아파트 하자보수 신청 어떻게 할까? 접수방법·처리기간·증거사진 총정리

신축 아파트에 입주했는데 벽에 균열이 생기거나 천장에서 물이 새고, 창문 주변에 결로와 곰팡이가 생긴다면 어떻게 해야 할까요?

처음에는 관리사무소에 전화하면 해결될 것 같지만 막상 하자보수를 신청하려고 하면

어디에 접수해야 하는지, 사진은 어떻게 찍어야 하는지, 시공사가 보수를 거부하면 어떻게 해야 하는지

헷갈리는 부분이 많습니다.

특히 하자 문제는 시간이 지나면서 상태가 달라질 수 있기 때문에 하자를 발견했을 때부터 사진·동영상과 접수기록을 남기는 것이 중요합니다.

오늘은 아파트 하자보수 신청방법부터 접수 후 처리과정, 증거사진 촬영방법과 시공사가 하자를 인정하지 않을 때 대응방법까지 알아보겠습니다.

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1. 아파트에서 어떤 문제가 하자가 될 수 있을까?

공사상의 잘못으로 건축물이나 시설물에 균열·누수·기능불량 등의 문제가 발생해 안전이나 기능 또는 미관에 지장을 주는 경우 하자 문제가 될 수 있습니다.

대표적으로 다음과 같은 사례가 있습니다.

• 벽·천장 균열
• 외벽 균열
• 천장 누수
• 욕실 누수
• 창호 주변 누수
• 벽·천장 결로
• 곰팡이
• 타일 들뜸·파손
• 도배·도장 불량
• 바닥 마감 불량
• 배관 누수
• 창문 개폐불량
• 문틀·문짝 불량
• 전기·설비 작동불량

다만 단순한 생활 흔적인지 시공상의 문제인지에 따라 하자 여부가 달라질 수 있습니다.

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2. 하자를 발견하면 가장 먼저 무엇을 해야 할까?

가장 먼저 해야 할 일은 사진과 동영상 촬영입니다.

바로 수리하거나 청소해버리면 원래 어떤 상태였는지 확인하기 어려워질 수 있습니다.

특히 누수·결로·곰팡이처럼 시간이 지나면 흔적이 사라지거나 상태가 달라지는 하자는 발견 즉시 촬영하는 것이 좋습니다.

기본적인 순서는 다음과 같습니다.

하자 발견 → 사진·동영상 촬영 → 발생 위치·날짜 기록 → 하자보수 접수 → 접수번호 보관 → 보수 진행 → 보수 후 사진 촬영

가능하면 이 과정을 하나의 폴더에 모아두세요.

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3. 하자보수는 어디에 신청할까?

신축 공동주택이라면 일반적으로 사업주체 또는 시공사에서 운영하는 하자접수 시스템을 이용하는 경우가 많습니다.

아파트에 따라 관리사무소에서 하자를 접수해 사업주체나 시공사에 전달하기도 합니다.

입주 당시 안내받은 하자접수 홈페이지나 모바일 앱이 있다면 해당 시스템을 이용하는 것이 편리합니다.

중요한 것은 단순히 관리사무소나 시공사 직원에게 말로 전달하는 것보다 접수기록이 남는 방법을 이용하는 것입니다.

가능하면

• 하자접수 홈페이지
• 하자접수 앱
• 이메일
• 서면 접수

등 접수 날짜와 내용을 확인할 수 있는 방법을 이용하세요.

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4. 하자접수할 때 무엇을 적어야 할까?

“벽에 문제가 있습니다.”

이렇게만 적으면 정확한 확인이 어렵습니다.

하자접수 내용에는 최소한 다음 정보를 넣는 것이 좋습니다.

① 동·호수
② 하자 발생 위치
③ 하자 종류
④ 최초 발견일
⑤ 현재 상태
⑥ 사진·동영상
⑦ 보수를 원하는 내용

예를 들어 다음과 같이 작성할 수 있습니다.

하자 위치 : 안방 창문 오른쪽 하단 벽면

하자 내용 : 겨울철 창호 주변 벽면에 반복적으로 결로가 발생하고 벽지가 젖으면서 곰팡이가 발생함

발견일 : 2026년 ○월 ○일

요청사항 : 단열재 및 창호 주변 시공상태 점검 후 원인 제거 및 보수 요청

이처럼 구체적으로 작성하는 것이 좋습니다.

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5. 증거사진은 어떻게 찍어야 할까?

하자분쟁으로 이어지는 경우 컬러 사진과 설명자료 등이 하자 발생 사실을 증명하는 자료로 활용될 수 있습니다.

따라서 단순히 하자 부분을 가까이에서 한 장 찍는 것보다는 위치와 상태를 확인할 수 있도록 여러 장을 촬영하는 것이 좋습니다.

① 전체 사진

하자가 집의 어느 위치에서 발생했는지 알 수 있도록 넓게 촬영합니다.

예를 들어 거실 벽에 균열이 있다면 거실 전체와 해당 벽이 함께 나오도록 촬영합니다.

② 중간거리 사진

하자가 발생한 벽이나 천장 전체가 보이도록 촬영합니다.

③ 근접 사진

균열·누수·곰팡이 등 실제 문제가 발생한 부분을 가까이 촬영합니다.

즉,

전체 위치 → 발생 부위 → 근접 상태

최소 세 단계로 촬영한다고 생각하면 됩니다.

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6. 균열 사진은 이렇게 찍으세요

벽에 균열이 있다면 사진만 보고 균열 크기를 확인할 수 있도록 하는 것이 좋습니다.

가능하다면 자나 줄자 등을 균열 옆에 놓고 함께 촬영하세요.

또한 같은 위치의 균열을 일정 기간 간격으로 다시 촬영하면 균열이 커지는지도 확인할 수 있습니다.

사진 파일 이름도

2026-10-03_거실벽_균열01

처럼 날짜와 위치를 넣어 저장하면 나중에 정리하기 편합니다.

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7. 누수 사진은 동영상까지 찍어두세요

누수는 보수 담당자가 방문했을 때 이미 물이 마른 경우가 많습니다.

따라서 물이 실제로 떨어지거나 흘러내리는 상황이라면 사진과 동영상을 함께 촬영하는 것이 좋습니다.

다음 내용을 남겨두세요.

• 물이 떨어지는 장면
• 천장이나 벽이 젖은 상태
• 벽지 변색
• 바닥에 물이 고인 상태
• 곰팡이 발생
• 가구나 가전제품 피해

비가 올 때만 발생하는 누수라면 비가 내리는 날짜와 누수 발생 상황을 함께 기록해두는 것도 도움이 됩니다.

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8. 결로·곰팡이는 바로 닦지 마세요

결로와 곰팡이를 발견하면 바로 닦아버리고 싶지만 하자접수를 할 예정이라면 먼저 사진을 남기는 것이 좋습니다.

특히

창문 전체 → 결로 발생 위치 → 물방울 → 벽지 젖음 → 곰팡이

순서로 촬영하면 상태를 설명하기 쉽습니다.

결로는 실내 온도·습도·환기 상태 등의 영향을 받을 수도 있으므로 반복적으로 발생한다면 날짜와 위치를 함께 기록해두는 것이 좋습니다.

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9. 하자접수번호를 반드시 보관하세요

하자접수를 완료했다면 접수번호와 접수일을 반드시 저장하세요.

접수 화면을 캡처해두는 것도 좋은 방법입니다.

보관하면 좋은 자료는 다음과 같습니다.

• 하자접수번호
• 접수 날짜
• 접수 내용
• 첨부한 사진
• 시공사 답변
• 문자·이메일
• 방문점검 기록
• 보수 날짜
• 보수 전·후 사진

특히 하자담보책임기간이 얼마 남지 않은 상황이라면 언제 하자보수를 청구했는지 확인할 수 있는 자료가 중요합니다.

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10. 접수하면 언제 보수해줄까?

하자보수를 신청했다고 해서 모든 하자가 동일한 기간 안에 수리되는 것은 아닙니다.

하자의 종류와 원인 확인, 자재 확보, 보수방법 등에 따라 실제 공사 일정은 달라질 수 있습니다.

따라서 단순히 “접수했으니 기다리면 된다”고 생각하지 말고 처리상태를 계속 확인하는 것이 좋습니다.

접수 → 현장 확인 → 하자 여부 및 원인 확인 → 보수방법 결정 → 보수 일정 협의 → 보수 → 결과 확인

등의 과정을 거칠 수 있습니다.

다만 시공사와 분쟁이 발생해 국토교통부 하자심사·분쟁조정위원회에 하자심사 또는 분쟁조정을 신청한 경우 법정 처리기간은 원칙적으로 전유부분 60일, 공용부분 90일입니다.

필요한 경우 한 차례에 한해 30일 이내에서 연장될 수 있습니다.

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11. 시공사가 하자가 아니라고 하면?

하자접수를 했는데 시공사에서

“생활하면서 발생한 문제입니다.”

“사용자 과실입니다.”

“결로는 환기 문제입니다.”

“하자에 해당하지 않습니다.”

라고 답변하는 경우도 있습니다.

이때는 단순히 전화로 계속 항의하기보다 먼저 왜 하자가 아니라고 판단했는지 구체적인 이유를 확인하는 것이 좋습니다.

그리고 지금까지 확보한

하자접수 기록 + 사진·동영상 + 시공사 답변 + 방문점검 기록

등을 정리해두세요.

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12. 하자심사·분쟁조정위원회란?

사업주체나 시공사와 하자 여부를 놓고 분쟁이 해결되지 않는다면 국토교통부 하자심사·분쟁조정위원회 제도를 이용할 수 있습니다.

대표적으로

하자 여부 자체에 다툼이 있는 경우 → 하자심사

보수방법·비용 등 하자와 관련한 분쟁이 있는 경우 → 분쟁조정

등을 검토할 수 있습니다.

하자심사 신청 시에는 당사자 간 하자보수 청구와 답변·협의 과정을 확인할 수 있는 자료와 하자 발생 사실을 증명하는 컬러사진 및 설명자료 등이 요구될 수 있습니다.

그래서 처음 하자를 발견했을 때부터 자료를 모아두는 것이 중요합니다.

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13. 하자심사 처리기간은 얼마나 걸릴까?

국토교통부 하자심사·분쟁조정위원회의 하자심사와 분쟁조정 처리기간은 원칙적으로

전유부분 : 60일

공용부분 : 90일

입니다.

다만 서류 보완 등에 걸리는 기간이나 하자감정기간 등은 처리기간에서 제외될 수 있으며, 정해진 기간 안에 처리가 어려운 경우 한 차례에 한해 30일 이내에서 연장될 수 있습니다.

따라서 실제 사건 처리기간은 개별 사건에 따라 달라질 수 있습니다.

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14. 하자로 판정되면 어떻게 될까?

하자심사를 통해 하자로 판정되면 해당 판정에 따른 보수가 진행될 수 있습니다.

관련 법령에서는 하자로 판정된 시설물 등에 대해 판정서 등에 기재된 기한까지 사업주체가 하자보수를 이행하지 않는 경우 과태료 부과 대상이 될 수 있도록 규정하고 있습니다.

사업주체가 판정이나 조정 등의 결과에 따라 보수한 경우에는 보수 결과를 하자관리정보시스템에 등록하도록 하는 절차도 마련되어 있습니다.

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15. 보수했다고 바로 서명하지 마세요

하자보수가 끝났다면 실제 문제가 해결됐는지 확인하는 것이 중요합니다.

예를 들어 누수 부분의 벽지만 새것으로 교체했는데 정작 누수 원인을 해결하지 않았다면 비가 왔을 때 다시 물이 샐 수 있습니다.

따라서

원인 제거 → 보수 → 일정 기간 확인 → 재발 여부 확인

순서로 확인하는 것이 좋습니다.

보수 완료 확인을 요구받는 경우에도 실제 하자가 제대로 해결됐는지 확인한 뒤 처리하세요.

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16. 보수 전·후 사진을 모두 남기세요

하자보수 과정에서 가장 놓치기 쉬운 것이 보수 후 사진입니다.

하자 발견 당시 사진만 남겨두지 말고

보수 전 → 보수 과정 → 보수 완료 → 일정 기간 후

사진을 모두 보관하세요.

나중에 같은 문제가 다시 발생하면 이전에 어떤 보수를 받았는지 확인할 수 있는 중요한 자료가 됩니다.

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하자보수 증거자료 체크리스트

하자 문제가 발생했다면 다음 자료를 한 폴더에 모아두면 좋습니다.

□ 하자 전체사진
□ 하자 근접사진
□ 동영상
□ 발생 날짜
□ 발생 위치
□ 하자접수 화면 캡처
□ 접수번호
□ 시공사 문자·이메일
□ 방문점검 기록
□ 보수 전 사진
□ 보수 과정 사진
□ 보수 완료 사진
□ 재발한 경우 재발 사진

특히 사진 원본은 편집하지 않은 상태로 별도로 보관하는 것이 좋습니다.

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FAQ

Q. 아파트 하자보수는 관리사무소에 신청하면 되나요?

아파트에 따라 관리사무소가 접수를 받아 사업주체나 시공사에 전달하기도 하고, 별도의 하자접수 시스템이나 앱을 이용하기도 합니다. 입주 당시 안내받은 하자접수 방법을 먼저 확인하세요.

Q. 전화로 하자보수를 신청해도 되나요?

전화 문의도 가능하지만 분쟁 가능성이 있다면 접수 날짜와 내용을 확인할 수 있는 온라인 접수, 이메일, 서면 등의 방법을 함께 이용하는 것이 좋습니다.

Q. 사진 한 장만 있으면 충분한가요?

가능하면 전체 위치, 하자 발생 부위, 근접 상태를 각각 촬영하세요. 균열은 자 등을 함께 촬영하고 누수는 동영상까지 확보하는 것이 좋습니다.

Q. 시공사가 하자가 아니라고 하면 어떻게 하나요?

하자가 아니라고 판단한 구체적인 이유를 확인하고 기존 접수기록과 사진·동영상 등을 보관하세요. 분쟁이 해결되지 않는 경우 국토교통부 하자심사·분쟁조정위원회의 하자심사 또는 분쟁조정 제도를 검토할 수 있습니다.

Q. 하자심사를 신청하면 얼마나 걸리나요?

법정 처리기간은 원칙적으로 전유부분 60일, 공용부분 90일이며 일정한 경우 한 차례에 한해 30일 이내에서 연장될 수 있습니다. 서류 보완이나 하자감정 등에 소요되는 기간은 별도로 고려해야 합니다.

Q. 하자보수를 받은 뒤 다시 같은 문제가 생기면 어떻게 하나요?

이전 하자접수번호와 보수내역, 보수 전·후 사진을 근거로 재발 사실을 다시 접수하세요. 그래서 처음 보수받을 때부터 모든 자료를 보관하는 것이 중요합니다.

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요약

아파트 하자보수에서 가장 중요한 것은 하자를 발견한 순간부터 증거와 접수기록을 남기는 것입니다.

단순히 관리사무소나 시공사 직원에게 말로 전달하고 기다리는 것보다

하자 발견 → 사진·동영상 촬영 → 공식 접수 → 접수번호 보관 → 현장점검 → 보수 → 보수 전·후 사진 보관

순서로 처리하는 것이 좋습니다.

특히 사진은 하자 부분만 가까이 촬영하지 말고 전체 위치 → 하자 부위 → 근접사진 순서로 여러 장을 촬영하세요.

시공사와 하자 여부 또는 보수방법에 대한 분쟁이 해결되지 않는다면 국토교통부 하자심사·분쟁조정위원회를 통한 하자심사나 분쟁조정도 검토할 수 있습니다.

 

 

※ 참조사항
2026년 10월 현재 「공동주택관리법」 및 관련 규정을 기준으로 작성했습니다. 국토교통부 하자심사·분쟁조정위원회의 하자심사·분쟁조정 처리기간은 원칙적으로 전유부분 60일, 공용부분 90일이며 한 차례 30일 이내에서 연장될 수 있습니다. 실제 시공사의 일반 하자접수 후 보수 일정은 하자 종류와 현장 상황 등에 따라 달라질 수 있으므로 해당 사업주체·시공사 또는 관리사무소의 접수 절차를 함께 확인하시기 바랍니다.