아파트 재산세 얼마 나올까? 공시가격·과세표준·납부기간 계산방법 총정리

아파트를 보유하고 있다면 매년 여름이 되면 재산세 고지서를 받게 됩니다.

그런데 재산세는 단순히 아파트 시세에 세율을 곱해서 계산하는 것이 아닙니다.

공시가격 → 공정시장가액비율 → 과세표준 → 세율 적용

순서로 계산됩니다.

특히 2026년에는 1세대 1주택자의 공정시장가액비율이 공시가격 구간에 따라 43%, 44%, 45%로 적용되고, 일반 주택은 60%가 적용됩니다.

따라서 똑같이 공시가격 5억원짜리 아파트라도 1세대 1주택인지 아닌지에 따라 재산세가 달라질 수 있습니다.

재산세는 어떤 세금일까?

재산세는 토지, 건축물, 주택 등을 보유한 사람에게 매년 부과되는 지방세입니다.

아파트의 경우 매년 6월 1일 현재 주택 소유자에게 해당 연도 재산세 납세의무가 발생합니다.

따라서 아파트를 사고팔 때는 잔금 날짜와 소유권 이전 날짜가 6월 1일 전인지 후인지가 중요할 수 있습니다.

예를 들어 5월 31일까지 소유권이 이전됐다면 새 소유자가 그해 재산세 납세의무자가 될 수 있고, 6월 1일 이후 이전됐다면 원칙적으로 기존 소유자가 납세의무자가 됩니다.

아파트 재산세는 실거래가로 계산할까?

아닙니다.

재산세는 실제 매매가격이 아니라 공시가격을 기준으로 계산합니다.

예를 들어 아파트 실거래가가 10억원이라고 하더라도 공시가격이 6억원이라면 재산세 계산의 출발점은 일반적으로 6억원입니다.

따라서 재산세를 예상하려면 먼저 해당 아파트의 공시가격을 확인해야 합니다.

재산세 계산 기본 공식

아파트 재산세를 이해할 때 가장 중요한 공식은 다음과 같습니다.

공시가격 × 공정시장가액비율 = 재산세 과세표준

그다음

과세표준 × 해당 재산세율 = 재산세 산출세액

으로 계산합니다.

하지만 실제 고지서에는 재산세 본세 외에도 도시지역분, 지방교육세, 지역자원시설세 등이 함께 표시될 수 있어 실제 납부액은 단순 재산세 계산값보다 커질 수 있습니다. 재산세 도시지역분은 과세표준에 0.14%가 적용될 수 있고, 지방교육세는 재산세 납부세액의 20%가 부과됩니다.

2026년 공정시장가액비율은 얼마일까?

2026년 기준 일반 주택의 공정시장가액비율은 **60%**입니다.

다만 1세대 1주택자는 공시가격에 따라 더 낮은 비율이 적용됩니다.

2026년 1세대 1주택 공시가격공정시장가액비율

3억원 이하	43%
3억원 초과~6억원 이하	44%
6억원 초과	45%
일반 주택	60%

예를 들어 공시가격 5억원인 1세대 1주택이라면

5억원 × 44%

= 2억2,000만원

이 재산세 과세표준이 됩니다.

반면 같은 공시가격 5억원이라도 일반 주택에 60%가 적용된다면

5억원 × 60%

= 3억원

이 과세표준이 됩니다.

즉 공시가격은 같더라도 과세표준에서 상당한 차이가 발생할 수 있습니다.

일반 아파트 재산세율은 얼마일까?

2026년 일반 주택 재산세율은 과세표준에 따라 다음과 같이 누진 적용됩니다.

과세표준일반 주택 재산세율

6,000만원 이하	0.1%
6,000만원 초과~1억5,000만원 이하	6만원 + 6,000만원 초과분의 0.15%
1억5,000만원 초과~3억원 이하	19만5,000원 + 1억5,000만원 초과분의 0.25%
3억원 초과	57만원 + 3억원 초과분의 0.4%

예를 들어 과세표준이 3억원이라면

19만5,000원 + 1억5,000만원 × 0.25%

= 19만5,000원 + 37만5,000원

= 57만원

이 됩니다.

1세대 1주택은 재산세율도 더 낮다

공시가격 9억원 이하의 1세대 1주택자는 2026년까지 특례세율을 적용받을 수 있습니다.

과세표준1세대 1주택 특례세율

6,000만원 이하	0.05%
6,000만원 초과~1억5,000만원 이하	3만원 + 6,000만원 초과분의 0.1%
1억5,000만원 초과~3억원 이하	12만원 + 1억5,000만원 초과분의 0.2%
3억원 초과	42만원 + 3억원 초과분의 0.35%

즉 1세대 1주택은

공정시장가액비율도 낮고, 일정 요건을 충족하면 재산세율 자체도 일반세율보다 낮습니다.

공시가격 5억원 아파트 재산세 계산 예시

가장 이해하기 쉬운 사례를 보겠습니다.

조건은 다음과 같습니다.

공시가격 : 5억원
1세대 1주택
2026년 기준

공시가격이 3억원 초과~6억원 이하이므로 공정시장가액비율은 44%입니다.

따라서

5억원 × 44%

= 2억2,000만원

이 과세표준입니다.

과세표준이 1억5,000만원 초과~3억원 이하이므로 1세대 1주택 특례세율을 적용하면

12만원 + (2억2,000만원 - 1억5,000만원) × 0.2%

입니다.

차액은 7,000만원이므로

7,000만원 × 0.2%

= 14만원

따라서 재산세 본세는

12만원 + 14만원

= 약 26만원

입니다.

다만 실제 고지서에는 여기에 도시지역분과 지방교육세, 지역자원시설세 등이 붙을 수 있기 때문에 실제 납부금액은 26만원보다 많아질 수 있습니다.

공시가격 8억원이면 재산세는 얼마일까?

1세대 1주택이고 공시가격이 8억원이라고 가정해보겠습니다.

공시가격 6억원 초과이므로 2026년 공정시장가액비율은 45%입니다.

8억원 × 45%

= 3억6,000만원

이 과세표준입니다.

과세표준이 3억원을 초과하므로 1세대 1주택 특례세율은

42만원 + 3억원 초과금액의 0.35%

입니다.

3억6,000만원 - 3억원

= 6,000만원

6,000만원 × 0.35%

= 21만원

따라서 재산세 본세는

42만원 + 21만원

= 약 63만원

입니다.

여기에 부가세목이 더해지면 실제 고지서 금액은 더 커집니다.

공시가격 10억원이면 어떻게 될까?

여기서 한 가지를 구분해야 합니다.

2026년 공정시장가액비율 특례는 1세대 1주택이라면 공시가격 9억원을 초과하더라도 6억원 초과 구간의 45% 비율을 적용할 수 있습니다.

그러나 1세대 1주택 재산세 특례세율은 시가표준액 9억원 이하 주택으로 제한됩니다.

따라서 공시가격이 9억원을 초과하는 1세대 1주택은

공정시장가액비율은 45%를 적용하더라도
세율은 일반 주택 재산세율을 적용하는 구조가 될 수 있습니다.

이 부분을 혼동하면 예상세액이 크게 달라질 수 있습니다.

1세대 1주택이 아니라면 어떻게 계산할까?

예를 들어 공시가격 5억원 아파트인데 1세대 1주택이 아니라고 가정해보겠습니다.

일반 주택 공정시장가액비율 60%를 적용하면

5억원 × 60%

= 3억원

입니다.

일반 주택 세율을 적용하면 과세표준 3억원의 재산세 본세는 약 57만원입니다.

앞에서 본 공시가격 5억원 1세대 1주택의 단순 계산 재산세 본세는 약 26만원이었습니다.

같은 공시가격이라도 주택 수와 특례 적용 여부에 따라 재산세 차이가 상당할 수 있습니다.

재산세 고지서 금액이 직접 계산한 것보다 많은 이유

직접 계산해보면 재산세가 30만원 정도인데 실제 고지서는 60만원 이상 나오는 경우가 있습니다.

이유는 재산세 고지서에 재산세 본세만 있는 것이 아니기 때문입니다.

대표적으로 다음 금액이 함께 부과될 수 있습니다.

재산세 도시지역분

도시지역분 적용대상 지역이라면 재산세 과세표준에 일반적으로 0.14%를 적용합니다.

지방교육세

재산세 납부세액의 20%입니다.

지역자원시설세

건축물 가액 등을 기준으로 별도의 누진세율이 적용됩니다.

따라서 인터넷에서 계산한 '재산세 본세'와 실제 고지서의 '총 납부금액'은 서로 다를 수 있습니다.

재산세는 언제 내야 할까?

아파트 등 주택 재산세는 일반적으로 1년에 두 번 나누어 냅니다.

2026년 현재 주택 재산세 납부기간은 다음과 같습니다.

1기분

7월 16일~7월 31일

2기분

9월 16일~9월 30일

원칙적으로 연간 세액의 절반을 7월에 내고 나머지 절반을 9월에 납부합니다.

다만 해당 연도 주택 재산세액이 20만원 이하인 경우에는 지방자치단체 조례에 따라 7월에 한꺼번에 부과할 수 있습니다.

7월에 냈는데 9월에 또 고지서가 오는 이유

주택 재산세는 기본적으로 연간 세금을 두 번으로 나누어 납부하기 때문입니다.

예를 들어 연간 재산세 관련 납부액이 80만원이라면 단순하게 생각하면

7월 약 40만원
9월 약 40만원

형태로 나뉘어 고지될 수 있습니다.

따라서 7월에 이미 재산세를 냈다고 해서 9월 고지서가 중복 부과된 것은 아닙니다.

집을 6월에 팔면 재산세는 누가 낼까?

재산세에서 가장 중요한 날짜는 6월 1일입니다.

재산세의 과세기준일이 매년 6월 1일이기 때문입니다.

예를 들어 매도인이 6월 1일 현재 등기상 소유자라면 이후 6월 말에 집을 팔더라도 원칙적으로 그해 재산세 납세의무자가 됩니다.

반대로 5월 말까지 소유권 이전이 완료돼 새 집주인이 6월 1일 현재 소유자라면 새 집주인이 납세의무자가 될 수 있습니다.

실제 매매계약에서는 당사자끼리 재산세를 일할 계산해 정산하기도 하지만 이는 매도인과 매수인 사이의 계약상 정산 문제이고, 지방자치단체가 보는 법정 납세의무자는 6월 1일 소유자를 기준으로 판단합니다.

공동명의면 재산세가 줄어들까?

단순히 공동명의라는 이유만으로 주택 전체 재산세가 절반으로 줄어드는 것은 아닙니다.

주택 자체의 공시가격과 과세표준을 기준으로 세액을 계산한 뒤 지분에 따라 각 소유자가 부담하는 구조이기 때문입니다.

따라서 재산세만 놓고 보면 공동명의 자체의 절세효과는 제한적일 수 있습니다.

공동명의는 오히려 종합부동산세나 향후 양도소득세까지 함께 비교해야 합니다.

재산세와 종부세는 같은 세금일까?

다릅니다.

재산세는 지방자치단체가 부과하는 지방세이고,

종합부동산세는 일정 기준을 초과하는 부동산 보유자에게 별도로 부과되는 국세입니다.

따라서 종부세 대상자가 아니더라도 재산세는 납부할 수 있습니다.

고가주택의 경우에는

재산세 + 종부세

를 모두 부담할 수도 있습니다.

공시가격이 오르면 재산세도 무조건 같은 비율로 오를까?

그렇지는 않습니다.

재산세는 공시가격뿐 아니라

공정시장가액비율
과세표준 구간
적용세율
1세대 1주택 여부
세부담 상한

등 여러 요소에 영향을 받습니다.

따라서 공시가격이 10% 올랐다고 재산세도 무조건 정확히 10% 오르는 것은 아닙니다.

재산세 계산 순서 한눈에 보기

아파트 재산세를 직접 계산하고 싶다면 다음 순서로 보면 됩니다.

1단계. 공시가격 확인

실거래가가 아니라 해당 연도 공시가격을 확인합니다.

2단계. 1세대 1주택 여부 확인

2026년 공정시장가액비율과 특례세율 적용 여부가 달라질 수 있습니다.

3단계. 공정시장가액비율 적용

일반 주택 60%

1세대 1주택은 공시가격에 따라 43%·44%·45%

4단계. 과세표준 계산

공시가격 × 공정시장가액비율

5단계. 재산세율 적용

과세표준 구간에 맞는 누진세율을 적용합니다.

6단계. 부가세목 확인

도시지역분, 지방교육세, 지역자원시설세 등이 더해질 수 있습니다.

공시가격별 단순 예시

1세대 1주택 특례 대상이라는 전제로 단순 계산하면 다음과 같습니다.

공시가격2026년 공정시장가액비율과세표준

2억원	43%	8,600만원
3억원	43%	1억2,900만원
4억원	44%	1억7,600만원
5억원	44%	2억2,000만원
6억원	44%	2억6,400만원
8억원	45%	3억6,000만원
9억원	45%	4억500만원

실제 최종 고지세액은 여기에 세율과 각종 부가세목, 세부담 상한 등을 적용해야 하므로 표의 과세표준만 보고 최종 세액이라고 생각하면 안 됩니다.

재산세를 어디서 확인하고 납부할까?

재산세는 지방세이므로 일반적으로 위택스 등을 통해 조회하고 납부할 수 있습니다.

고지서가 오지 않았더라도 납부기간이 되면 본인의 지방세 부과내역을 확인하는 것이 좋습니다.

자동이체나 전자고지 등을 이용하면 지방자치단체의 기준에 따라 소액 세액공제가 적용되는 경우도 있습니다.

재산세 납부기한을 넘기면 어떻게 될까?

정해진 납부기한까지 재산세를 납부하지 않으면 납부지연에 따른 추가 부담이 발생할 수 있습니다.

따라서 7월과 9월 납부기간을 미리 확인하는 것이 좋습니다.

특히 9월은 추석 등 일정과 겹치는 경우가 있어 고지서를 받은 뒤 미루다가 납부기한을 놓치지 않도록 주의해야 합니다.

아파트 재산세 핵심 체크리스트

확인사항내용

과세기준일	매년 6월 1일
계산 기준	아파트 시세가 아닌 공시가격
일반 주택 비율	공시가격의 60%
2026년 1주택 비율	43%·44%·45%
일반 재산세율	0.1%~0.4% 누진
1주택 특례세율	0.05%~0.35% 누진
7월 납부	7월 16일~31일
9월 납부	9월 16일~30일
세액 20만원 이하	지자체 조례에 따라 7월 일괄납부 가능
추가 세목	도시지역분·지방교육세·지역자원시설세 등

핵심 정리

아파트 재산세는 단순히 집값에 세율을 곱해서 계산하지 않습니다.

기본적으로

공시가격 × 공정시장가액비율 = 과세표준

을 먼저 계산한 뒤 과세표준 구간별 세율을 적용합니다.

2026년 일반 주택의 공정시장가액비율은 60%이고, 1세대 1주택의 경우 공시가격 3억원 이하 43%, 3억원 초과~6억원 이하 44%, 6억원 초과는 45%가 적용됩니다.

또 공시가격 9억원 이하 1세대 1주택에는 일반 재산세율보다 0.05%포인트 낮은 특례세율이 적용됩니다.

재산세 과세기준일은 매년 6월 1일이고, 주택 재산세는 원칙적으로

7월 16일~7월 31일

그리고

9월 16일~9월 30일

두 차례로 나누어 납부합니다.

다만 실제 고지서에는 재산세 본세 외에도 도시지역분, 지방교육세, 지역자원시설세 등이 포함될 수 있기 때문에 직접 계산한 재산세보다 실제 납부액이 더 높게 나올 수 있습니다.

따라서 아파트 재산세를 예상하려면 가장 먼저 올해 공시가격 → 1세대 1주택 여부 → 공정시장가액비율 → 과세표준 → 적용세율 순서로 확인하는 것이 좋습니다.

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※ 참조사항
이 글은 2026년 9월 현재 시행 중인 「지방세법」과 「지방세법 시행령」을 기준으로 작성한 일반적인 정보입니다. 실제 재산세는 공시가격, 1세대 1주택 여부, 지분관계, 지방자치단체 조례, 세부담 상한, 감면 및 도시지역분·지방교육세·지역자원시설세 등에 따라 달라질 수 있습니다. 본문의 계산 예시는 이해를 돕기 위한 단순 계산이며 실제 납부세액은 위택스 또는 관할 지방자치단체의 고지서를 확인하는 것이 가장 정확합니다.