전세나 월세로 살고 있는데 갑자기 집이 매매되어 집주인이 바뀌었다는 연락을 받으면 불안할 수 있습니다.
“기존 계약서를 다시 써야 하나?”
“보증금은 이전 집주인에게 받아야 하나?”
“새 집주인이 나가라고 하면 나가야 하나?”
“계약갱신청구권도 그대로 사용할 수 있을까?”
이런 걱정이 생길 수 있지만, 주택임대차보호법의 보호를 받는 임대차라면 집주인이 바뀌었다고 기존 임대차계약이 자동으로 사라지는 것은 아닙니다.
주택의 양수인은 원칙적으로 기존 임대인의 지위를 승계하기 때문에 보증금 반환의무 등 임대차계약상 권리와 의무도 새 집주인에게 넘어가게 됩니다.
다만 임차인의 대항력 여부와 새 집주인의 실거주, 경매·근저당 상황 등에 따라 결과가 달라질 수 있으므로 반드시 확인해야 할 부분이 있습니다.
목차
- 집주인이 바뀌면 기존 계약은 끝날까?
- 새 집주인과 계약서를 다시 써야 할까?
- 보증금은 누구에게 받아야 할까?
- 전입신고와 확정일자는 다시 받아야 할까?
- 월세는 누구에게 보내야 할까?
- 새 집주인이 보증금을 올릴 수 있을까?
- 계약갱신청구권도 그대로 사용할 수 있을까?
- 새 집주인이 직접 살겠다며 나가라고 하면?
- 이미 계약갱신을 요구한 뒤 집주인이 바뀌었다면?
- 새 집주인이 계약을 인정하지 않으면?
- 집이 매매됐는데 보증금이 위험할 수도 있을까?
- 근저당이 새로 설정됐다면?
- 전세보증보험 가입 중 집주인이 바뀌면?
- 새 집주인 연락처를 모르면 어떻게 할까?
- 집주인이 바뀔 때 세입자가 꼭 확인할 것
- 자주 묻는 질문
- 정리
1. 집주인이 바뀌면 기존 계약은 끝날까?
아닙니다.
주택임대차보호법 제3조는 임차주택의 양수인이 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 규정하고 있습니다.
쉽게 말하면 집이 매매되어 소유자가 바뀌더라도 기존 전세·월세 계약의 집주인 자리만 새 소유자에게 넘어가는 것입니다.
예를 들어
A씨와 2년 전세계약을 체결했고 계약기간이 1년 남아 있는 상황에서
A씨가 집을 B씨에게 매도했다면,
원칙적으로 B씨가 새로운 임대인이 됩니다.
따라서 단순히 소유자가 바뀌었다는 이유만으로
“집을 샀으니 다음 달까지 나가세요.”
라고 요구할 수 있는 것은 아닙니다.
주택임대차보호법은 임차주택의 양수인이 임대인 지위를 승계하는 구조를 두고 있습니다.
2. 새 집주인과 계약서를 다시 써야 할까?
일반적으로 반드시 새로 작성해야 하는 것은 아닙니다.
기존 임대차계약이 그대로 승계되기 때문입니다.
따라서
기존 계약서
소유권 이전
만으로 임대인의 지위가 새 집주인에게 넘어갈 수 있습니다.
다만 현실적으로는 새 집주인의
- 이름
- 연락처
- 월세 입금계좌
- 보증금 반환 책임
- 계약기간
등을 확인해두는 것이 좋습니다.
계약서를 새로 쓴다면 기존 계약을 완전히 종료하고 신규계약을 체결하는 것처럼 작성하기보다는
“기존 임대차계약을 그대로 승계한다”
는 내용을 명확히 적는 것이 안전합니다.
잘못해서 신규계약처럼 작성하면 계약갱신청구권이나 기존 계약기간 등을 둘러싼 분쟁이 생길 수도 있습니다.
3. 보증금은 누구에게 받아야 할까?
가장 중요한 부분입니다.
주택을 매수해 임대인의 지위를 승계한 새 소유자는 원칙적으로 기존 임대차계약의 보증금 반환의무도 승계합니다.
대법원도 임차주택의 양수인이 임대인의 지위를 승계하면 기존 임대인은 원칙적으로 임대차관계에서 이탈한다고 보고 있습니다.
예를 들어
전세보증금 2억원
계약기간 2025년 5월~2027년 5월
2026년 9월 집주인 변경
이라면 계약이 종료될 때 원칙적으로 새 집주인에게 보증금 반환을 요구하게 됩니다.
따라서 세입자가 직접
“전 집주인에게 보증금을 받아야 하나?”
라고 걱정할 필요는 없습니다.
다만 특수한 거래형태나 대항력 여부에 따라 결과가 달라질 수 있으므로 예외적인 사건은 별도로 확인해야 합니다.
4. 전입신고와 확정일자는 다시 받아야 할까?
집주인이 바뀌었다는 이유만으로 전입신고를 다시 할 필요는 없습니다.
기존 주소에 계속 거주하면서 주민등록을 유지하고 있다면 기존 전입신고가 유지됩니다.
확정일자도 일반적으로 단순한 소유자 변경 때문에 새로 받을 필요는 없습니다.
특히 기존 계약서를 버리면 안 됩니다.
기존 임대차계약서와 확정일자 자료는 보증금 보호를 위해 매우 중요하므로 반드시 보관해야 합니다.
대항력의 기본 조건
주택임대차에서 대항력을 갖기 위해서는 일반적으로
주택 인도 + 주민등록
요건을 유지해야 합니다.
따라서 계약기간 중 함부로 전출했다가 다시 전입하는 것은 보증금 보호에 영향을 줄 수 있으므로 주의해야 합니다.
5. 월세는 누구에게 보내야 할까?
소유권 이전이 완료되고 새 집주인이 임대인 지위를 승계했다면 앞으로 월세는 새 집주인에게 지급하게 됩니다.
다만 단순히 문자 한 통만 받고 바로 다른 계좌로 돈을 보내는 것은 주의할 필요가 있습니다.
최근에는 집주인이 바뀌었다며 가짜 계좌를 알려주는 사기 가능성도 있기 때문입니다.
따라서 다음을 확인하는 것이 좋습니다.
등기부등본 확인
새 집주인의 이름이 실제 등기부등본 소유자로 등록됐는지 확인합니다.
기존 집주인 확인
가능하다면 기존 집주인에게 매매사실을 확인합니다.
새 집주인 본인 확인
새 집주인의 이름과 계좌명의가 일치하는지도 확인하는 것이 좋습니다.
확인이 끝나기 전까지 월세 지급 대상이 불분명하다면 임의로 엉뚱한 계좌에 송금하는 것은 피해야 합니다.
6. 새 집주인이 보증금을 올릴 수 있을까?
집주인이 바뀌었다는 이유만으로
“제가 새로 샀으니 보증금을 5,000만원 더 주세요.”
라고 일방적으로 기존 계약내용을 바꿀 수 있는 것은 아닙니다.
기존 임대차기간 동안에는 원칙적으로 기존 계약조건이 승계됩니다.
따라서
보증금
월세
계약기간
등의 기본 조건이 그대로 이어집니다.
다만 계약갱신 시점이 되면 주택임대차보호법이 허용하는 범위에서 차임이나 보증금 증액 문제가 발생할 수 있습니다.
7. 계약갱신청구권도 그대로 사용할 수 있을까?
집주인이 바뀌었다고 계약갱신요구권이 자동으로 사라지는 것은 아닙니다.
주택임대차보호법 제6조의3에 따라 요건을 충족한 임차인은 계약갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 법에서 정한 정당한 거절사유가 없으면 이를 거절하기 어렵습니다.
따라서 새 집주인도 원칙적으로 기존 임대인의 법적 지위를 이어받습니다.
예를 들어
기존 집주인에게 계약갱신청구권을 사용하지 않았고
새 집주인으로 변경된 뒤 갱신요구 기간이 됐다면
새 집주인을 상대로 계약갱신을 요구할 수 있습니다.
8. 새 집주인이 직접 살겠다며 나가라고 하면?
여기서 중요한 예외가 있습니다.
주택임대차보호법에는 임대인 또는 임대인의 직계존속·직계비속이 실제 거주하려는 경우 계약갱신 요구를 거절할 수 있도록 규정돼 있습니다.
따라서 새 집주인이
“제가 직접 들어가 살겠습니다.”
라고 한다면 일정 요건 아래 계약갱신을 거절할 수 있습니다.
하지만 현재 계약기간 중간에 바로 내보낼 수 있다는 뜻은 아닙니다.
예를 들어 계약이 2027년 6월까지인데 2026년 9월 집을 매수했다고 해서
“내가 직접 살 거니까 한 달 안에 나가세요.”
라고 바로 기존 계약기간을 없앨 수 있는 것은 아닙니다.
실거주 사유는 주로 계약갱신 거절과 관련해 문제가 됩니다.
9. 이미 계약갱신을 요구한 뒤 집주인이 바뀌었다면?
이 부분은 특히 주의해야 합니다.
대법원은 임차인이 이미 계약갱신을 요구했더라도 새 집주인이 법에서 정한 갱신거절 가능 기간 내에 소유권을 취득하고 실제 거주하려는 경우라면 실거주를 이유로 갱신을 거절할 수 있다고 판단했습니다.
즉,
세입자가 먼저 갱신요구
↓
그 뒤 집 매매
↓
새 집주인이 실거주 예정
이라는 상황이라고 해서 무조건 세입자의 갱신요구가 우선하는 것은 아닙니다.
다만 소유권 취득 시점과 갱신요구 시점, 갱신거절 통보 시점 등이 중요하기 때문에 실제 사건에서는 날짜를 정확하게 확인해야 합니다.
10. 새 집주인이 계약을 인정하지 않으면?
새 집주인이
“나는 당신과 계약한 적이 없다.”
라고 주장하는 경우가 있을 수 있습니다.
그러나 주택임대차보호법상 임대인 지위를 승계하는 상황이라면 단순히 새 집주인이 직접 계약서에 서명하지 않았다는 이유만으로 기존 계약을 부정할 수 있는 것은 아닙니다.
따라서 임차인은 기존
- 임대차계약서
- 전입신고 내역
- 확정일자
- 보증금 지급내역
- 월세 지급내역
등을 계속 보관해야 합니다.
11. 집이 매매됐는데 보증금이 위험할 수도 있을까?
집주인이 바뀌는 것 자체보다 더 중요한 것이 있습니다.
바로 새 집주인의 자금상태와 해당 주택의 담보상태입니다.
예를 들어 전세보증금이 2억원인데 새 집주인이 집을 매수하면서 높은 금액의 주택담보대출을 이용했다면 향후 집값이 하락하거나 경매가 진행되는 경우 보증금 회수 위험이 커질 수 있습니다.
따라서 집주인이 바뀌었다면 반드시 최신 등기부등본을 확인하는 것이 좋습니다.
특히 확인할 것은
- 소유자
- 근저당권
- 압류
- 가압류
- 신탁등기
- 경매개시 여부
등입니다.
12. 근저당이 새로 설정됐다면?
세입자가 이미 대항력과 우선변제권을 갖춘 뒤 집주인이 바뀌고 이후 새로운 근저당이 설정됐다면 권리의 우선순위는 각각의 권리가 갖춰진 시점에 따라 판단됩니다.
따라서 세입자의
전입일 + 점유 + 확정일자
가 매우 중요합니다.
특히 신규 근저당이 설정됐다고 해서 기존 세입자의 확정일자가 자동으로 없어지는 것은 아닙니다.
반대로 계약 당시 이미 선순위 근저당이 많았다면 집주인이 바뀌더라도 기존 위험이 그대로 이어질 수 있습니다.
13. 전세보증보험 가입 중 집주인이 바뀌면?
전세보증금 반환보증에 가입돼 있다면 집주인 변경 사실을 보증기관에 확인하는 것이 좋습니다.
HUG·HF·SGI 등 상품에 따라 임대인 변경 시
- 소유권 변경 확인
- 보증기관 신고
- 추가서류 제출
등이 필요할 수 있습니다.
따라서
“보험에 가입했으니 아무것도 안 해도 된다.”
고 생각하지 말고 가입한 보증기관에 임대인 변경 사실을 알려 필요한 절차를 확인하는 것이 안전합니다.
14. 새 집주인 연락처를 모르면 어떻게 할까?
집은 매매됐는데 새 집주인에게 연락이 오지 않는 경우도 있습니다.
이때 가장 먼저 등기부등본에서 새 소유자를 확인할 수 있습니다.
부동산 중개업소를 통해 거래됐다면 중개사에게 새 소유자 연락처 전달이 가능한지 확인하는 방법도 있습니다.
다만 개인정보 문제 때문에 중개사가 마음대로 연락처를 알려주지 못할 수도 있습니다.
월세 지급이나 계약종료 통보처럼 중요한 의사표시를 해야 한다면 내용증명 등 증거가 남는 방법을 검토하는 것이 좋습니다.
15. 집주인이 바뀔 때 세입자가 꼭 확인할 것
집주인 변경 통보를 받았다면 다음 순서로 확인하는 것이 좋습니다.
최신 등기부등본 발급
실제로 소유자가 변경됐는지 확인합니다.
새 근저당 확인
소유권 이전과 동시에 새로운 대출이나 근저당이 설정됐는지 살펴봅니다.
기존 계약서 보관
새 계약서를 작성한다고 기존 계약서를 폐기하면 안 됩니다.
전입 유지
보증금 반환 전까지 불필요하게 전출하지 않는 것이 중요합니다.
월세 계좌 확인
새 임대인의 실명과 계좌명의를 확인합니다.
보증보험 통보
전세보증금 반환보증 가입자는 보증기관에 변경 사실을 알립니다.
계약종료 예정이라면 미리 보증금 확인
계약이 얼마 남지 않았다면 새 집주인이 보증금을 반환할 능력이 있는지도 확인하는 것이 좋습니다.
16. 자주 묻는 질문
Q. 집주인이 바뀌면 계약서를 새로 써야 하나요?
반드시 새로 쓸 필요는 없습니다.
주택임대차보호법상 새 소유자가 임대인의 지위를 승계하는 경우 기존 계약은 원칙적으로 이어집니다.
Q. 새 집주인이 전세금을 받은 적이 없다고 하는데요?
새 집주인이 기존 집주인에게서 보증금을 직접 전달받았는지 여부와 별개로 임대인의 지위를 승계했다면 보증금 반환책임도 원칙적으로 승계합니다.
Q. 기존 집주인에게 보증금을 달라고 하면 안 되나요?
주택 양도로 임대인의 지위가 적법하게 승계된 경우 기존 임대인은 원칙적으로 임대차관계에서 빠지고 새 소유자가 임대인이 됩니다.
따라서 일반적으로 새 임대인을 상대로 보증금 반환을 요구하게 됩니다.
Q. 새 집주인이 계약기간 중 나가라고 하면 나가야 하나요?
단순히 집주인이 변경됐다는 이유만으로 기존 임대차기간이 사라지는 것은 아닙니다.
특별한 계약해지 사유가 없다면 원칙적으로 기존 계약기간이 보장됩니다.
Q. 새 집주인이 실거주한다고 하면 무조건 나가야 하나요?
기존 계약기간 중 즉시 퇴거해야 한다는 의미는 아닙니다.
다만 계약갱신 시점에는 법에서 정한 요건을 충족한 실제 거주 사유로 갱신을 거절할 수 있습니다.
Q. 집을 팔 때 세입자의 동의가 필요한가요?
일반적인 주택 매매 자체에 세입자의 동의가 반드시 필요한 것은 아닙니다.
다만 임차인의 기존 권리는 법에서 정한 범위 안에서 보호됩니다.
Q. 전세 만기 전에 집주인이 여러 번 바뀌면 어떻게 되나요?
소유권이 여러 번 이전되더라도 임대인 지위가 적법하게 승계되는 구조라면 새로운 소유자에게 계속 임대인 지위가 넘어갈 수 있습니다.
17. 정리
전세나 월세 계약 도중 집주인이 바뀌더라도 기존 임대차계약이 자동으로 종료되는 것은 아닙니다.
주택임대차보호법에 따라 임차주택을 양수한 새 집주인은 원칙적으로 기존 임대인의 지위를 승계합니다.
따라서 기존
보증금 + 월세 + 계약기간 + 임대인의 의무
도 원칙적으로 새 집주인에게 이어집니다.
보증금 반환책임도 새 임대인이 부담하는 것이 일반적이므로 집을 판 기존 집주인이 아니라 계약종료 당시 임대인에게 반환을 요구하게 됩니다.
계약갱신청구권 역시 집주인이 바뀌었다는 이유만으로 사라지지는 않습니다.
다만 새 집주인이 실제로 거주하려는 경우에는 법에서 정한 기간과 요건에 따라 계약갱신을 거절할 수 있으며, 대법원도 임대인 지위를 승계한 양수인의 실거주 갱신거절 가능성을 인정하고 있습니다.
따라서 집주인이 바뀌었다는 연락을 받았다면 가장 먼저 해야 할 일은
등기부등본 확인 → 새 소유자 확인 → 근저당 확인 → 기존 계약서·확정일자 보관 → 월세 계좌 확인
순서로 점검하는 것입니다.
특히 전세 세입자라면 새 집주인이 집을 매입하면서 과도한 대출을 받았는지까지 반드시 확인하는 것이 좋습니다.
※ 이 글은 2026년 9월 기준 주택임대차보호법과 관련 판례를 바탕으로 작성한 일반적인 정보입니다. 임차인의 대항력·확정일자, 선순위 근저당, 경매·신탁 여부, 소유권 이전 시점 및 계약갱신요구 시점 등에 따라 실제 보증금 반환책임과 계약관계가 달라질 수 있으므로 구체적인 분쟁은 대한법률구조공단·주택임대차분쟁조정위원회 또는 법률전문가를 통해 확인하시기 바랍니다.
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