전세집에 근저당 있으면 계약해도 될까? 채권최고액·집값 대비 안전선 계산방법

전세집을 알아보다 보면 등기부등본에 근저당이 설정된 집을 자주 볼 수 있습니다.

이때 가장 걱정되는 것이 바로

“근저당이 있으면 전세계약을 하면 안 되는 걸까?”

입니다.

결론부터 말하면 근저당이 있다고 해서 무조건 계약하면 안 되는 것은 아닙니다.

하지만 중요한 것은 근저당이 있다는 사실 자체가 아니라

근저당의 채권최고액 + 내 전세보증금이 집값에 비해 얼마나 되는지

입니다.

특히 집이 경매로 넘어가면 은행 등 선순위 근저당권자가 세입자보다 먼저 배당받을 수 있기 때문에, 근저당 규모가 큰 집은 전세보증금을 돌려받지 못할 위험이 커질 수 있습니다.

전세계약 전에 무엇을 확인해야 하는지, 채권최고액은 어떻게 계산해야 하는지, 집값 대비 안전선은 어느 정도인지 자세히 알아보겠습니다.

근저당이란?

근저당권은 은행 등 채권자가 돈을 빌려주면서 부동산을 담보로 설정하는 권리입니다.

쉽게 말하면 집주인이 집을 담보로 은행에서 대출을 받았고, 대출금을 갚지 못하면 은행이 해당 집을 경매에 넘겨 돈을 회수할 수 있도록 설정한 권리입니다.

근저당이 설정되면 등기부등본 을구에서 확인할 수 있습니다.

전세계약을 하기 전에는 반드시 등기부등본을 발급받아

근저당권자
설정일자
채권최고액

을 확인해야 합니다.

HUG 역시 전세보증금반환보증 심사에서 선순위채권이 있는지 등기부등본 을구를 통해 확인하도록 하고 있습니다.

채권최고액이란?

근저당을 볼 때 가장 중요한 숫자가 채권최고액입니다.

예를 들어 등기부등본에

채권최고액 : 2억4,000만원

이라고 적혀 있다고 가정해보겠습니다.

그렇다고 집주인이 은행에서 정확히 2억4,000만원을 빌렸다는 의미는 아닙니다.

은행은 대출원금뿐 아니라 향후 발생할 수 있는 이자, 연체이자 등을 고려해 실제 대출금보다 높은 금액을 채권최고액으로 설정하는 경우가 많습니다.

예를 들어 실제 대출금이 2억원인데 채권최고액은 2억4,000만원으로 설정될 수 있습니다.

세입자 입장에서 실제 대출잔액을 정확하게 확인하기 어렵다면 보수적으로 채권최고액을 기준으로 계산하는 것이 안전합니다.

근저당이 있으면 왜 위험할까?

전세계약에서 중요한 것은 배당순위입니다.

예를 들어 은행이 먼저 근저당을 설정했고 그다음에 세입자가 들어왔다면, 집이 경매로 넘어갔을 때 은행이 먼저 배당받을 가능성이 높습니다.

집이 충분히 높은 가격에 팔린다면 은행과 세입자 모두 돈을 돌려받을 수 있습니다.

하지만 집값이 떨어지거나 경매에서 낮은 가격에 낙찰된다면 상황이 달라집니다.

예를 들어

집값 : 5억원
근저당 채권최고액 : 2억원
내 전세보증금 : 3억원

이라면 단순 합계는

2억원 + 3억원 = 5억원

입니다.

집이 정확히 5억원에 매각돼야 모든 금액을 충당할 수 있는 구조입니다.

그러나 실제 경매에서는 시세보다 낮게 낙찰될 수 있기 때문에 상당히 위험할 수 있습니다.

근저당과 전세보증금은 같이 계산해야 한다

전세 안전성을 계산하는 가장 기본적인 방법은 다음과 같습니다.

선순위채권 + 전세보증금 ÷ 주택가격 × 100

예를 들어

주택가격 : 5억원
근저당 채권최고액 : 1억원
전세보증금 : 2억원

이라면

1억원 + 2억원 = 3억원

3억원 ÷ 5억원 × 100

= 60%

입니다.

즉 집값의 약 60%가 근저당과 전세보증금으로 채워져 있는 구조입니다.

이 비율이 높아질수록 집값 하락이나 경매 시 보증금 회수 위험도 커질 수 있습니다.

집값 대비 안전선은 몇 %일까?

법에서 모든 전세계약에 대해

“몇 % 이하면 무조건 안전하다.”

라는 절대적인 기준을 정해놓은 것은 아닙니다.

다만 전세보증금반환보증을 운영하는 HUG 기준은 위험도를 판단할 때 참고할 만합니다.

2026년 현재 HUG는 원칙적으로

전세보증금 + 선순위채권 ≤ 주택가격 × 90%

여야 보증한도 요건을 충족하도록 하고 있습니다.

예를 들어 HUG가 인정하는 주택가격이 5억원이라면

5억원 × 90%

= 4억5,000만원

입니다.

따라서 선순위채권과 전세보증금을 합한 금액이 4억5,000만원을 초과하면 HUG 보증한도 기준을 넘을 수 있습니다.

그렇다면 90%까지 괜찮다는 뜻일까?

그렇게 생각하면 위험합니다.

HUG의 90%는 보증상품 심사를 위한 기준이지

“전세 계약자는 집값의 90%까지 무조건 안전하다.”

라는 뜻이 아닙니다.

개인적으로 위험도를 계산할 때는 이보다 훨씬 보수적으로 보는 것이 좋습니다.

예를 들어

근저당 + 전세보증금이 집값의 50~60% 수준이라면 비교적 여유가 있는 편으로 볼 수 있고,

70%를 넘기기 시작하면 집값 하락이나 경매 낙찰가를 더 신중하게 고려해야 합니다.

80~90%에 가까운 구조라면 작은 집값 하락만 발생해도 보증금 회수 위험이 크게 증가할 수 있습니다.

다만 이런 비율은 어디까지나 위험도를 판단하기 위한 참고값이며 주택 유형, 지역, 선순위 권리, 세금 체납 여부 등에 따라 실제 위험은 달라집니다.

HUG는 선순위채권 자체에도 별도 기준을 둔다

HUG 기준을 보면 단순히

전세보증금 + 선순위채권 ≤ 주택가격 × 90%

만 보는 것이 아닙니다.

선순위채권 자체도 주택가액의 60% 이내여야 하는 요건이 있습니다. 여기서 주택가액은 HUG가 인정하는 주택가격에 담보인정비율을 적용한 금액입니다.

예를 들어 주택가격이 1억원이라면 주택가액은 일반적으로

1억원 × 90%

= 9,000만원

이 됩니다.

이 경우 선순위채권이 과도하면 전세보증금이 낮더라도 보증가입이 어려울 수 있습니다.

HUG는 실제 예시로 주택가격 1억원인 주택에서

전세보증금 4,000만원
선순위채권 5,500만원

인 경우 선순위채권 기준을 초과해 보증가입이 불가능한 사례를 안내하고 있습니다.

실제 계산 예시 1

아파트 시세가 6억원이고 다음과 같은 상황이라고 가정해보겠습니다.

채권최고액 : 1억2,000만원
내 전세보증금 : 3억원

합계는

1억2,000만원 + 3억원

= 4억2,000만원

입니다.

집값 대비 비율은

4억2,000만원 ÷ 6억원 × 100

= 70%

입니다.

시세대로 팔린다면 1억8,000만원의 여유가 있는 것처럼 보입니다.

하지만 실제 경매에서 80% 가격에 낙찰된다고 가정하면

6억원 × 80%

= 4억8,000만원

입니다.

여기에서 근저당과 보증금 4억2,000만원을 빼면 단순 여유는

6,000만원

뿐입니다.

여기에 세금이나 경매비용, 실제 배당관계 등이 개입하면 위험도가 더 높아질 수 있습니다.

실제 계산 예시 2

주택가격 : 5억원
채권최고액 : 2억원
전세보증금 : 2억5,000만원

이라면 합계는

2억원 + 2억5,000만원

= 4억5,000만원

입니다.

집값 대비 정확히 90%입니다.

겉으로 보면 HUG의 90%라는 숫자와 같기 때문에 괜찮아 보일 수 있습니다.

하지만 실제로는 선순위채권 자체에 대한 별도 제한 등 다른 보증요건도 있고, 경매에서 집값이 10%만 떨어져도 전체 채권과 보증금을 충당하기 어려운 구조가 됩니다.

따라서 계약자 입장에서는 상당히 신중하게 봐야 하는 물건입니다.

실제 대출잔액이 적으면 괜찮을까?

집주인이

“등기에는 근저당 2억원으로 되어 있지만 실제 대출은 5,000만원밖에 안 남았습니다.”

라고 말할 수도 있습니다.

실제 대출잔액이 낮다면 위험은 줄어들 수 있습니다.

하지만 세입자가 말만 믿고 계약해서는 안 됩니다.

가능하다면 집주인의 협조를 받아 금융기관의 대출잔액증명서 등을 확인하고, 잔금 지급과 동시에 일부 또는 전체 근저당을 말소하는 조건을 특약에 넣는 방법을 검토할 수 있습니다.

확인이 어렵다면 가장 보수적으로 등기부의 채권최고액 전체가 존재한다고 생각하고 계산하는 편이 안전합니다.

근저당을 잔금으로 상환한다면 계약해도 될까?

실무에서 흔한 방법입니다.

예를 들어

근저당 채권최고액 2억원
전세보증금 3억원

인 집에서 집주인이 세입자에게 받은 잔금으로 은행대출을 상환하고 근저당을 말소하기로 하는 경우가 있습니다.

이 경우 중요한 것은 단순히

“잔금 받으면 대출 갚겠습니다.”

라는 말만 믿지 않는 것입니다.

계약서 특약에

“임대인은 임차인의 잔금 지급과 동시에 기존 근저당 채무를 전액 상환하고 해당 근저당권을 말소한다.”

와 같은 내용을 명확하게 기재하는 방법을 검토할 수 있습니다.

가능하다면 잔금일에 공인중개사나 법무사 등을 통해 대출상환과 근저당 말소절차가 함께 진행되는지 확인하는 것이 더 안전합니다.

집값은 어떤 가격을 기준으로 계산해야 할까?

여기서도 실수가 많습니다.

집주인이

“우리 집은 7억원짜리입니다.”

라고 말한다고 7억원을 그대로 기준으로 계산해서는 안 됩니다.

아파트라면 최근 실거래가와 시세 등을 함께 확인하고, 빌라나 다세대주택이라면 공시가격과 실제 거래가, 감정평가 가능금액 등을 더 신중하게 비교해야 합니다.

HUG 역시 주택 유형에 따라 자체적인 주택가격 산정방법을 적용한 뒤 보증한도를 판단합니다. 예를 들어 다세대주택은 일정 요건 아래 공시가격 등을 활용한 기준이 적용될 수 있습니다.

전세 안전성은 가장 높은 매물 호가가 아니라 실제로 처분 가능한 현실적인 주택가격을 기준으로 계산하는 것이 중요합니다.

등기부등본 갑구도 함께 확인해야 한다

근저당만 보는 것도 부족합니다.

등기부등본의 갑구에서는

압류
가압류
가처분
경매개시결정
가등기

등 소유권 관련 권리침해 여부를 확인해야 합니다.

HUG도 전세보증 가입 시 주택 소유권에 대한 경매신청, 압류, 가압류, 가처분, 가등기 등의 권리침해사항이 없어야 한다고 안내하고 있습니다.

근저당 비율은 낮지만 압류나 경매가 진행 중인 주택이라면 훨씬 위험할 수 있습니다.

계약할 때 확인하고 잔금일에도 다시 확인하자

전세계약 당일 등기부등본을 확인했다고 끝나는 것은 아닙니다.

계약일부터 잔금일까지 몇 주 또는 몇 달이 걸린다면 그 사이 새로운 근저당이 설정될 가능성도 있습니다.

따라서

계약 직전 한 번

그리고

잔금 송금 직전 다시 한 번

최신 등기부등본을 확인하는 것이 좋습니다.

계약서에는 잔금일까지 추가 근저당이나 담보권을 설정하지 않는다는 취지의 특약을 검토할 수도 있습니다.

근저당 있는 전세집이라면 보증보험 가능 여부를 확인하자

계약 전에 전세보증금반환보증 가입 가능 여부를 확인하는 것도 좋은 방법입니다.

HUG 전세보증금반환보증은 2026년 현재 기본적으로

전세보증금 + 선순위채권 ≤ 주택가격 × 90%

등의 조건을 적용하고 있습니다.

따라서 보증가입 자체가 불가능한 물건이라면

왜 가입이 안 되는지

선순위채권 때문인지

집값 산정 문제인지

위반건축물이나 권리침해 문제가 있는지

반드시 확인하는 것이 좋습니다.

다만 보증가입이 된다고 해서 모든 위험이 사라진다는 뜻은 아니므로 등기부등본과 계약조건을 직접 확인해야 합니다.

근저당 있는 집 계약 전 체크리스트

확인사항확인할 내용

등기부등본 갑구	압류·가압류·경매·가등기 등
등기부등본 을구	근저당권자·설정일·채권최고액
집값	최근 실거래가와 현실적인 시세
비율 계산	근저당 + 보증금 ÷ 집값
대출잔액	가능하면 잔액증명 확인
근저당 말소	잔금과 동시에 말소 가능한지
추가 담보	잔금일까지 추가 근저당 금지 특약
보증보험	HUG 등 가입 가능 여부
잔금 직전	등기부등본 다시 확인

어떤 집이라면 특히 조심해야 할까?

다음과 같은 경우에는 계약을 더욱 신중하게 검토하는 것이 좋습니다.

근저당 채권최고액이 집값의 상당 부분을 차지하는 경우

근저당과 전세보증금을 합하면 집값의 80~90%에 가까운 경우

실제 거래가격을 확인하기 어려운 빌라나 다세대주택

집주인이 근저당이나 대출잔액 확인을 꺼리는 경우

잔금으로 대출을 갚겠다고 하면서 말소 특약을 거부하는 경우

압류나 가압류가 함께 설정되어 있는 경우

전세보증금반환보증 가입이 어려운 경우

주변 실거래가보다 전세보증금이 지나치게 높은 경우

특히 여러 위험요인이 동시에 있다면 단순히 전세가격이 싸다는 이유만으로 계약하지 않는 것이 좋습니다.

핵심 정리

전세집에 근저당이 있다고 해서 무조건 계약할 수 없는 것은 아닙니다.

가장 중요한 것은

채권최고액 + 내 전세보증금

을 집값과 비교하는 것입니다.

예를 들어 집값이 5억원인데 근저당과 보증금을 합해 3억원이라면 약 60% 수준이지만, 합계가 4억5,000만원이라면 90%에 이르게 됩니다.

비율이 높아질수록 집값 하락이나 경매 시 보증금 회수 위험은 빠르게 커질 수 있습니다.

2026년 현재 HUG 역시 전세보증금반환보증의 주요 기준으로 전세보증금과 선순위채권의 합이 주택가격의 90% 이내일 것을 요구하며, 선순위채권 자체에도 별도 한도를 두고 있습니다.

다만 90%는 ‘안전한 전세의 기준’이 아니라 보증심사를 위한 상한 기준에 가깝기 때문에 계약자는 더 보수적으로 판단하는 것이 좋습니다.

특히 실제 대출잔액을 확인하기 어렵다면 채권최고액 전체를 기준으로 계산하고, 계약 직전과 잔금 직전에 등기부등본을 다시 확인하는 것이 중요합니다.

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※ 참조사항
이 글은 2026년 9월 현재 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증 관련 기준과 공개자료를 바탕으로 작성한 일반적인 정보입니다. 본문에서 언급한 50~60%, 70%, 80~90% 등의 구간은 법정 안전기준이 아니라 전세 위험도를 이해하기 위한 보수적인 참고 범위입니다. 실제 보증금 회수 가능성은 근저당권 설정일, 전입신고와 확정일자, 체납세금, 주택 유형, 경매 낙찰가 및 기타 선순위 권리에 따라 달라질 수 있으므로 고액 전세계약은 계약 전 개별 권리관계를 반드시 확인하는 것이 좋습니다.