상가 임대차 보증금 월세로 바꾸면 얼마가 적당할까? 전월세전환율 계산방법

상가를 임대하거나 임차하다 보면 보증금을 낮추고 월세를 올리거나, 반대로 월세를 낮추고 보증금을 올리고 싶은 경우가 있습니다.

예를 들어

보증금 1억 원에 월세 100만 원인 상가에서

"보증금을 5,000만 원으로 낮추면 월세는 얼마를 더 내야 할까?"

라는 문제가 생깁니다.

이때 사용하는 개념이 전월세전환율입니다.

다만 주택과 상가는 적용 법률과 계산방식이 다르기 때문에 주택 전월세전환율을 그대로 적용해서는 안 됩니다.

상가 전월세전환율이란?

전월세전환율은 쉽게 말해 보증금을 월세로 바꿀 때 적용하는 연간 이자율과 비슷한 개념입니다.

예를 들어 보증금 5,000만 원을 줄이고 연 6%의 전환율을 적용한다면

5,000만 원 × 6%

= 연 300만 원

이를 12개월로 나누면

300만 원 ÷ 12개월

= 월 25만 원

입니다.

즉 보증금을 5,000만 원 줄이는 대신 기존 월세에서 약 25만 원을 추가하는 구조가 됩니다.

상가 전월세전환율 계산 공식

기본 계산식은 어렵지 않습니다.

줄어드는 보증금 × 전월세전환율 ÷ 12개월 = 추가 월세

예를 들어

줄어드는 보증금 3,000만 원
전환율 연 6%

이라면

3,000만 원 × 6% ÷ 12

= 15만 원

입니다.

따라서 기존 월세가 100만 원이었다면 약 115만 원으로 조정하는 방식입니다.

2026년 법정 전월세전환율은 얼마일까?

상가건물임대차보호법에서는 보증금 전부 또는 일부를 월세로 바꿀 때 적용할 수 있는 비율의 상한을 정하고 있습니다.

법에서는 다음 두 가지 중 낮은 비율을 적용하도록 합니다.

• 대통령령으로 정한 연 12%
• 한국은행 기준금리 × 4.5배

상가건물 임대차보호법 시행령은 각각 연 12%와 기준금리의 4.5배로 규정하고 있습니다.

2026년 9월 현재 한국은행 기준금리는 **3.00%**입니다.

따라서

3.00% × 4.5

= 13.5%

입니다.

12%와 13.5% 중 낮은 것은 12%이므로 현재 법정 최고 전환율은 **연 12%**가 됩니다.

법정 최고가 12%면 12%로 계산하면 될까?

반드시 그렇지는 않습니다.

12%는 어디까지나 법이 적용되는 상가임대차에서 허용되는 상한선입니다.

"적정 전환율이 무조건 12%"라는 의미가 아닙니다.

실제 계약에서는

• 주변 상가 월세
• 보증금 규모
• 상권
• 공실률
• 금리
• 임차인의 신용도
• 계약기간

등을 고려해 임대인과 임차인이 협의하게 됩니다.

따라서 주변 상가가 보증금 5,000만 원·월세 150만 원 수준인데 법정 최고한도를 이유로 월세를 지나치게 높이면 실제 시장에서는 계약이 어려울 수 있습니다.

연 4%부터 12%까지 얼마나 차이날까?

보증금 5,000만 원을 월세로 돌린다고 가정해 보겠습니다.

전환율연간 전환액월세 증가액

4%	200만 원	약 16만7천 원
5%	250만 원	약 20만8천 원
6%	300만 원	25만 원
7%	350만 원	약 29만2천 원
8%	400만 원	약 33만3천 원
10%	500만 원	약 41만7천 원
12%	600만 원	50만 원

같은 보증금 5,000만 원이라도 전환율에 따라 월세가 크게 달라집니다.

보증금 1,000만 원을 줄인다면?

보증금 1,000만 원을 월세로 전환해 보겠습니다.

연 5%

1,000만 원 × 5% ÷ 12

= 약 41,700원

연 6%

1,000만 원 × 6% ÷ 12

= 50,000원

연 8%

1,000만 원 × 8% ÷ 12

= 약 66,700원

연 12%

1,000만 원 × 12% ÷ 12

= 100,000원

따라서 상가 계약에서

"보증금 1,000만 원을 빼면 월세 10만 원 올린다"

는 조건은 연 12%의 전환율에 해당합니다.

보증금 5,000만 원을 줄인다면?

전환율월세 증가

5%	약 20만8천 원
6%	25만 원
7%	약 29만2천 원
8%	약 33만3천 원
10%	약 41만7천 원
12%	50만 원

예를 들어 기존 계약이

보증금 1억 원
월세 100만 원

이었다고 가정하겠습니다.

보증금을 5,000만 원으로 줄이면서 전환율 6%를 적용한다면

5,000만 원 × 6% ÷ 12

= 25만 원

이므로

보증금 5,000만 원 + 월세 125만 원

정도로 계산할 수 있습니다.

보증금 1억 원을 월세로 전환하면?

보증금 1억 원을 줄일 경우 차이는 더 커집니다.

전환율추가 월세

4%	약 33만3천 원
5%	약 41만7천 원
6%	50만 원
7%	약 58만3천 원
8%	약 66만7천 원
10%	약 83만3천 원
12%	100만 원

따라서

보증금 1억 원을 월세 100만 원으로 바꾸는 것은 연 12%

에 해당합니다.

반대로 보증금 1억 원을 줄였는데 월세를 50만 원만 올린다면 전환율은 연 6%입니다.

반대로 월세를 보증금으로 바꾸려면?

계산식을 반대로 사용하면 됩니다.

예를 들어 월세를 30만 원 낮추고 싶다고 가정하겠습니다.

전환율이 연 6%라면

30만 원 × 12개월

= 360만 원

360만 원 ÷ 6%

= 6,000만 원

입니다.

즉 월세 30만 원을 낮추려면 약 6,000만 원의 보증금을 추가하는 계산이 됩니다.

전환율을 역산하는 방법

현재 계약조건을 보고 실제 전환율을 계산할 수도 있습니다.

예를 들어

기존 보증금 1억 원·월세 100만 원에서

보증금 5,000만 원·월세 130만 원

으로 변경한다고 가정하겠습니다.

보증금 감소액은 5,000만 원이고 월세는 30만 원 증가했습니다.

월세 증가액을 연간으로 바꾸면

30만 원 × 12

= 360만 원

이를 줄어든 보증금 5,000만 원으로 나누면

360만 원 ÷ 5,000만 원

= 7.2%

입니다.

따라서 이 계약의 전환율은 연 7.2%입니다.

보증금 3,000만 원을 줄이고 월세 20만 원 올리면?

계산해 보겠습니다.

20만 원 × 12개월

= 240만 원

240만 원 ÷ 3,000만 원

= 8%

입니다.

즉

보증금 3,000만 원 감소
월세 20만 원 증가

는 연 8% 전환율입니다.

상가 전환율과 환산보증금은 다른 개념이다

여기에서 많이 헷갈리는 용어가 환산보증금입니다.

전월세전환율과 환산보증금은 완전히 다른 계산입니다.

상가임대차보호법의 적용범위를 판단할 때 사용하는 환산보증금은 기본적으로

보증금 + 월세 × 100

방식으로 계산합니다.

예를 들어

보증금 5,000만 원
월세 200만 원

이라면

200만 원 × 100

= 2억 원

여기에 보증금 5,000만 원을 더해

환산보증금 2억5,000만 원

이 됩니다.

전월세전환율은 보증금을 월세로 바꿀 때 사용하는 비율이고, 환산보증금은 상가임대차법 적용범위 등을 판단하기 위한 계산이므로 혼동하면 안 됩니다.

모든 상가에 법정 12% 상한이 적용될까?

주의해야 할 부분입니다.

상가건물임대차보호법은 지역별 환산보증금이 일정 금액 이하인 임대차를 기본적인 적용대상으로 규정하고 있습니다.

그리고 환산보증금 기준을 초과하는 상가에도 계약갱신요구권 등 일부 조항은 적용되지만, 법 제2조 제3항에서 열거한 적용조항에 제12조 월차임 전환율 제한은 포함되어 있지 않습니다.

따라서 환산보증금이 법 적용기준을 초과하는 고액 상가라면

연 12% 상한이 당연히 적용된다고 단정하면 안 됩니다.

계약금액이 큰 상가라면 먼저 해당 지역의 환산보증금 기준과 법 적용 여부를 확인하는 것이 중요합니다.

계약기간 중 보증금을 줄이고 월세를 올릴 수 있을까?

임대인과 임차인이 서로 합의한다면 계약조건을 변경할 수 있습니다.

예를 들어

기존

보증금 1억 원
월세 100만 원

에서

변경

보증금 5,000만 원
월세 125만 원

으로 합의할 수 있습니다.

다만 계약기간 중 임대인이 일방적으로 차임이나 보증금 인상을 요구하는 경우에는 별도의 증액 제한을 확인해야 합니다.

상가건물임대차보호법상 적용되는 임대차에서는 차임 또는 보증금 증액청구가 기존 금액의 5%를 초과할 수 없고, 증액 후 1년 이내 다시 증액청구를 할 수 없습니다. 시행령도 증액 상한을 5%로 정하고 있습니다.

따라서 단순한 보증금·월세 구조 변경과 임대인의 일방적인 임대료 인상은 구분해서 봐야 합니다.

보증금을 월세로 바꿀 때 5% 인상제한도 같이 적용될까?

이 부분은 계약 상황에 따라 구분할 필요가 있습니다.

임대인과 임차인이 서로 합의해서 보증금 일부를 반환하고 월세로 변경하는 것과 임대인이 법에 따라 일방적으로 차임 증액을 청구하는 것은 성격이 다를 수 있습니다.

따라서 기존 계약기간 중 조건을 크게 변경하려면

• 보증금 감소액
• 월세 증가액
• 적용 전환율
• 변경 시점

등을 계약서에 명확하게 남기는 것이 좋습니다.

분쟁 가능성이 있다면 법률전문가나 상가건물임대차분쟁조정위원회에 확인하는 것이 안전합니다.

그럼 전환율은 몇 %가 적당할까?

법정 최고한도만 보는 것보다 주변 시세를 기준으로 계산하는 방법이 현실적입니다.

예를 들어 같은 건물 또는 인근 상가가

보증금 5,000만 원 + 월세 120만 원

수준이라면 그 시세를 기준으로 협상해야 합니다.

반대로 시장에서는 보증금 5,000만 원을 줄이는 데 월세가 20만~30만 원 정도 올라가는 수준인데, 법정 최고한도만 이용해 50만 원을 올리면 임차인에게 매우 부담스러울 수 있습니다.

따라서 적정 금액은

법정 상한 확인 → 주변 상가 시세 확인 → 실제 수익률 계산 → 임대인·임차인 협의

순서로 결정하는 것이 좋습니다.

임대인 입장에서는 무엇을 계산해야 할까?

임대인은 보증금을 돌려주면 그 자금을 다른 곳에서 조달해야 할 수 있습니다.

예를 들어 보증금 5,000만 원을 반환하기 위해 연 5% 금리의 대출을 받는다면 연간 금융비용은

5,000만 원 × 5%

= 250만 원

월 약 20만8천 원

입니다.

그런데 월세를 20만 원만 올린다면 실제 금융비용과 비슷한 수준입니다.

반대로 월세를 50만 원 올린다면 연 12% 수익률에 해당합니다.

이런 식으로 실제 자금조달 비용과 시장 임대료를 함께 비교하는 것이 좋습니다.

임차인 입장에서는 무엇을 계산해야 할까?

임차인은 보증금을 줄여 확보한 자금으로 얻을 수 있는 이익과 추가 월세를 비교하면 됩니다.

예를 들어 보증금 5,000만 원을 돌려받으면서 월세가 30만 원 증가한다면

연간 추가 월세는

30만 원 × 12

= 360만 원

입니다.

결국 5,000만 원을 확보하기 위해 연 360만 원을 부담하는 것이므로

실질적인 비용은

연 7.2%

입니다.

5,000만 원을 사업자금으로 활용해 연 7.2%보다 높은 수익을 낼 수 있다면 보증금을 줄이는 것이 유리할 수도 있습니다.

반대로 단순히 은행예금에 넣을 예정이라면 추가 월세 부담이 더 클 수 있습니다.

보증금이 높으면 무조건 임차인에게 유리할까?

그렇지는 않습니다.

보증금을 많이 넣으면 월세는 줄어들 수 있지만

• 사업자금이 묶이고
• 보증금 반환 위험이 생기며
• 경매 시 회수 위험이 있고
• 다른 투자나 운영자금으로 사용할 수 없습니다.

따라서 사업 운영에 현금이 필요한 자영업자라면 일정 수준의 월세를 부담하더라도 보증금을 낮추는 것이 더 유리할 수 있습니다.

보증금을 많이 넣기 전에 등기부도 확인해야 한다

상가 보증금 역시 반환되지 않을 위험이 있습니다.

따라서 큰 보증금을 넣기 전에는

• 건물 소유자
• 근저당권
• 압류
• 가압류
• 선순위 권리
• 건물 시세

등을 확인하는 것이 중요합니다.

보증금을 1억 원 더 넣어 월세를 50만 원 아끼더라도 나중에 보증금을 회수하지 못한다면 훨씬 큰 손실이 발생할 수 있습니다.

계약서를 변경할 때 꼭 적어야 할 내용

보증금을 월세로 변경한다면 구두 합의만 하지 말고 변경계약서를 작성하는 것이 좋습니다.

예를 들어 다음 내용을 명확하게 적어두면 좋습니다.

• 기존 보증금
• 변경 보증금
• 기존 월세
• 변경 월세
• 변경 적용일
• 반환할 보증금 금액
• 반환일
• 반환계좌
• 부가가치세 포함 여부
• 관리비
• 기존 계약의 나머지 조건 유지 여부

특히 상가 월세는 부가가치세 문제가 있으므로

월세 100만 원 + 부가세 10만 원

인지

월세 100만 원에 부가세 포함

인지 명확하게 정해두는 것이 중요합니다.

상가 월세에는 부가가치세도 고려해야 한다

상가임대료에는 일반적으로 부가가치세가 별도로 붙는 경우가 많습니다.

예를 들어 월세를 30만 원 올렸다면 계약조건에 따라 실제 납부금액은

30만 원 + VAT 3만 원

= 33만 원

이 될 수 있습니다.

따라서 전환율 계산에서는 월세 자체뿐 아니라 임차인이 실제로 매달 부담하게 되는 금액까지 확인하는 것이 좋습니다.

상가 보증금 월세 전환 간단 계산표

보증금을 줄이는 금액별로 월세 증가액을 계산하면 다음과 같습니다.

줄이는 보증금6%8%10%12%

1,000만 원	5만 원	약 6.7만 원	약 8.3만 원	10만 원
3,000만 원	15만 원	20만 원	25만 원	30만 원
5,000만 원	25만 원	약 33.3만 원	약 41.7만 원	50만 원
1억 원	50만 원	약 66.7만 원	약 83.3만 원	100만 원
2억 원	100만 원	약 133.3만 원	약 166.7만 원	200만 원

이 표를 보면 계약조건을 비교하기가 훨씬 쉽습니다.

가장 간단한 계산법

상가에서 자주 사용하는 금액만 기억해도 계산이 쉽습니다.

연 6%라면

보증금 1,000만 원 = 월세 약 5만 원

연 12%라면

보증금 1,000만 원 = 월세 10만 원

입니다.

예를 들어 보증금 4,000만 원을 줄이면서 월세 40만 원을 올린다면

1,000만 원당 월 10만 원이므로

전환율은 연 12%

라고 바로 계산할 수 있습니다.

계약 전 확인 체크리스트

상가 보증금을 월세로 바꾸기 전에는 다음 항목을 확인하는 것이 좋습니다.

• 기존 보증금
• 변경 보증금
• 줄어드는 보증금
• 기존 월세
• 변경 월세
• 실제 전환율
• 주변 상가 임대료
• 상가임대차법 적용 여부
• 환산보증금
• 법정 전환율 상한
• 부가가치세
• 관리비
• 보증금 반환일
• 변경계약서 작성 여부

숫자만 비교하기보다 임대인과 임차인 양쪽의 자금조달 비용까지 같이 보는 것이 좋습니다.

마무리

상가 보증금을 월세로 변경할 때 가장 기본적인 계산식은

줄어드는 보증금 × 전월세전환율 ÷ 12 = 추가 월세

입니다.

2026년 9월 현재 한국은행 기준금리는 3.00%이고, 상가건물임대차보호법과 시행령은 월차임 전환 상한을 연 12% 또는 기준금리 × 4.5 중 낮은 비율로 정하고 있습니다. 현재 계산상 13.5%보다 12%가 낮으므로 법이 적용되는 임대차의 최고 전환율은 연 12%입니다.

하지만 법정 상한이 12%라고 해서 반드시 12%가 적정한 것은 아닙니다.

실제 계약에서는 주변 상가의 보증금과 월세 수준, 공실률, 금리와 상권 등을 함께 고려해 합리적인 전환율을 협의하는 것이 좋습니다.

예를 들어 보증금 5,000만 원을 줄일 경우

연 6%라면 월세 약 25만 원
연 8%라면 약 33만 원
연 12%라면 50만 원

차이가 납니다.

특히 환산보증금이 상가임대차법의 지역별 적용기준을 넘는 고액 임대차는 제12조의 전환율 제한이 당연히 적용된다고 볼 수 없으므로 별도로 확인해야 합니다. 상가임대차법 제2조 제3항은 기준을 초과한 임대차에 적용되는 조항을 따로 열거하고 있으며 제12조는 포함하고 있지 않습니다.

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※ 참조사항
이 글은 2026년 9월 현재 시행 중인 「상가건물 임대차보호법」 및 시행령과 한국은행 기준금리를 기준으로 작성했습니다. 현재 법정 월차임 전환 상한은 연 12%와 한국은행 기준금리의 4.5배 중 낮은 비율을 적용하며, 2026년 9월 현재 기준금리 3.00%를 기준으로 하면 연 12%가 낮습니다. 다만 상가임대차법의 환산보증금 적용범위를 초과하는 계약, 당사자 간 합의에 의한 계약조건 변경, 기존 차임·보증금 증액 문제 등에 따라 적용법리가 달라질 수 있으므로 실제 계약변경 전에는 계약서와 환산보증금을 기준으로 확인하시기 바랍니다.