주택 증여하면 세금 얼마일까? 부모자녀·부부 증여세와 취득세 계산 총정리

아파트나 주택을 자녀에게 미리 넘겨주거나 부부 공동명의로 바꾸기 위해 배우자에게 지분을 증여하는 경우가 있습니다.

이때 가장 먼저 궁금한 것이

“집을 증여하면 세금이 얼마나 나올까?”

입니다.

주택 증여는 단순히 증여세만 계산하면 끝나는 것이 아닙니다.

집을 받는 사람은 증여세뿐 아니라 취득세도 부담할 수 있고, 주택에 대출이나 전세보증금이 있다면 부담부증여로 처리되면서 증여자에게 양도소득세까지 발생할 수 있습니다.

따라서 주택 증여를 계획한다면 최소한

증여세 + 취득세 + 향후 양도세

까지 함께 계산해야 합니다.

주택 증여세는 누가 낼까?

증여세는 원칙적으로 재산을 받은 사람, 즉 수증자가 납부합니다.

예를 들어 부모가 자녀에게 아파트를 증여한다면 자녀가 증여세 납세의무자가 되고, 남편이 아내에게 주택 지분을 증여한다면 아내가 증여세를 계산하게 됩니다.

증여세는 단순히 주택가격 전체에 세율을 곱하는 것이 아니라

증여재산가액 - 증여재산공제 = 과세표준

을 계산한 뒤 누진세율을 적용합니다.

2026년 현재 증여세율은 과세표준에 따라 10%에서 50%까지입니다.

주택 증여가액은 공시가격으로 계산할까?

반드시 그렇지는 않습니다.

증여세에서 부동산은 원칙적으로 증여일 현재 시가로 평가합니다.

시가에는 일정한 평가기간 안의 실제 매매가격, 감정가액, 경매·공매가액 등이 포함될 수 있습니다.

국세청은 증여일 전 6개월부터 증여일 후 3개월까지의 기간에 확인되는 매매·감정·수용·경매·공매가액 등을 시가 판단에 활용한다고 안내하고 있습니다.

따라서

“공시가격이 5억원이니 5억원으로 증여세를 계산하면 되겠지.”

라고 단정하면 안 됩니다.

같은 단지의 유사한 아파트가 8억원에 거래됐다면 그 거래가액이 시가로 인정될 가능성을 확인해야 합니다.

배우자에게 증여하면 얼마까지 공제될까?

2026년 현재 배우자 사이 증여는 10년 동안 합산해 6억원까지 증여재산공제를 받을 수 있습니다.

예를 들어 남편이 아내에게 시가 5억원 상당의 아파트 지분을 증여하고, 최근 10년 동안 다른 배우자 증여가 없었다면

증여재산가액 5억원
배우자 공제 6억원

이므로 일반적인 계산상 증여세 과세표준이 발생하지 않을 수 있습니다.

즉 증여세는 0원이 될 수 있습니다.

하지만 이것이 세금을 전혀 내지 않는다는 뜻은 아닙니다.

집을 받은 배우자는 별도로 취득세를 부담할 수 있습니다.

배우자에게 8억원 주택을 증여하면?

최근 10년간 배우자 증여가 없다고 가정하겠습니다.

증여재산가액 : 8억원
배우자 공제 : 6억원

과세표준은

8억원 - 6억원

= 2억원

입니다.

2026년 증여세율표에서 과세표준 1억원 초과~5억원 이하는 세율 20%, 누진공제 1,000만원입니다.

따라서 단순 산출세액은

2억원 × 20%

= 4,000만원

4,000만원 - 1,000만원

= 3,000만원

입니다.

실제 납부세액은 신고세액공제 등 추가 요소에 따라 달라질 수 있습니다.

부모가 성인 자녀에게 증여하면 공제는 얼마일까?

부모가 성인 자녀에게 증여하는 경우에는 10년 동안 합산해 5,000만원까지 증여재산공제가 가능합니다.

예를 들어 부모가 성인 자녀에게 3억원 상당의 주택 지분을 증여한다고 가정하겠습니다.

증여재산가액 : 3억원
자녀 공제 : 5,000만원

과세표준은

3억원 - 5,000만원

= 2억5,000만원

입니다.

증여세율 20%, 누진공제 1,000만원을 적용하면

2억5,000만원 × 20%

= 5,000만원

5,000만원 - 1,000만원

= 4,000만원

이 단순 산출세액입니다.

미성년 자녀는 공제금액이 더 적다

미성년자가 부모나 조부모 등 직계존속에게 증여받는 경우 일반적인 증여재산공제는 10년간 2,000만원입니다.

예를 들어 미성년 자녀에게 2억원 상당의 주택 지분을 증여한다면

2억원 - 2,000만원

= 1억8,000만원

이 과세표준이 될 수 있습니다.

여기에 20% 세율과 누진공제를 적용하면 상당한 증여세가 발생할 수 있습니다.

따라서

“아이 이름으로 집을 미리 사두면 세금이 적겠지.”

라고 단순하게 판단하면 안 됩니다.

자녀가 부모에게 주택을 증여하면?

반대로 성인 자녀가 부모에게 재산을 증여하는 경우에도 직계비속으로부터 받는 증여재산공제로 10년 동안 5,000만원까지 공제받을 수 있습니다.

즉 부모→자녀와 자녀→부모는 관계상 적용되는 공제항목은 다르지만 일반적인 공제한도는 성인의 경우 각각 5,000만원 수준입니다.

결혼하거나 아이를 낳았다면 추가 공제가 가능할 수도 있다

2026년에는 직계존속으로부터 증여받는 경우 일반 증여재산공제 외에 혼인·출산 증여재산공제도 확인해야 합니다.

혼인신고일 전후 2년 이내에 부모 등 직계존속으로부터 증여받는 경우 별도로 최대 1억원까지 추가 공제가 가능할 수 있습니다.

출산이나 입양의 경우에도 출생일 또는 입양일로부터 2년 이내에 직계존속으로부터 증여받으면 추가 공제 제도가 적용될 수 있습니다.

혼인공제와 출산공제를 합한 한도는 1억원입니다.

따라서 일반 성인 자녀가 요건을 충족하면

기본공제 5,000만원

• 혼인·출산 추가공제 최대 1억원

으로 최대 1억5,000만원까지 공제 가능한 상황도 생길 수 있습니다.

다만 증여재산의 형태나 증여 방식에 따라 해당 공제가 적용되지 않는 경우도 있으므로 반드시 요건을 확인해야 합니다.

증여세율은 어떻게 될까?

2026년 증여세율은 다음과 같습니다.

증여세 과세표준세율누진공제

1억원 이하	10%	없음
1억원 초과~5억원 이하	20%	1,000만원
5억원 초과~10억원 이하	30%	6,000만원
10억원 초과~30억원 이하	40%	1억6,000만원
30억원 초과	50%	4억6,000만원

예를 들어 과세표준이 7억원이라면

7억원 × 30%

= 2억1,000만원

여기에서 누진공제 6,000만원을 빼면

1억5,000만원

이 단순 산출세액이 됩니다.

부모가 자녀에게 5억원 주택을 증여하면 증여세는?

성인 자녀이고 최근 10년간 부모로부터 별도 증여를 받지 않았다고 가정하겠습니다.

주택 시가 : 5억원
증여재산공제 : 5,000만원

과세표준

5억원 - 5,000만원

= 4억5,000만원

세율 20%를 적용하면

4억5,000만원 × 20%

= 9,000만원

누진공제 1,000만원을 빼면

증여세 산출세액 약 8,000만원

입니다.

즉 5억원짜리 집을 그냥 증여한다고 해서 세금이 몇백만원 정도에 끝나는 것은 아닙니다.

부모가 자녀에게 10억원 주택을 증여하면?

성인 자녀 기준으로 단순 계산해보겠습니다.

증여재산가액 : 10억원
공제 : 5,000만원

과세표준

= 9억5,000만원

과세표준 5억원 초과~10억원 이하이므로 세율 30%, 누진공제 6,000만원입니다.

9억5,000만원 × 30%

= 2억8,500만원

2억8,500만원 - 6,000만원

= 약 2억2,500만원

이 단순 증여세 산출세액입니다.

실제 납부액에는 신고세액공제나 이전 증여 여부 등 다른 요소가 반영될 수 있습니다.

주택 증여 취득세는 따로 낸다

증여세와 취득세는 서로 다른 세금입니다.

주택을 받은 사람이 증여세가 0원이더라도 취득세는 발생할 수 있습니다.

2026년 지방세법상 일반적인 상속 이외의 **무상취득 기본 취득세율은 3.5%**입니다.

예를 들어 취득세 과세표준이 5억원이라고 단순 가정하면 기본 취득세만

5억원 × 3.5%

= 1,750만원

입니다.

여기에 지방교육세 등 관련 세금이 추가될 수 있으므로 실제 납부액은 더 커질 수 있습니다.

증여받는 주택은 취득세가 12%까지 올라갈 수도 있다

주택 증여에서는 특히 취득세 중과를 확인해야 합니다.

2026년 현재 조정대상지역에 있는 주택 중 시가표준액이 3억원 이상인 주택을 증여로 취득하면 일정 요건에서 중과세율이 적용될 수 있습니다.

이 경우 적용 구조상 취득세율이 12% 수준까지 올라갈 수 있습니다.

예를 들어 과세표준을 5억원이라고 단순 가정할 경우

5억원 × 12%

= 6,000만원

수준이 될 수 있기 때문에 증여세뿐 아니라 취득세 부담도 매우 커집니다.

가족에게 증여하면 12% 중과가 무조건 적용될까?

아닙니다.

중요한 예외가 있습니다.

2026년 지방세법 시행령에서는 1세대 1주택자가 소유한 주택을 배우자 또는 직계존비속에게 증여하는 경우 등 일정한 요건을 충족하면 해당 증여 취득세 중과 대상에서 제외하도록 규정하고 있습니다.

따라서

부모가 가진 유일한 1주택을 자녀에게 증여하는 경우와

다주택자가 보유한 고가주택을 자녀에게 증여하는 경우

는 취득세 결과가 크게 달라질 수 있습니다.

증여 전에 현재 증여자의 주택 수와 증여 대상 주택의 소재지역·시가표준액을 반드시 확인해야 합니다.

증여세와 취득세는 과세기준 가격도 다를 수 있다

많이 헷갈리는 부분입니다.

증여세는 원칙적으로 시가를 중심으로 평가합니다.

반면 취득세는 지방세법상 취득 당시 가액과 무상취득 과세표준 규정에 따라 계산하므로 증여세와 반드시 동일한 금액을 기준으로 하는 것은 아닙니다.

따라서

“증여세 신고가액이 8억원이니까 취득세도 무조건 8억원에 계산된다.”

고 단정해서는 안 됩니다.

주택 전체가 아니라 지분만 증여할 수도 있다

예를 들어 남편 단독명의 아파트의 절반을 아내에게 넘겨 50:50 공동명의로 만들 수 있습니다.

아파트 시가가 10억원이고 50% 지분을 증여한다면 단순 증여재산가액은

10억원 × 50%

= 5억원

수준으로 볼 수 있습니다.

최근 10년 배우자 증여가 없다면 배우자공제 6억원 범위 안이므로 일반적인 증여세는 발생하지 않을 수 있습니다.

하지만 아내가 지분을 취득하는 과정에서 취득세와 등기 관련 비용은 별도로 발생할 수 있습니다.

따라서

배우자 증여공제 6억원 = 모든 세금이 0원

이라는 의미는 아닙니다.

대출이 있는 집을 증여하면 어떻게 될까?

주택에 은행대출이나 임대보증금 같은 채무가 있고 그 채무를 증여받는 사람이 함께 승계하는 방식이라면 부담부증여가 될 수 있습니다.

예를 들어

아파트 시가 : 10억원
주택담보대출 : 4억원

인 집을 자녀에게 증여하면서 자녀가 대출 4억원까지 인수한다고 가정해보겠습니다.

일반적인 부담부증여에서는

순수하게 증여되는 부분과
채무를 인수하는 부분

을 나누어 세금을 계산하게 됩니다.

순수 증여부분에는 자녀의 증여세가 발생할 수 있고,

채무를 넘긴 부분은 부모가 자녀에게 재산을 유상으로 이전한 것으로 보아 부모에게 양도소득세가 발생할 수 있습니다.

따라서 부담부증여가 무조건 절세되는 것은 아닙니다.

전세보증금이 있는 주택도 부담부증여가 될까?

가능성이 있습니다.

예를 들어 10억원 아파트에 세입자 전세보증금 5억원이 있고, 자녀에게 집을 증여하면서 자녀가 보증금 반환채무까지 승계한다면 부담부증여 문제가 발생할 수 있습니다.

이 경우 단순히

10억원 - 5억원 = 5억원에 대해서만 증여세 내면 끝

이라고 생각해서는 안 됩니다.

채무부분에 대한 증여자의 양도소득세와 수증자의 취득세까지 함께 계산해야 합니다.

증여 후 바로 집을 팔면 절세될까?

배우자나 자녀에게 주택을 증여한 뒤 바로 매도해 양도차익을 줄이려는 방법을 생각할 수 있습니다.

하지만 세법에는 이런 방식의 단순한 절세를 막기 위한 여러 규정이 있습니다.

특히 배우자나 직계존비속에게 증여한 자산을 일정 기간 안에 양도하는 경우에는 양도소득세 계산 과정에서 이월과세 규정을 확인해야 합니다.

따라서

“배우자에게 6억원까지 증여세가 없으니 지분을 증여한 뒤 바로 팔면 양도세도 줄겠지.”

라고 단순하게 판단해서는 안 됩니다.

주택을 곧 매도할 계획이라면 증여 전에 세무계산을 먼저 하는 것이 안전합니다.

조부모가 손자에게 바로 증여하면?

할아버지나 할머니가 손자녀에게 직접 증여하면 세대를 건너뛴 증여가 될 수 있습니다.

국세청은 수증자가 증여자의 자녀가 아닌 직계비속인 경우 일반적으로 산출세액에 30% 할증을 적용하며, 미성년자가 20억원을 초과해 증여받는 경우에는 40% 할증이 적용될 수 있다고 안내합니다.

따라서

부모 → 자녀

와

조부모 → 손자

증여는 세금 결과가 다를 수 있습니다.

증여는 10년 단위로 나누면 무조건 유리할까?

증여재산공제가 10년 단위로 적용되기 때문에 장기간 계획을 세워 증여하는 방법을 고려할 수 있습니다.

예를 들어 부모가 성인 자녀에게

올해 5,000만원

그리고 10년이 지난 뒤 다시 5,000만원을 증여한다면 각각의 시점에서 증여재산공제를 활용할 가능성이 있습니다.

하지만 부동산은 현금과 달리 시세가 변하고 취득세도 발생합니다.

주택가격이 크게 오르면 나중에 증여하는 지분의 가치가 높아져 증여세 부담이 더 커질 수도 있습니다.

따라서 단순히 10년 공제만 보고 결정하기보다는 향후 집값과 양도계획까지 함께 고려해야 합니다.

부모·자녀와 부부 증여 비교

구분일반 증여재산공제

배우자	10년간 6억원
부모 → 성인 자녀	10년간 5,000만원
부모 → 미성년 자녀	10년간 2,000만원
성인 자녀 → 부모	10년간 5,000만원
기타 친족	10년간 1,000만원

2026년 현재 공제한도는 위와 같습니다.

혼인·출산 요건을 충족하는 성인 자녀는 직계존속 증여 시 별도 추가공제를 적용받을 가능성도 있습니다.

주택 증여 전 체크리스트

주택을 증여하려면 최소한 다음 사항을 확인하는 것이 좋습니다.

증여 대상 주택의 현재 시가

최근 10년간 같은 관계의 증여 내역

배우자·자녀 증여재산공제 잔액

혼인·출산 추가공제 가능 여부

증여자의 현재 주택 수

조정대상지역 여부

주택의 시가표준액

증여 취득세 중과 여부

주택담보대출과 전세보증금

부담부증여 여부

증여 후 향후 매도계획

양도소득세 이월과세 여부

핵심 정리

주택을 증여하면 가장 먼저 증여세를 생각하게 되지만 실제로는 취득세와 향후 양도세까지 함께 계산해야 합니다.

2026년 현재 일반적인 증여재산공제는

배우자 6억원

성인 자녀가 부모 등 직계존속에게 받는 경우 5,000만원

미성년 자녀는 2,000만원

이며 모두 원칙적으로 10년간 합산 한도입니다.

증여세율은 과세표준에 따라 **10%·20%·30%·40%·50%**의 누진세율이 적용됩니다.

예를 들어 성인 자녀에게 시가 5억원의 주택을 증여하고 최근 10년간 다른 증여가 없다면 단순 계산상

5억원 - 5,000만원

= 4억5,000만원이 과세표준이고,

증여세 산출세액은 약 8,000만원 수준이 됩니다.

반면 배우자에게 5억원 상당의 지분을 증여한다면 최근 10년 다른 배우자 증여가 없다는 전제에서 6억원 공제 범위 안에 들어 증여세는 발생하지 않을 수 있습니다.

하지만 주택을 받은 사람은 별도로 취득세를 부담하며, 일반적인 무상취득 취득세 기본세율은 3.5%입니다.

또 조정대상지역의 시가표준액 3억원 이상 주택을 증여받는 경우에는 취득세 중과가 적용될 수 있으므로 반드시 확인해야 합니다. 다만 1세대 1주택자가 소유한 주택을 배우자나 직계존비속이 증여받는 등 일정한 경우에는 예외가 적용될 수 있습니다.

따라서 주택 증여는

주택 시가 확인 → 증여공제 확인 → 증여세 계산 → 증여 취득세 확인 → 대출·전세보증금 확인 → 향후 양도세 검토

순서로 계산하는 것이 가장 안전합니다.

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※ 참조사항
이 글은 2026년 9월 현재 시행 중인 「상속세 및 증여세법」, 「지방세법」 및 국세청 공개자료를 기준으로 작성한 일반적인 정보입니다. 실제 증여세와 취득세는 주택의 시가·시가표준액, 증여자의 주택 수, 조정대상지역 여부, 최근 10년간 증여내역, 대출 및 임대보증금 승계 여부, 혼인·출산 공제 적용 여부 등에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 특히 고가주택·부담부증여·배우자 지분증여 후 매도는 양도소득세까지 함께 발생할 수 있으므로 실제 증여 전에는 세무전문가를 통해 세액을 비교하는 것이 좋습니다.