아파트 매매 잔금 전에 하자 발견하면 어떻게 할까? 계약해제·수리비 책임 총정리

아파트 매매계약을 체결하고 계약금과 중도금까지 지급한 뒤 잔금을 앞두고 집을 다시 확인했는데 누수, 곰팡이, 보일러 고장, 샷시 문제 같은 하자가 발견되는 경우가 있습니다.

이때 가장 먼저 드는 생각은

“하자가 있으니 계약을 취소할 수 있을까?”

입니다.

결론부터 말하면 하자가 발견됐다고 해서 모든 경우에 바로 계약을 해제할 수 있는 것은 아닙니다.

민법은 매매 목적물에 하자가 있는 경우 매도인의 담보책임을 인정하지만, 계약 목적을 달성할 수 없을 정도로 중대한 하자인 경우에 계약해제를 검토할 수 있고, 그 정도가 아니라면 손해배상이나 수리비 상당액 문제가 중심이 될 수 있습니다. 또한 매수인이 하자를 알고 있었거나 과실로 알지 못한 경우에는 담보책임이 제한될 수 있습니다.

아파트에 하자가 있으면 매도인이 책임질까?

민법 제580조는 매매 목적물에 하자가 있는 경우 매도인의 하자담보책임을 규정하고 있습니다.

이 규정은 민법 제575조를 준용하는 구조인데, 하자로 인해 계약의 목적을 달성할 수 없을 정도라면 계약해제를 검토할 수 있고, 그렇지 않은 경우에는 손해배상 문제가 중심이 됩니다.

예를 들어 단순한 벽지 오염이나 작은 흠집 정도와 심각한 누수로 정상적인 거주가 어려운 경우는 같은 수준으로 보기 어렵습니다.

따라서 중요한 것은 단순히

“하자가 있느냐”

가 아니라

“그 하자가 어느 정도로 심각하느냐”

입니다.

잔금 전 누수가 발견되면 계약을 취소할 수 있을까?

누수는 대표적인 분쟁 유형입니다.

하지만 누수가 발견됐다는 이유만으로 자동으로 계약해제가 되는 것은 아닙니다.

예를 들어 욕실 실리콘 부분에서 소량의 누수가 있고 비교적 간단한 보수로 해결할 수 있다면 계약 자체의 목적을 달성할 수 없다고 보기는 어렵습니다.

반면 반복적인 천장 누수로 내부 구조가 심하게 손상됐거나 원인을 찾기 어렵고 정상적인 주거가 사실상 곤란할 정도라면 계약해제 가능성을 더 적극적으로 검토할 수 있습니다.

결국

하자의 정도
수리 가능 여부
수리비 규모
거주 가능 여부
매도인이 고의로 숨겼는지 여부

등을 종합적으로 판단해야 합니다.

곰팡이도 하자에 해당할까?

곰팡이 역시 원인과 정도가 중요합니다.

단순 환기 부족이나 생활습관 때문에 발생한 표면 곰팡이인지,

아니면 외벽 균열, 결로, 누수 등 건물 자체 문제로 반복해서 발생하는 곰팡이인지에 따라 달라질 수 있습니다.

매수 전 집을 확인할 때 이미 쉽게 볼 수 있었던 곰팡이를 알고도 계약했다면 나중에 하자담보책임을 주장하기 어려워질 수 있습니다.

민법 제580조는 매수인이 하자를 알았거나 과실로 알지 못한 경우에는 매도인의 하자담보책임을 인정하지 않는 취지로 규정하고 있습니다.

따라서 계약 전에 발견된 곰팡이는 사진을 찍고 원인과 수리책임을 특약으로 정하는 것이 좋습니다.

보일러나 에어컨이 고장 났다면?

보일러, 시스템에어컨, 빌트인 가전처럼 매매 목적물에 포함된 설비가 잔금 전 고장 난 경우에도 계약서 내용과 하자의 정도를 봐야 합니다.

예를 들어 계약 당시 정상 작동하는 것으로 확인했던 보일러가 잔금 직전에 완전히 고장 났다면 매도인에게 수리나 비용부담을 요구할 여지가 있습니다.

반대로 아주 오래된 설비이고 계약 당시 이미 노후화가 명확했다면 결과가 달라질 수 있습니다.

중요한 설비는 계약서 특약에

“잔금일까지 현재 정상 작동 상태를 유지하며, 고장 발생 시 매도인이 수리한다.”

는 식으로 구체적으로 정해두는 것이 분쟁 예방에 도움이 됩니다.

샷시·문·바닥 흠집은 계약해제 사유가 될까?

대부분은 계약해제까지 인정되기보다는 수리비 문제로 다뤄질 가능성이 큽니다.

샷시 일부 파손
방문 손상
마루 긁힘
도배 손상
타일 깨짐

등은 물론 정도에 따라 다르지만 일반적으로 집 전체를 매수한 목적 자체를 달성할 수 없을 정도의 하자로 보기는 어려운 경우가 많습니다.

따라서 이런 하자는 수리비 산정이나 매매대금 조정으로 해결하는 것이 현실적일 수 있습니다.

하자가 크면 잔금을 아예 안 보내도 될까?

주의해야 합니다.

매수인이 하자를 발견했다고 해서 일방적으로 잔금을 전부 지급하지 않으면 오히려 매수인의 잔금 지급지체 문제가 발생할 수 있습니다.

부동산 매매에서 매수인이 잔금을 지급하지 않으면 일정 요건 아래 매도인이 계약해제를 주장할 수 있습니다. 대법원 판례에서도 매수인의 잔금 미지급을 이유로 계약해제를 하려면 일반적으로 이행제공과 상당한 기간의 최고 등 필요한 절차가 문제됩니다.

따라서 하자를 발견했다면 무조건

“잔금 안 줍니다.”

라고 하기보다 먼저 하자 사실을 증거로 남기고 매도인에게 공식적으로 수리나 비용 정산을 요구하는 것이 안전합니다.

그럼 잔금을 일부 보류할 수 있을까?

매도인과 합의한다면 가능합니다.

예를 들어 잔금이 2억원인데 누수 수리비가 약 1,000만원으로 예상된다면

“1억9,000만원은 지급하고 1,000만원은 수리 완료 후 지급한다.”

는 식으로 합의할 수 있습니다.

하지만 매도인과 합의 없이 매수인이 일방적으로 금액을 공제하면 분쟁이 생길 수 있습니다.

따라서 잔금 일부를 보류하려면 반드시

보류금액
수리할 하자
수리완료 기한
수리 후 지급조건

을 서면으로 정하는 것이 좋습니다.

수리비만 받으면 되는 경우도 많다

하자가 있지만 집 전체의 매매 목적을 달성하는 데 큰 지장이 없다면 현실적으로 계약해제보다는 수리비 부담 문제가 중심이 될 수 있습니다.

예를 들어

욕실 누수 수리비 300만원
보일러 교체비 150만원
샷시 수리비 200만원

처럼 수리비를 객관적으로 산정할 수 있다면 매도인이 직접 수리하거나 예상 수리비를 매매대금에서 조정하는 방식으로 해결할 수 있습니다.

가능하면 수리업체의 견적서를 받아두는 것이 좋습니다.

계약해제까지 가능한 하자는 어느 정도일까?

민법상 핵심은 계약의 목적을 달성할 수 없는 정도인지입니다.

민법 제580조가 준용하는 제575조는 계약 목적 달성이 불가능한 경우 계약해제를 인정하고, 그 밖의 경우에는 손해배상 문제로 처리하도록 규정합니다.

따라서 계약해제를 검토할 수 있는 경우로는 예를 들어

심각한 구조적 결함
반복적이고 대규모인 누수
정상적인 거주가 사실상 어려운 하자
수리 자체가 불가능하거나 막대한 비용이 필요한 경우

등을 생각해볼 수 있습니다.

다만 실제 계약해제가 인정되는지는 구체적인 사실관계에 따라 법원 판단이 달라질 수 있습니다.

하자를 매도인이 알고도 숨겼다면?

매도인의 책임이 더 무거워질 수 있습니다.

민법 제584조는 매도인이 담보책임을 면하는 특약을 했더라도 매도인이 알고도 고지하지 않은 사실에 대해서는 책임을 면할 수 없도록 규정하고 있습니다.

예를 들어 계약서에

“현 상태로 매매하며 추후 하자에 대해 이의를 제기하지 않는다.”

라는 특약이 있더라도 매도인이 심각한 누수를 알고 있었으면서 일부러 도배로 가리고 아무 말도 하지 않았다면 책임이 완전히 면제된다고 단정하기 어렵습니다.

따라서 하자를 고의로 숨긴 정황이 있다면

과거 수리내역
관리사무소 민원
누수업체 기록
기존 세입자 진술
문자메시지

등을 확보하는 것이 중요합니다.

“현 상태 매매” 특약이 있으면 하자 책임이 없을까?

꼭 그렇지는 않습니다.

중고 아파트 매매계약서에

“현 시설 상태로 매매한다.”

는 특약이 자주 들어갑니다.

이 특약은 매수인이 현재 상태를 어느 정도 확인하고 매수한다는 의미로 활용될 수 있지만, 모든 숨은 하자에 대한 책임까지 무조건 면제한다는 뜻이라고 단정할 수는 없습니다.

특히 매도인이 하자를 알고도 고지하지 않은 경우에는 민법 제584조에 따라 책임을 면하기 어려울 수 있습니다.

잔금 전에 하자를 발견했다면 가장 먼저 무엇을 해야 할까?

첫 번째는 증거를 남기는 것입니다.

사진과 동영상을 촬영하고 가능하면 날짜가 확인되도록 기록합니다.

누수라면 물이 떨어지는 위치와 주변 벽·천장 상태를 함께 촬영하고,

보일러 고장이라면 오류코드와 작동 상태를 영상으로 남기는 것이 좋습니다.

두 번째는 매도인과 중개사에게 바로 통보하는 것입니다.

통화만 하지 말고 문자나 카카오톡으로

“오늘 잔금 전 확인 과정에서 안방 천장 누수를 확인했습니다. 현재 상태를 사진으로 첨부하며 잔금 전 수리 및 비용부담 방안 협의를 요청합니다.”

와 같이 기록을 남기는 것이 좋습니다.

수리 견적도 받아두자

하자 분쟁에서는

“수리비가 얼마나 드느냐.”

가 중요한 쟁점이 됩니다.

매수인은 2,000만원이라고 주장하고 매도인은 200만원이면 된다고 주장할 수도 있습니다.

따라서 한 곳만 물어보기보다 가능하다면 2~3개 업체의 견적을 받아두는 것이 좋습니다.

대규모 누수나 구조 문제라면 전문업체의 진단서나 의견서를 받아두는 것도 도움이 됩니다.

잔금일에는 어떻게 처리하면 좋을까?

하자가 해결되지 않은 상태에서 잔금일이 다가왔다면 다음과 같은 방법을 협의할 수 있습니다.

매도인이 잔금 전에 직접 수리

매수인이 수리하고 수리비를 매매대금에서 공제

잔금 일부를 별도로 보류

수리비 상당액을 에스크로 형태로 보관

수리 완료 후 일부 금액 지급

중요한 것은 어떤 방법을 선택하든 구두 합의가 아니라 서면으로 남기는 것입니다.

잔금 전에 수리한다면 특약을 새로 쓰자

예를 들어 다음과 같은 내용을 추가 합의할 수 있습니다.

“매도인은 안방 천장 누수의 원인을 확인하여 2026년 ○월 ○일까지 수리를 완료하고, 수리비는 매도인이 전액 부담한다.”

또는

“잔금 중 1,000만원은 누수 수리가 완료될 때까지 지급을 유보하며, 매수인이 수리 완료를 확인한 후 지급한다.”

처럼 금액과 조건을 구체적으로 적는 것이 좋습니다.

입주 후에 하자를 발견했다면 끝일까?

아닙니다.

민법 제582조는 매도인의 하자담보책임과 관련된 권리를 매수인이 하자를 안 날부터 6개월 이내에 행사하도록 규정하고 있습니다.

따라서 잔금을 지급하고 소유권 이전까지 끝난 뒤 하자를 발견했다고 해서 바로 모든 권리가 사라지는 것은 아닙니다.

다만 시간이 지나면

하자가 매매 당시부터 존재했는지
입주 후 새롭게 발생한 것인지

입증하기 어려워질 수 있습니다.

따라서 발견 즉시 사진과 영상, 수리견적 등을 확보하는 것이 좋습니다.

하자를 알고 계약했다면 어떻게 될까?

계약 전에 매수인이 하자를 알고 있었거나 조금만 주의를 기울였으면 쉽게 알 수 있었는데 확인하지 않았다면 매도인의 담보책임이 제한될 수 있습니다.

민법 제580조는 매수인이 하자를 알았거나 과실로 알지 못한 경우 매도인 담보책임을 제한합니다.

예를 들어 집을 보러 갔을 때 천장에 넓은 누수 흔적이 명확히 있었고 매수인도 이를 확인한 상태에서 아무런 조건 없이 계약했다면 나중에 그 사실을 이유로 책임을 묻기가 어려워질 수 있습니다.

아파트 매매 전 하자 체크는 언제 해야 할까?

가장 좋은 방법은 잔금 당일 직전에 다시 집을 확인하는 것입니다.

특히

천장과 벽의 누수 흔적
욕실 배수
수도 수압
변기
보일러
시스템에어컨
샷시와 창문
싱크대 누수
전등과 콘센트
붙박이장
마루와 타일

등을 확인하는 것이 좋습니다.

세입자가 거주하던 집이라 계약 때 내부를 충분히 보지 못했다면 잔금 전 반드시 내부 확인 일정을 잡는 것이 좋습니다.

매도인이 수리를 거부하면 어떻게 할까?

하자 정도에 따라 대응이 달라집니다.

경미한 하자라면 수리비 손해배상을 요구하는 방향을 검토할 수 있고,

계약 목적을 달성하기 어려울 정도로 중대한 하자라면 계약해제 가능성을 검토할 수 있습니다.

다만 계약해제를 일방적으로 선언하고 잔금을 지급하지 않으면 반대로 계약위반 분쟁이 발생할 수 있으므로 금액이 크다면 내용증명이나 법률상담을 거쳐 대응하는 것이 안전합니다.

하자 발견 상황별 정리

하자 상황일반적인 대응 방향

벽지·마루 작은 흠집	수리비 협의
보일러 고장	수리 또는 교체비 협의
샷시 일부 파손	수리비 협의
경미한 욕실 누수	원인 확인 후 수리
반복적인 대규모 누수	수리비·손해배상, 중대하면 계약해제 검토
구조적 중대 하자	계약 목적 달성 여부에 따라 계약해제 검토
매도인이 숨긴 하자	매도인 책임 적극 검토
계약 전 이미 알고 있던 하자	담보책임 제한 가능

핵심 정리

아파트 매매 잔금 전에 하자가 발견됐다고 해서 모든 경우 바로 계약을 취소할 수 있는 것은 아닙니다.

민법 제580조에 따르면 매매 목적물에 하자가 있다면 매도인의 담보책임이 문제될 수 있지만, 계약 목적을 달성할 수 없을 정도로 중대한 하자인 경우에 계약해제를 검토하고, 그 정도가 아니라면 수리비나 손해배상 문제가 중심이 됩니다.

또 매수인이 하자를 이미 알고 있었거나 과실로 알지 못했다면 책임을 묻기 어려울 수 있습니다.

따라서 잔금 전에 하자를 발견했다면 가장 먼저

사진·영상 확보 → 매도인과 중개사에게 서면 통보 → 전문업체 수리견적 확보 → 수리 또는 잔금 일부 보류 협의 → 추가 특약 작성

순서로 대응하는 것이 좋습니다.

특히 매도인이 하자를 알고도 숨긴 경우에는 ‘현 상태 매매’ 같은 면책 특약이 있다고 하더라도 책임을 완전히 피하기 어려울 수 있습니다.

잔금을 지급하지 않고 계약을 일방적으로 중단하는 것은 오히려 매수인의 계약위반 문제가 될 수 있으므로, 하자가 크고 계약해제까지 고민하는 상황이라면 잔금일 전에 법률전문가에게 계약서와 증거자료를 검토받는 것이 안전합니다.

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※ 참조사항
이 글은 2026년 9월 현재 시행 중인 「민법」과 관련 판례를 기준으로 작성한 일반적인 정보입니다. 실제 아파트 매매에서 하자담보책임이나 계약해제 가능 여부는 하자의 정도, 발생 시점, 매수인이 하자를 알고 있었는지 여부, 계약서 특약, 수리 가능성 및 매도인의 고지 여부 등에 따라 달라질 수 있습니다. 특히 잔금 지급을 보류하거나 계약해제를 통보하는 것은 상대방의 계약해제·손해배상 주장으로 이어질 수 있으므로 고액 분쟁이 예상되는 경우 법률전문가에게 계약서를 검토받는 것이 좋습니다.