상가 관리비 어디까지 내야 할까? 계약서 없는 관리비·공용전기·수선비 책임

상가를 임차해 장사를 하다 보면 월세 외에 관리비를 따로 내는 경우가 많습니다.

그런데 어느 날 건물주가 갑자기

“공용전기료가 올랐습니다.”

“엘리베이터 수리비를 나눠 내야 합니다.”

“옥상 방수공사비 일부를 부담하세요.”

라고 요구하면 어디까지 임차인이 내야 하는지 헷갈릴 수 있습니다.

특히 계약서에 관리비 항목이 구체적으로 적혀 있지 않다면 더 어렵습니다.

결론부터 말하면 상가 관리비는 계약서에서 정한 내용이 가장 중요하고, 임차인이 실제 사용하거나 건물 운영을 위해 발생한 통상적인 관리비는 임차인이 부담하는 경우가 많습니다.

하지만 건물의 구조적 하자나 임차인의 영업과 관계없는 대규모 시설 교체처럼 임대차 목적물을 정상적으로 사용할 수 있도록 유지하기 위한 본질적인 수선비까지 무조건 임차인에게 떠넘길 수 있는 것은 아닙니다.

민법 제623조는 임대인이 계약기간 동안 임차인이 목적물을 사용할 수 있는 상태를 유지할 의무를 부담하도록 규정하고 있습니다.

2026년부터 상가 관리비 내역을 요구할 수 있다

상가 관리비와 관련해 2026년부터 중요한 변화가 생겼습니다.

2026년 5월 12일부터 시행된 개정 상가건물 임대차보호법에서는 임대차계약 때 임차인이 임대인에게 관리비를 납부하기로 합의한 경우, 임차인이 관리비 부과내역을 요청할 수 있도록 했습니다.

임차인이 요청하면 임대인은 그 내역을 제공해야 합니다.

즉 이제는 건물주가

“관리비 30만원입니다.”

라고만 이야기하고 어떤 항목에 얼마가 들어갔는지 전혀 알려주지 않는 방식에 대해 임차인이 구체적인 내역을 요청할 수 있습니다.

관리비 내역에는 어떤 항목이 포함될까?

2026년 상가건물 임대차보호법 시행령에서는 관리비 항목도 구체적으로 정하고 있습니다.

대표적으로 다음과 같습니다.

일반관리비
청소비
경비비
소독비
승강기 유지비
냉난방비·급탕비
수선유지비
위탁관리수수료
전기료
수도료
가스사용료
정화조 처리비
폐기물 처리비
건물 전체 보험료

등입니다.

따라서 관리비가 월 30만원이라면 임차인은

“전기료가 얼마이고, 청소비가 얼마이고, 승강기비가 얼마인지 내역을 주세요.”

라고 요청할 수 있습니다.

월 관리비가 10만원 미만이면 항목별 금액 대신 어떤 비용이 포함되어 있는지만 표시하는 방식도 허용됩니다.

계약서에 관리비가 없으면 안 내도 될까?

가장 많이 묻는 부분입니다.

계약서에

“관리비 월 10만원”

또는

“공용관리비는 임차인 부담”

이라고 명확하게 적혀 있다면 비교적 판단이 쉽습니다.

하지만 계약서에 관리비에 대한 내용이 아예 없다면 무조건

“계약서에 없으니 1원도 못 냅니다.”

라고 단정하기는 어렵습니다.

예를 들어 임차인이 실제로 사용한 전기·수도나 건물 전체에서 공동으로 사용하는 전기, 청소, 승강기 유지 같은 비용을 이전부터 계속 분담해 왔다면 계약 당시 합의 내용이나 거래 관행, 관리규약 등을 함께 확인하게 됩니다.

반대로 계약할 때 아무 설명도 없었는데 건물주가 몇 달 뒤 갑자기 임의로

“앞으로 관리비 월 30만원을 추가로 내세요.”

라고 요구하는 경우에는 어떤 근거와 비용으로 부과되는지 확인할 필요가 있습니다.

특히 2026년부터는 계약상 관리비를 납부하기로 한 임차인이 관리비 내역을 요구할 수 있기 때문에 단순히 총액만 통보받고 납부할 필요는 없습니다.

공용전기료는 임차인이 내야 할까?

보통은 임차인이 부담하는 경우가 많습니다.

예를 들어

복도 조명
계단 조명
화장실 전기
주차장 조명
엘리베이터 전기
간판 공용전원

등 건물 이용자들이 함께 사용하는 전기요금은 통상적인 관리비 항목으로 포함될 수 있습니다.

법령상 관리비 내역에도 전기료가 명시되어 있고, 정부 표준적인 건물 임대차계약서 예시에서도 공용부분 전기료 등을 임차인의 사용량에 따라 부담하도록 하는 내용이 있습니다.

다만 공용전기료가 비정상적으로 많이 나온다면 임차인은

전체 고지서
분배기준
면적별 배분 여부
계량기 사용량

등을 확인하는 것이 좋습니다.

예를 들어 1층 10평 상가와 2층 100평 상가가 있는데 아무 근거 없이 똑같이 공용전기료 50%씩 나눈다면 배분방식에 대해 이의를 제기할 수 있습니다.

공용 수도료와 화장실 수도요금은?

전기와 마찬가지로 실제 이용과 관련된 관리비라면 임차인이 부담하는 경우가 일반적입니다.

공용 화장실이나 청소용 수도처럼 여러 임차인이 함께 사용하는 물이라면 계약상 정한 기준에 따라 면적이나 사용량 등으로 나눌 수 있습니다.

중요한 것은 부과기준이 합리적이고 확인 가능해야 한다는 점입니다.

청소비는 누가 부담할까?

건물 계단, 복도, 공동 화장실 등을 청소하기 위해 청소업체를 이용하거나 청소원을 고용한다면 청소비 역시 관리비 항목으로 인정될 수 있습니다.

2026년 시행령에서도 청소비를 관리비 항목으로 명확하게 구분하고 있습니다.

다만

임대인이 직접 청소한다며 지나치게 높은 비용을 부과하거나

실제 청소가 전혀 이뤄지지 않는데 청소비를 받는 경우라면

세부 내역과 부과근거를 요청해볼 수 있습니다.

승강기 유지비도 1층 상가가 내야 할까?

실무에서 분쟁이 많은 부분입니다.

1층 상가는

“엘리베이터를 거의 안 쓰는데 왜 비용을 내야 합니까?”

라고 할 수 있습니다.

이 문제는 계약서와 건물 관리규약을 먼저 확인해야 합니다.

계약에서 전체 임차인이 승강기 유지비를 공동 부담하기로 했다면 1층 상가라도 일정 부분 부담하게 될 수 있습니다.

반대로

“1층 점포는 승강기 유지비에서 제외한다.”

라는 특약이 있다면 그 특약이 기준이 될 수 있습니다.

따라서 상가계약을 할 때는 관리비 총액만 확인하지 말고 승강기·주차장·공용화장실 등 내가 거의 사용하지 않는 시설의 비용까지 포함되는지 확인하는 것이 좋습니다.

작은 수리는 임차인이 부담해야 할까?

모든 고장을 건물주가 고쳐줘야 하는 것은 아닙니다.

예를 들어 임차인이 영업하면서 자신의 편의를 위해 설치하거나 변경한 시설이라면 임차인이 부담하는 경우가 일반적입니다.

대표적으로

자신이 설치한 간판 수리
영업용 냉장고
주방기기
인테리어 조명
POS·통신설비
임차인이 설치한 에어컨

등은 임차인 책임이 될 가능성이 높습니다.

또 임차인의 고의나 과실로 시설을 파손했다면 해당 수리비 역시 임차인이 부담하는 것이 원칙적입니다.

정부의 건물임대차계약서 예시에서도 임차인의 편의를 위한 내부 구조변경 수선이나 임차인의 과실에 따른 건물 파손은 임차인 부담으로 구분하고 있습니다.

건물 자체의 큰 고장은 누가 부담할까?

이 부분은 임대인의 책임이 될 가능성이 큽니다.

민법 제623조는 임대인이 임차목적물을 계약기간 동안 정상적으로 사용·수익할 수 있는 상태로 유지해야 할 의무를 부담한다고 규정합니다.

대법원도 시설이 고장 나 이를 수리하지 않으면 계약에서 정한 목적대로 사용할 수 없을 정도라면 임대인이 수선의무를 부담한다고 보고 있습니다.

예를 들면

건물 지붕 누수
외벽 균열
건물 전체 배관 고장
주요 전기시설 문제
건물 구조 결함

등이 대표적입니다.

옥상 방수공사비를 임차인이 내야 할까?

일반적으로 옥상 방수는 건물 전체의 구조와 보존에 관련된 문제입니다.

따라서 단순한 관리비와 달리 건물 자체를 정상적인 상태로 유지하기 위한 중대한 보수비용으로 볼 여지가 큽니다.

임차인의 잘못으로 누수가 생긴 것이 아니라 건물 노후화 때문에 옥상 방수가 필요한 것이라면 임대인의 수선의무 문제를 검토해야 합니다.

단순히

“건물 이용자는 세입자들이니 모두 나눠 내세요.”

라고 요구한다고 해서 반드시 임차인이 부담해야 하는 것은 아닙니다.

건물 전체 배관 교체비는?

배관이 노후화되어 건물 전체 배관을 교체해야 하는 정도라면 일반적으로 건물의 자산가치를 유지하기 위한 대규모 수선에 가까울 수 있습니다.

따라서 계약에서 특별히 명확하게 정하지 않은 상황이라면 임대인의 수선의무와 비용부담 여부를 먼저 검토하는 것이 좋습니다.

민법은 임차인이 임차물의 보존을 위해 필요한 비용을 직접 지출한 경우 임대인에게 상환을 청구할 수 있도록 하고 있습니다.

임차인이 먼저 수리했으면 돈을 돌려받을 수 있을까?

가능할 수 있습니다.

민법 제626조는 임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 경우 임대인에게 상환을 청구할 수 있다고 규정합니다.

예를 들어 영업 중 건물 자체 수도배관이 갑자기 터졌는데 임대인에게 연락이 되지 않아 긴급하게 100만원을 들여 수리했다고 가정해보겠습니다.

그 수리가 건물을 보존하고 계속 사용할 수 있도록 하는 데 꼭 필요한 비용이었다면 필요비 상환을 검토할 수 있습니다.

대법원도 임차물 보존을 위해 지출한 필요비는 원칙적으로 임대인이 부담할 비용이므로 임차인이 대신 지출했다면 상환책임이 발생할 수 있다고 보고 있습니다.

다만 수리 전 가능하면 임대인에게 먼저 통보하고

사진
영상
견적서
영수증
문자

등을 남겨놓는 것이 좋습니다.

인테리어 비용도 임대인에게 받을 수 있을까?

대부분의 영업용 인테리어 비용은 앞서 말한 '필요비'와는 다릅니다.

예를 들어 음식점을 운영하기 위해

칸막이 설치
벽지 교체
바닥 시공
인테리어 조명
카운터 설치

등을 했다면 일반적으로 임차인이 자신의 영업을 위해 투자한 비용으로 볼 가능성이 높습니다.

대법원 판례에서도 임차인이 자신의 음식점 영업을 위해 내부 시설을 개조한 비용을 임대인이 반드시 상환해야 하는 필요비나 유익비로 볼 수 없다고 판단한 사례가 있습니다.

따라서 인테리어 비용과 건물 보존을 위한 수리비는 구분해야 합니다.

에어컨 수리비는 누가 부담할까?

에어컨은 상황에 따라 달라집니다.

임차인이 직접 설치한 에어컨이라면 임차인이 부담하는 경우가 일반적입니다.

반대로 건물에 원래 설치되어 있던 천장형 냉난방기를 계약 때부터 포함해 임대했고, 그 시설이 노후화로 고장 나 상가를 정상적으로 사용하는 데 큰 문제가 생겼다면 임대인의 수선의무가 문제될 수 있습니다.

따라서 계약서에

“천장형 냉난방기 수선은 임대인 부담”

또는

“냉난방시설 일체의 관리·수선은 임차인 부담”

처럼 구체적으로 적는 것이 좋습니다.

전등이나 수도꼭지 같은 소모품은?

전구 교체, 배수구 청소처럼 소액이고 일상적인 유지관리 영역은 임차인이 부담하도록 특약을 두는 경우가 많습니다.

반면

천장 전체 전기배선
건물 메인분전반
공용 급수배관

처럼 건물 자체의 기본시설 문제라면 임대인의 수선책임이 문제될 가능성이 높습니다.

결국 핵심은

단순 사용·소모 문제인지

아니면

건물 자체를 정상적으로 유지하기 위한 수선인지

입니다.

계약서에 “모든 수선비는 임차인 부담”이라고 적혀 있다면?

상가 임대차는 계약상 특약의 영향이 상당히 큽니다.

따라서 계약서에 수선비 부담을 구체적으로 정해두면 실제 분쟁에서 중요한 판단기준이 될 수 있습니다.

다만 문구가

“모든 고장과 모든 수리비는 무조건 임차인 부담”

처럼 지나치게 포괄적이라면 실제로 어떤 수선까지 포함하는지는 계약 체결 경위와 하자의 성격 등을 따져 해석할 수 있습니다.

특히 건물 자체를 정상적인 상태로 유지해야 하는 임대인의 기본적인 수선의무 문제는 별도로 검토해야 합니다. 대법원 역시 임대인은 목적물을 사용·수익할 수 있는 상태로 유지할 의무가 있다고 보고 있습니다.

건물 화재보험료도 관리비로 받을 수 있을까?

2026년 시행령의 관리비 내역에는 건물 전체를 대상으로 하는 보험료도 포함됩니다.

따라서 계약상 관리비에 포함하기로 합의했다면 보험료가 관리비 항목 중 하나로 부과될 수 있습니다.

다만

보험료가 실제 얼마인지
건물 전체 보험인지
임차인에게 어떤 기준으로 배분했는지

등은 내역을 요청해 확인할 수 있습니다.

관리비를 갑자기 크게 올리면 어떻게 할까?

상가의 차임 인상과 관리비는 성격이 다릅니다.

따라서 월세의 5% 증액 제한이 있다고 해서 관리비가 자동으로 5%까지만 오르는 구조라고 단정할 수는 없습니다.

하지만 임대인이 실질적인 월세 인상을 피하려고 아무 근거 없이 관리비를 과도하게 올리는 상황이라면

실제 관리비 발생내역
계약 내용
기존 부과방식

등을 확인해야 합니다.

2026년부터 임차인에게 관리비 내역 요청권이 생긴 것도 이러한 이른바 ‘깜깜이 관리비’ 문제를 줄이기 위한 취지입니다.

계약할 때 관리비는 어떻게 적는 것이 좋을까?

가장 좋은 방법은 계약서에 관리비를 구체적으로 적는 것입니다.

예를 들어

관리비 월 15만원

이라고만 쓰기보다

일반관리비
공용전기
수도
청소비
승강기 유지비
주차비

중 무엇이 포함되는지 표시하는 것이 좋습니다.

법무부가 권장하는 상가건물임대차표준계약서 역시 2026년부터 관리비 부과 항목과 수선비 분담 내용을 기재하도록 개선되었습니다.

상가 관리비 책임 한눈에 보기

비용 항목일반적인 판단 방향

점포 내부 전기·수도	임차인 부담
공용전기	계약에 따라 임차인 공동 부담 가능
공용 수도	계약·사용기준에 따라 공동 부담 가능
청소비	관리비로 임차인 부담 가능
경비비	관리비로 임차인 부담 가능
승강기 유지비	계약·관리규약에 따라 부담
임차인이 설치한 시설 수리	임차인 부담 가능성이 높음
임차인 과실로 파손	임차인 부담
건물 구조적 하자	임대인 부담 가능성이 높음
옥상 방수	임대인 수선책임 검토
건물 전체 노후배관 교체	임대인 책임 검토
건물 전체 보험료	계약상 관리비로 부과 가능
긴급 필요수선비	임차인이 지급했다면 상환청구 가능성

관리비 분쟁이 생기면 이렇게 확인하자

건물주가 예상하지 못한 관리비나 수선비를 요구한다면 바로 지급하기 전에 다음 순서로 확인하는 것이 좋습니다.

먼저 임대차계약서를 확인합니다.

그다음

관리비 항목
수선비 부담 특약
건물 관리규약
기존 납부내역

을 확인합니다.

관리비를 임대인에게 납부하기로 한 계약이라면 2026년 현재 관리비 세부내역 제공을 요청할 수 있습니다. 임대인은 이에 응해야 합니다.

수선비라면

임차인 영업을 위한 시설인지
단순 소모품인지
건물 본체의 고장인지
임차인의 잘못으로 발생했는지

를 구분하는 것이 중요합니다.

핵심 정리

상가 관리비는 단순히

“세입자니까 모두 내야 한다.”

거나

“건물주 소유니까 모두 건물주가 내야 한다.”

라고 일률적으로 판단할 수 없습니다.

공용전기·수도·청소비·경비비·승강기 유지비처럼 상가를 이용하면서 반복적으로 발생하는 일반적인 관리비는 계약에 따라 임차인이 부담할 수 있습니다.

2026년 5월 12일부터는 임대차계약상 임차인이 관리비를 임대인에게 납부하기로 했다면 임차인이 관리비 세부내역을 요청할 수 있고, 임대인은 이를 제공해야 합니다.

반면 건물의 구조적 하자나 임차인이 정상적으로 상가를 사용할 수 있도록 하기 위해 필요한 중대한 수선은 임대인의 수선의무가 문제될 수 있습니다.

민법 제623조는 임대인이 계약기간 중 임차목적물을 사용·수익할 수 있는 상태로 유지할 의무를 부담하도록 하고 있고, 임차인이 건물 보존에 필요한 비용을 대신 지출한 경우에는 민법 제626조에 따라 상환청구를 할 수 있습니다.

따라서 관리비나 수선비 문제에서는 가장 먼저

계약서 → 관리비 내역 → 실제 사용 여부 → 고장 원인 → 임차인 과실 여부 → 건물 자체의 수선인지 여부

순서로 확인하는 것이 좋습니다.

특히 상가 계약을 새로 할 때는 단순히

“관리비 별도”

라고만 적지 말고 공용전기·수도·청소·승강기·주차비·수선비의 부담 주체까지 특약으로 정해두는 것이 가장 안전합니다.

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※ 참조사항
이 글은 2026년 9월 현재 시행 중인 「상가건물 임대차보호법」, 같은 법 시행령, 「민법」 및 관련 판례를 기준으로 작성한 일반적인 정보입니다. 실제 관리비와 수선비 부담은 임대차계약서의 특약, 건물 관리규약, 비용 발생 원인, 실제 사용 여부 및 임차인의 고의·과실 여부 등에 따라 달라질 수 있습니다. 특히 대규모 수선비나 관리비가 갑자기 부과된 경우에는 비용 내역과 부과근거를 먼저 확인하고, 분쟁이 계속되면 상가건물임대차분쟁조정위원회 또는 법률전문가에게 상담하는 것이 좋습니다.