우가 많습니다.

대법원 역시 계약금만 지급된 단계에서는 계약금 포기 또는 배액상환으로 계약에서 벗어날 수 있지만, 중도금이 지급되는 등 본격적으로 계약이 이행되는 단계에 들어가면 단순한 계약금 포기나 배액상환 방식으로 자유롭게 계약을 해제하기 어려워진다고 보고 있습니다.

'이행에 착수'했다는 것은 정확히 무엇일까?

단순히 계약서에 서명했다는 것만을 의미하는 것은 아닙니다.

대법원은 이행의 착수를 객관적으로 외부에서 인식할 수 있을 정도로 계약상 의무의 일부를 실제로 이행하거나 이행에 필요한 전제행위를 한 경우로 보고 있습니다.

단순히 계약을 이행하기 위해 준비한 정도만으로는 부족할 수 있습니다.

대표적으로는

중도금 지급
소유권 이전을 위한 구체적인 이행행위
계약에 따른 실질적인 의무 이행

등이 문제될 수 있습니다.

따라서 중도금 지급일이 가까워졌거나 상대방이 계약이행에 착수한 상황이라면 계약금만 포기하고 일방적으로 해제할 수 있다고 단정해서는 안 됩니다.

중도금을 지급했다면 어떻게 될까?

부동산 매매에서 매우 중요한 기준입니다.

예를 들어

매매가격 : 5억원
계약금 : 5,000만원
중도금 : 1억원

인데 이미 매수인이 중도금 1억원까지 지급했다고 가정하겠습니다.

이 상태에서는 매수인이

“계약금 5,000만원 포기할 테니 계약 취소하겠습니다.”

라고 해도 민법 제565조에 따른 단순한 해약금 해제가 인정되지 않을 가능성이 높습니다.

중도금 지급으로 이미 계약의 이행에 착수한 것으로 판단될 수 있기 때문입니다.

이 경우에는 상대방과 합의해 계약을 해제하거나 계약상 채무불이행·법정해제 사유가 있는지를 별도로 확인해야 합니다.

계약금 일부만 보냈다면 그 금액만 포기하면 될까?

이 부분에서 분쟁이 매우 많이 발생합니다.

예를 들어 계약서에서 계약금을 1억원으로 정했는데 우선 1,000만원만 송금하고 나머지 9,000만원을 다음 날 보내기로 했다고 가정해보겠습니다.

이때 매수인이 마음을 바꿨다고 해서

“실제로 보낸 1,000만원만 포기하면 되는 것 아닌가?”

라고 생각할 수 있습니다.

하지만 반드시 그렇지는 않습니다.

대법원은 계약금 일부만 지급된 사건에서 해약금의 기준은 실제로 지급한 일부 계약금이 아니라 당사자가 약정한 전체 계약금으로 봐야 한다고 판단한 바 있습니다.

해당 사건에서는 전체 계약금을 1억1,000만원으로 정하고 그중 1,000만원만 먼저 지급했는데, 매도인이 실제로 받은 1,000만원의 배액만 돌려주고 계약을 해제할 수 없다고 판단했습니다.

따라서

약정 계약금 1억원 중 1,000만원만 먼저 지급했다

는 상황이라면 단순히 1,000만원만 기준으로 판단해서는 안 됩니다.

계약금 일부만 지급한 매수인은 어떻게 될까?

여기서도 주의해야 합니다.

대법원 판례상 계약금계약은 단순히

“계약금 1억원을 지급하기로 한다.”

라고 약속하는 것만으로 완전히 성립하는 것이 아니라 계약금이 실제로 교부되어야 성립하는 성격이 있습니다.

하지만 일부 계약금이 실제로 지급되고 본계약과 전체 계약금액까지 명확하게 약정했다면 법률관계가 단순하지 않습니다.

따라서

전체 계약금은 5,000만원인데 계약 당일 500만원만 송금한 상태

와 같은 경우

“500만원만 포기하면 무조건 계약을 취소할 수 있다.”

고 생각해서는 안 됩니다.

계약서 문구와 계약금 지급 방식, 나머지 계약금 지급일, 위약금 약정 등을 모두 확인해야 합니다.

가계약금만 보냈다면 무조건 돌려받을 수 있을까?

그렇지 않습니다.

'가계약'이라는 이름을 사용했다고 해서 항상 법적으로 본계약과 별개인 것은 아닙니다.

반대로 가계약금을 보냈다고 해서 항상 정식 매매계약이 성립한 것도 아닙니다.

결국 당사자 사이에

매매 대상 부동산
매매가격
계약금
잔금일
기타 중요 조건

등 계약의 핵심내용에 대한 의사의 합치가 있었는지를 확인해야 합니다.

법원 역시 계약이 성립했는지는 단순히 돈을 보냈다는 사실만이 아니라 당사자의 합의 내용과 계약 체결 과정 등을 종합해서 판단합니다.

실제 하급심 사례에서는 1,000만원을 '가계약금' 명목으로 보냈지만, 당사자들이 나중에 정식 계약서를 별도로 작성하려 했고 매매계약이 아직 성립하지 않았다고 보아 지급된 돈을 단순 증거금 성격의 가계약금으로 판단한 사례도 있습니다.

가계약금도 포기 또는 배액배상이 적용될까?

무조건 적용되는 것은 아닙니다.

최근 판례에서는 가계약금에 해약금 성질을 인정하려면

정식 계약을 체결하지 않기로 할 경우

매수인은 가계약금을 포기하고
매도인은 그 배액을 반환한다는 취지의 합의

가 명확하게 인정되어야 한다고 보고 있습니다.

즉 단순히

“집 잡아두려고 500만원 보냈습니다.”

라는 상황만으로 자동으로

매수인 취소 → 500만원 몰취
매도인 취소 → 1,000만원 배상

공식이 적용되는 것은 아닙니다.

문자나 카카오톡, 계약 조건, 공인중개사가 전달한 내용 등을 모두 확인해야 합니다.

계약서를 아직 안 썼다면 계약은 성립하지 않은 것일까?

이것도 오해가 많은 부분입니다.

부동산 매매계약은 반드시 계약서를 작성해야만 성립하는 것은 아닙니다.

민법상 매매는 당사자 일방이 재산권을 이전하기로 하고 상대방이 그 대금을 지급하기로 약정하면 효력이 생기는 것이 기본 원칙입니다.

따라서 계약서를 아직 쓰지 않았더라도

어떤 부동산을
얼마에 사고팔 것인지
주요 거래조건이 무엇인지

등 핵심 내용에 합의했다면 계약 성립 여부가 문제될 수 있습니다.

반대로 돈을 일부 보냈더라도 아직 협상 단계에 불과했다면 정식 매매계약이 성립하지 않았다고 판단될 수도 있습니다.

결국

“계약서를 안 썼으니까 무조건 취소 가능”

이라고 생각하는 것은 위험합니다.

매도인이 더 비싸게 사겠다는 사람이 나타났다고 계약을 취소하면?

매도인이 계약금을 받고 난 뒤 다른 사람이 더 높은 가격을 제시하는 경우가 있습니다.

예를 들어

A에게 5억원에 아파트를 팔기로 하고 계약금 5,000만원을 받았는데

다음 날 B가 5억5,000만원을 주겠다고 했다고 가정해보겠습니다.

아직 이행에 착수하기 전이라면 매도인이 계약금 배액인 1억원을 상환하고 A와의 계약을 해제하는 방식을 검토할 수 있습니다.

하지만 이미 중도금이 지급됐거나 상대방이 계약이행에 착수한 뒤라면 단순히 계약금을 두 배로 돌려준다고 계약을 일방적으로 깨기 어려울 수 있습니다.

계약금 포기와 위약금은 같은 의미일까?

반드시 같은 것은 아닙니다.

계약금에는 상황에 따라

증약금
해약금
위약금

등 여러 성격이 인정될 수 있습니다.

특히 계약서에

“매수인이 계약을 위반하면 계약금은 매도인에게 귀속되고, 매도인이 계약을 위반하면 계약금의 배액을 배상한다.”

는 내용이 있으면 계약금은 단순한 해약금뿐 아니라 손해배상액의 예정인 위약금 성격도 가질 수 있습니다.

대법원도 이러한 약정이 있는 계약금은 해약금뿐 아니라 손해배상액 예정의 성질을 함께 가질 수 있다고 보고 있습니다.

따라서 계약서를 볼 때는 단순히 계약금 액수뿐 아니라 위약 관련 특약도 반드시 확인해야 합니다.

상대방 잘못으로 계약이 깨진 경우에도 계약금을 포기해야 할까?

단순 변심으로 계약을 취소하는 것과 상대방의 계약위반 때문에 계약이 해제되는 것은 다릅니다.

예를 들어 매도인이 약속한 소유권 이전을 하지 못하거나 중요한 계약조건을 위반하는 등 채무불이행이 발생했다면 민법 제565조의 단순 해약금 해제가 아니라 채무불이행에 따른 계약해제와 손해배상 문제가 발생할 수 있습니다.

이런 경우에는

“매수인이 계약을 취소했으니 계약금은 무조건 몰수한다.”

고 단순하게 판단할 수 없습니다.

누구의 책임으로 계약이 깨졌는지 먼저 확인해야 합니다.

대출이 안 나왔다면 계약금 돌려받을 수 있을까?

매수인이 예상했던 주택담보대출이 나오지 않았다고 해서 일반적으로 계약이 자동으로 무효가 되거나 계약금을 무조건 돌려받는 것은 아닙니다.

대출 여부는 원칙적으로 매수인의 자금조달 문제로 볼 수 있기 때문입니다.

다만 계약서에

“주택담보대출이 ○억원 이상 승인되지 않을 경우 계약을 해제하고 계약금은 전액 반환한다.”

등의 특약이 있다면 결과가 달라질 수 있습니다.

따라서 대출이 반드시 필요한 매매라면 계약 전에 관련 특약을 명확하게 넣는 것이 좋습니다.

계약금 취소 상황별 정리

상황일반적인 처리

매수인 단순 변심	계약금 포기 후 해제 가능 여부 검토
매도인 단순 변심	계약금 배액상환 후 해제 가능 여부 검토
중도금 지급 전	해약금 해제가 가능한 경우가 많음
중도금 지급 후	단순 계약금 포기·배액상환 해제가 어려울 수 있음
계약금 일부만 지급	실제 지급액만 기준으로 단정하면 안 됨
가계약금	계약 성립 여부와 해약금 약정 확인 필요
상대방 채무불이행	계약금 해약과 별도 법정해제·손해배상 검토
대출 불승인	특약 없으면 자동 반환된다고 보기 어려움

계약 취소 전 반드시 확인할 것

부동산 계약금을 보낸 뒤 취소하려면 바로

“계약금 포기하겠습니다.”

라고 말하기 전에 계약서를 다시 확인하는 것이 좋습니다.

특히 다음 사항을 확인해야 합니다.

계약금 총액
실제로 지급한 계약금
계약금 잔액 지급일
중도금 지급 여부
잔금일
위약금 특약
계약해제 특약
대출 관련 특약
상대방의 이행 착수 여부
가계약 문자나 카카오톡 내용

수천만원의 계약금이 걸린 문제이기 때문에 애매하다면 일방적으로 계약해제를 통보하기 전에 법률상담을 받는 것이 안전합니다.

핵심 정리

부동산 매매계약에서 계약금만 지급된 단계라면 민법 제565조에 따라 상대방이 계약이행에 착수하기 전까지 매수인은 계약금을 포기하고, 매도인은 계약금의 배액을 상환해 계약을 해제할 수 있는 것이 기본 원칙입니다.

예를 들어 계약금이 3,000만원이라면

매수인이 단순 변심으로 취소할 경우에는 3,000만원을 포기하고,

매도인이 단순 변심으로 취소한다면 일반적으로 6,000만원을 반환하는 방식입니다.

하지만 이미 중도금을 지급했다면 단순 해약금 방식의 계약해제가 제한될 수 있습니다.

또 계약금 일부만 지급했다면 실제 송금한 돈만 포기하거나 그 돈의 두 배만 반환하면 된다고 단정할 수도 없습니다. 대법원은 일부 계약금 지급 사건에서 약정한 전체 계약금을 해약금 산정기준으로 봐야 한다고 판단했습니다.

가계약금 역시 이름만으로 판단할 수 없습니다.

정식 계약이 이미 성립했는지, 단순한 계약교섭 단계인지, 가계약금 포기·배액상환에 대한 별도 합의가 있었는지에 따라 돌려받을 수 있는 금액이 달라질 수 있습니다.

따라서 계약금을 보낸 뒤 취소해야 한다면 가장 먼저

계약 성립 여부 → 약정 계약금 총액 → 실제 지급액 → 중도금 지급 여부 → 위약금·해제 특약

순서로 확인하는 것이 중요합니다.

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※ 참조사항
이 글은 2026년 9월 현재 시행 중인 「민법」과 대법원 판례를 기준으로 작성한 일반적인 정보입니다. 계약금의 반환·몰취·배액상환 여부는 매매계약의 성립 여부, 계약금 약정, 실제 지급액, 중도금 지급 여부, 당사자의 이행 착수 여부, 위약금·해제 특약 및 계약이 깨진 책임이 누구에게 있는지에 따라 달라질 수 있습니다. 특히 일부 계약금이나 가계약금만 송금한 상태는 사실관계에 따라 판단이 크게 달라질 수 있으므로 금액이 크거나 분쟁이 예상되는 경우 계약서·문자·송금내역 등을 확보한 뒤 법률전문가에게 상담하는 것이 좋습니다.