아파트 하자보수 언제까지 받을 수 있을까? 균열·누수·결로 하자기간 총정리

새 아파트에 입주했는데 벽에 균열이 생기거나 천장에서 물이 새고, 겨울마다 창문과 벽에 결로가 생긴다면 어떻게 해야 할까요?

처음에는 작은 문제라고 생각했다가 시간이 지나면서 피해가 커지는 경우도 있습니다.

이때 가장 중요한 것이 바로 아파트 하자담보책임기간입니다.

아파트 하자는 종류에 따라 보수를 요구할 수 있는 기간이 다르기 때문에 문제가 발견됐다면 “조금 더 지켜보자”고 미루기보다 하자 종류와 기간을 확인하고 증거를 남긴 뒤 보수를 신청하는 것이 중요합니다.

특히 균열·누수·결로는 무조건 같은 기간이 적용되는 것이 아니라 하자가 발생한 원인이 어떤 공사에 해당하는지에 따라 기간이 달라질 수 있습니다.

오늘은 아파트 하자보수 기간부터 균열·누수·결로가 발생했을 때 확인할 사항과 하자보수 신청방법까지 알아보겠습니다.

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1. 아파트 하자란 무엇일까?

단순히 마음에 들지 않는다고 모두 하자로 인정되는 것은 아닙니다.

공동주택 관련 법령에서는 공사상의 잘못으로 인해 균열, 처짐, 비틀림, 들뜸, 침하, 파손, 누수, 기능불량 등이 발생하여 건축물이나 시설물의 안전·기능 또는 미관에 지장을 초래할 정도의 결함을 하자의 범위로 규정하고 있습니다.

대표적으로 다음과 같은 문제가 있을 수 있습니다.

• 벽이나 천장의 균열
• 외벽 균열
• 천장 또는 벽 누수
• 욕실 누수
• 창호 주변 누수
• 벽체·천장 결로
• 창호 결로
• 단열재 시공불량
• 타일 들뜸·파손
• 도배·도장 불량
• 배관 누수
• 창문 개폐 불량
• 전기·설비 작동불량

다만 실제 하자 여부는 발생 원인과 시공 상태 등을 종합적으로 확인해야 합니다.

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2. 아파트 하자보수 기간은 몇 년일까?

아파트 하자담보책임기간은 모든 하자가 동일하지 않습니다.

현재 공동주택관리법령에서는 크게 내력구조부와 시설공사별 하자를 구분하고 있습니다.

내력구조부 하자의 담보책임기간은 10년이며 시설공사는 공종에 따라 각각 다른 기간이 적용됩니다.

따라서 단순히

“누수니까 몇 년”

“균열이니까 몇 년”

이라고 판단해서는 안 됩니다.

누수의 원인이 방수공사인지 배관공사인지, 결로의 원인이 단열공사인지 창호공사인지 등에 따라 적용되는 기간이 달라질 수 있기 때문입니다.

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3. 대표적인 하자기간은 어떻게 될까?

공동주택관리법 시행령의 시설공사별 담보책임기간은 공종별로 구분되어 있습니다.

실생활에서 자주 문제가 되는 부분을 이해하기 쉽게 보면 다음과 같습니다.

2년 하자

마감공사 중 일부는 비교적 짧은 담보책임기간이 적용됩니다.

예를 들어 미장·수장·도장·도배·타일 등과 관련된 공사가 여기에 포함될 수 있습니다.

따라서 벽지나 타일 등에서 문제가 발견됐다면 가능한 한 빨리 하자 접수를 하는 것이 좋습니다.

3년 하자

창호, 단열, 급·배수 및 위생설비 등 여러 시설공사가 3년 범위에 포함됩니다.

결로나 배관 관련 문제가 발생했을 때 자주 확인하게 되는 기간입니다.

5년 하자

방수공사 등은 상대적으로 긴 담보책임기간이 적용됩니다.

옥상이나 욕실 등의 누수가 방수층 시공 문제에서 발생했다면 방수공사의 담보책임기간을 확인할 필요가 있습니다.

10년 하자

건물의 주요 구조부에 해당하는 내력구조부 하자의 담보책임기간은 10년입니다.

특히 구조안전에 영향을 줄 수 있는 심각한 균열이나 침하 등이 발생했다면 단순한 마감 균열과 다르게 접근해야 합니다.

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4. 벽에 균열이 생기면 무조건 10년일까?

아닙니다.

이 부분은 특히 주의해야 합니다.

벽에 균열이 있다고 해서 모든 균열이 10년짜리 구조 하자가 되는 것은 아닙니다.

예를 들어 도장이나 미장층에 발생한 표면적인 균열과 건물의 주요 구조체에 발생한 구조적인 균열은 성격이 다릅니다.

내력구조부 하자는 구조체의 일부 또는 전부가 붕괴했거나 구조안전에 위험을 초래하거나 그럴 우려가 있을 정도의 균열·침하 등의 결함이 발생한 경우를 말합니다.

따라서 균열을 발견했다면

어디에 발생했는지 → 균열 폭과 형태 → 구조체 문제인지 → 단순 마감재 문제인지

순서로 확인해야 합니다.

균열이 계속 커지거나 여러 곳에서 반복적으로 나타난다면 사진만 찍어두지 말고 관리사무소와 시공사 등에 점검을 요청하는 것이 좋습니다.

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5. 아파트 누수 하자기간은 몇 년일까?

누수 역시 원인이 중요합니다.

예를 들어 욕실 아래층 천장에서 물이 떨어진다고 가정해보겠습니다.

겉으로 보기에는 똑같은 누수지만 원인은 여러 가지일 수 있습니다.

방수층 불량 → 방수공사 관련

급·배수관 문제 → 급·배수설비 관련

창호 주변 시공불량 → 창호공사 관련

이처럼 동일한 누수라도 실제 원인에 따라 적용되는 하자담보책임기간이 달라질 수 있습니다.

따라서 누수가 발생하면 물이 떨어지는 위치만 확인할 것이 아니라 누수 원인을 정확하게 확인하는 것이 중요합니다.

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6. 욕실 누수는 몇 년일까?

욕실은 특히 하자기간을 단순하게 판단하기 어려운 곳입니다.

예를 들어 욕실 바닥 타일에 문제가 있다면 타일공사 관련 기간을 확인해야 하고, 바닥 방수층에 문제가 있다면 방수공사 관련 기간을 확인해야 합니다.

배수관이나 급수관 문제라면 또 다른 시설공사에 해당할 수 있습니다.

따라서

“욕실 하자는 몇 년인가요?”

라고 묻기보다는

“욕실 누수의 원인이 방수층인지 배관인지 타일인지”

를 먼저 확인하는 것이 정확합니다.

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7. 결로가 생기면 하자로 인정될까?

겨울철 아파트에서 자주 발생하는 문제 중 하나가 결로입니다.

하지만 창문에 물방울이 조금 생겼다는 이유만으로 무조건 시공 하자로 인정되는 것은 아닙니다.

결로는 실내외 온도차, 습도, 환기상태 등 생활환경의 영향도 받을 수 있기 때문입니다.

반대로 단열재가 제대로 시공되지 않았거나 창호 주변 시공이 불량해 결로가 반복적으로 발생한다면 하자로 판단될 가능성이 있습니다.

국토교통부 하자판정기준에서도 단열공간의 벽체·천장·바닥 및 창호에 발생하는 결로에 대해 단열성능이나 시공상태 등을 기준으로 하자 여부를 판단하도록 하고 있습니다.

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8. 결로 하자기간은 몇 년일까?

결로는 ‘결로’라는 하나의 공종으로 하자기간이 정해지는 것이 아닙니다.

결로가 발생한 원인이 무엇인지가 중요합니다.

예를 들어

단열 시공불량 → 단열공사

창호 기밀성 또는 주변 시공불량 → 창호공사

등으로 판단될 수 있습니다.

따라서 결로가 발생했다면 단순히 곰팡이를 제거하고 끝내기보다 사진과 동영상을 남기고 발생 위치와 시기를 기록하는 것이 좋습니다.

특히 매년 같은 위치에 결로와 곰팡이가 반복된다면 기록을 계속 남겨두는 것이 도움이 됩니다.

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9. 하자기간은 언제부터 계산할까?

이 부분도 매우 중요합니다.

하자담보책임기간은 전유부분과 공용부분의 시작 시점이 다릅니다.

전유부분

일반적으로 해당 주택을 입주자에게 인도한 날부터 계산합니다.

즉 세대 내부 하자라면 실제 주택을 인도받은 날짜를 확인해야 합니다.

공용부분

공용부분은 일반적으로 공동주택의 사용검사일부터 계산합니다.

따라서 단순히 아파트 준공연도만 보고 하자기간이 끝났다고 판단해서는 안 됩니다.

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10. 하자를 발견하면 무엇부터 해야 할까?

하자를 발견했다면 가능한 한 빨리 증거를 남기는 것이 좋습니다.

가장 기본적인 방법은 사진과 동영상입니다.

예를 들어 누수라면

• 누수가 발생하는 위치
• 물이 떨어지는 모습
• 천장이나 벽지 변색
• 곰팡이 발생 부분
• 발생 날짜

등을 촬영해두세요.

균열이라면 전체 위치가 보이는 사진과 균열 부분을 가까이 촬영한 사진을 함께 남기는 것이 좋습니다.

결로라면 결로가 가장 심하게 발생하는 겨울철 상태를 촬영하고 반복 발생 여부도 기록해두는 것이 좋습니다.

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11. 하자보수 신청은 어떻게 할까?

하자가 발견됐다면 관리사무소나 사업주체의 하자접수 시스템 등을 통해 하자보수를 신청할 수 있습니다.

전화로만 이야기하기보다는 가능하면 접수 기록이 남는 방식을 이용하는 것이 좋습니다.

접수할 때는 다음 내용을 함께 남겨두세요.

하자 발생 위치
하자 종류
최초 발견일
사진·동영상
하자접수 날짜
접수번호
보수 진행 내용

특히 하자담보책임기간이 얼마 남지 않았다면 접수 날짜를 확인할 수 있는 자료를 반드시 보관하는 것이 좋습니다.

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12. 시공사에서 하자가 아니라고 하면?

하자보수를 요청했는데 사업주체나 시공사 측에서

“사용자 과실입니다.”

“생활습관 때문에 발생한 결로입니다.”

“하자에 해당하지 않습니다.”

라고 주장하는 경우도 있습니다.

사업주체가 하자가 아니라고 판단하는 경우에는 그 이유를 명확하게 기재해 통보하도록 관련 절차가 마련되어 있습니다.

보수 결과에 이견이 있는 경우에도 관련 절차에 따라 이의를 제기할 수 있습니다.

하자 여부에 대한 다툼이 해결되지 않는다면 국토교통부 하자심사·분쟁조정위원회의 하자심사나 분쟁조정 제도를 이용하는 방법도 있습니다.

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13. 하자기간이 얼마 안 남았다면?

하자담보책임기간이 끝나기 직전이라면 기다리지 않는 것이 중요합니다.

우선 하자 상태를 사진과 동영상으로 촬영하고 하자보수를 공식적으로 접수하세요.

접수했다는 사실을 확인할 수 있도록

온라인 접수내역, 문자, 이메일, 접수증, 내용증명 등

관련 자료를 보관하는 것이 좋습니다.

특히 법령상 담보책임기간과 권리행사의 관계가 중요하기 때문에 기간 만료가 임박했다면 단순 문의에 그치지 말고 하자보수 청구 사실이 명확하게 남도록 처리하는 것이 안전합니다.

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14. 하자보수 전 꼭 사진을 찍어두세요

하자보수를 받은 뒤 문제가 다시 발생하는 경우도 있습니다.

그런데 보수 전 사진이 없다면 처음 문제가 어느 정도였는지 입증하기 어려울 수 있습니다.

따라서 보수 전·보수 중·보수 후 사진을 모두 보관하는 것이 좋습니다.

특히 누수나 결로처럼 특정 계절이나 비가 올 때만 나타나는 하자는 발생 당시 사진과 영상을 충분히 확보해두는 것이 중요합니다.

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FAQ

Q. 아파트 하자보수는 무조건 2년인가요?

아닙니다. 하자담보책임기간은 공종에 따라 다르며 내력구조부는 10년, 시설공사는 종류에 따라 서로 다른 기간이 적용됩니다.

Q. 벽에 금이 갔는데 10년 동안 보수받을 수 있나요?

모든 균열이 10년 대상은 아닙니다. 단순 미장·도장 등 마감층 균열인지, 건물 구조안전에 영향을 미치는 내력구조부의 결함인지 등을 확인해야 합니다.

Q. 욕실에서 물이 새면 하자기간은 몇 년인가요?

누수 원인에 따라 달라질 수 있습니다. 방수층 문제인지 급·배수설비 문제인지 등을 확인해야 정확한 하자담보책임기간을 판단할 수 있습니다.

Q. 결로가 생기면 무조건 시공사 책임인가요?

그렇지 않습니다. 생활습관과 실내 습도 등의 영향도 받을 수 있습니다. 다만 단열재 미시공·부실시공이나 창호 시공불량 등 시공상 문제가 원인이라면 하자로 판단될 수 있습니다.

Q. 하자기간이 끝나기 직전에 발견했다면 어떻게 하나요?

가능한 한 빨리 사진·동영상 등의 증거를 확보하고 하자보수를 공식적으로 청구하는 것이 중요합니다. 접수 날짜와 내용을 확인할 수 있는 자료도 보관하세요.

Q. 시공사가 하자가 아니라고 하면 어떻게 하나요?

사업주체에 구체적인 사유를 확인하고 이의가 해결되지 않는다면 국토교통부 하자심사·분쟁조정위원회를 통한 하자심사나 분쟁조정을 검토할 수 있습니다.

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요약

아파트 하자보수 기간을 확인할 때 가장 중요한 것은 겉으로 나타난 증상이 아니라 원인이 된 공종입니다.

같은 누수라도 방수층 문제와 배관 문제의 하자담보책임기간이 달라질 수 있으며, 결로 역시 단열이나 창호 등 원인에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.

또한 모든 균열이 10년짜리 구조 하자가 되는 것도 아닙니다.

따라서 문제가 발생했다면

하자 발견 → 사진·동영상 촬영 → 원인 확인 → 해당 공종의 담보책임기간 확인 → 기간 내 하자보수 접수 → 접수 증거 보관

순서로 처리하는 것이 좋습니다.

특히 하자기간이 얼마 남지 않았다면 단순 전화 문의만 하지 말고 하자보수를 청구했다는 사실이 기록으로 남도록 접수하는 것이 중요합니다.

 

 

※ 참조사항
2026년 10월 현재 「공동주택관리법」 및 같은 법 시행령을 기준으로 작성했습니다. 내력구조부 하자의 담보책임기간은 10년이며 시설공사의 담보책임기간은 공종별로 다릅니다. 전유부분은 주택을 인도한 날, 공용부분은 사용검사일을 기준으로 담보책임기간을 계산합니다. 실제 하자 여부와 적용 공종은 발생 위치·원인·설계 및 시공상태에 따라 달라질 수 있으므로 개별 사례에서는 관리사무소, 사업주체 또는 하자심사·분쟁조정위원회를 통해 확인하시기 바랍니다.