전세 계약 끝났는데 보증금 안 주면 어떻게 할까? 내용증명부터 임차권등기까지

전세계약 만료일이 다가왔는데 집주인이 갑자기

“새 세입자가 들어와야 보증금을 줄 수 있다.”

“집이 팔리면 돌려주겠다.”

“한두 달만 기다려 달라.”

라고 이야기하는 경우가 있습니다.

하지만 세입자 입장에서는 새로운 집의 잔금을 치러야 하고 이사 날짜까지 정해져 있다면 큰 문제가 됩니다.

특히 보증금을 받지 못한 상태에서 먼저 이사하고 전입신고까지 옮겼다가 기존에 가지고 있던 대항력·우선변제권과 관련해 문제가 생기는 상황은 반드시 피해야 합니다.

이번 글에서는 전세계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 때

내용증명 → 임차권등기명령 → 지급명령 → 보증금반환소송·강제집행

순서로 어떻게 대응하면 되는지 쉽게 정리해보겠습니다.

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🚨 전세계약 끝났는데 보증금 안 주면?

전세계약이 정상적으로 종료됐는데도 집주인이 보증금을 반환하지 않는다면 임차인은 보증금 반환을 요구할 수 있습니다.

집주인이 흔히 하는 말이

“다음 세입자가 아직 안 구해졌어요.”

입니다.

하지만 새로운 세입자가 들어오는 것과 기존 임차인에게 보증금을 반환해야 하는 문제는 별개입니다.

따라서

“다음 세입자가 들어올 때까지 무조건 기다려야 한다.”

라고 생각할 필요는 없습니다.

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⚠️ 가장 먼저 확인할 것 — 계약이 정말 종료됐나?

보증금 반환절차를 시작하기 전에 먼저 임대차계약이 법적으로 종료됐는지 확인해야 합니다.

계약기간이 끝났더라도 묵시적 갱신이나 계약갱신 등 상황에 따라 종료 시점이 달라질 수 있기 때문입니다.

특히 계약만료 전에 나가겠다는 의사를 언제 전달했는지가 중요할 수 있습니다.

따라서 집주인에게 계약 종료 의사를 전달했다면

✔ 문자

✔ 카카오톡

✔ 통화녹음

✔ 내용증명

등 증거를 남겨두는 것이 좋습니다.

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📱 1단계 — 문자·카톡으로 보증금 반환 요청

처음부터 바로 소송을 시작할 필요는 없습니다.

먼저 집주인에게 계약 종료와 보증금 반환을 명확하게 요구합니다.

예를 들어

“○월 ○일 임대차계약이 종료되므로 계약 종료일에 전세보증금 ○억원을 반환해주시기 바랍니다.”

정도로 명확하게 전달할 수 있습니다.

중요한 것은

계약 종료 의사

계약 종료일

반환받아야 할 보증금

반환 요구

가 명확하게 남아 있어야 한다는 것입니다.

전화로만 이야기했다면 추후 분쟁에 대비해 문자나 카카오톡 등 기록도 남겨두는 것이 좋습니다.

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✉️ 2단계 — 내용증명 보내기

문자나 카카오톡으로 여러 번 요청했는데도 집주인이 계속 지급을 미룬다면 내용증명을 보내는 방법이 있습니다.

내용증명은 그 자체가

“집주인에게 돈을 강제로 지급하게 만드는 판결”

은 아닙니다.

하지만

언제, 누구에게, 어떤 내용의 문서를 보냈는지

증명하는 데 도움이 됩니다.

추후 지급명령이나 보증금반환소송으로 넘어갈 경우에도 보증금 반환을 요구했다는 자료로 활용할 수 있습니다.

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📝 내용증명에는 무엇을 적을까?

복잡하게 작성할 필요는 없습니다.

대표적으로 다음 내용을 넣습니다.

① 임대인·임차인 정보

② 임대차 주택 주소

③ 계약기간

④ 전세보증금

⑤ 계약 종료 사실

⑥ 보증금 반환 요구

⑦ 반환받을 계좌

⑧ 미반환 시 법적 절차 진행 예정

예를 들어 핵심 내용은 다음과 같은 구조가 됩니다.

“임대차계약이 2026년 ○월 ○일 종료되었으므로 전세보증금 ○억원을 ○월 ○일까지 반환해주시기 바랍니다. 기한 내 반환되지 않을 경우 임차권등기명령, 지급명령, 보증금반환청구 등 필요한 법적 절차를 진행할 예정입니다.”

정도로 작성할 수 있습니다.

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📮 내용증명은 어디서 보낼까?

일반적으로 우체국을 이용할 수 있습니다.

내용증명을 보내면

“이러한 내용의 문서를 상대방에게 발송했다.”

는 사실을 증명하는 데 도움이 됩니다.

집주인이 우편을 받지 않을 가능성까지 고려한다면 주소와 송달 상황도 잘 확인해야 합니다.

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🏠 3단계 — 이사해야 한다면 임차권등기명령

보증금을 못 받은 상황에서 가장 중요한 제도 중 하나가 바로

임차권등기명령

입니다.

예를 들어

전세보증금 2억원을 아직 못 받았는데

새로 계약한 집의 입주일이 다가왔다고 가정해보겠습니다.

이때 아무 조치 없이 기존 집에서 이사하고 주민등록까지 옮기는 것은 위험할 수 있습니다.

이런 상황에서 활용할 수 있는 제도가 임차권등기명령입니다.

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🔐 임차권등기명령이란?

쉽게 말하면 기존 집에서 이사한 뒤에도 임차인의 보증금 관련 권리를 보호할 수 있도록 임차권을 주택 등기부에 등기하는 제도입니다.

임차권등기가 완료되면 등기부등본에 임차권 관련 내용이 표시됩니다.

집주인 입장에서도 새로운 세입자를 구하는 데 부담이 될 수 있기 때문에 보증금 반환을 압박하는 효과가 생길 수도 있습니다.

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⭐ 임차권등기 신청만 하고 이사하면 될까?

❌ 아닙니다.

이 부분이 매우 중요합니다.

임차권등기명령을 법원에

신청했다

는 것과

실제 등기가 완료됐다

는 것은 다릅니다.

따라서 보증금을 받지 못한 상태에서 기존 주택의 점유·전입을 유지하고 있다면

👉 임차권등기가 완료된 것을 확인한 뒤 이사·전출

하는 것이 안전합니다.

등기 완료 전에 먼저 전출하거나 이사하면 권리보전에 문제가 생길 수 있습니다.

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📌 보증금 일부만 못 받아도 신청 가능할까?

가능합니다.

예를 들어 전세보증금이

2억원

인데 집주인이

1억5,000만원

만 돌려주고

5,000만원

을 주지 않았다고 가정하겠습니다.

보증금 전액이 아니라 일부를 반환받지 못한 경우에도 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.

따라서

“일부라도 받았으니까 임차권등기는 안 된다.”

라고 생각할 필요는 없습니다.

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👨‍⚖️ 집주인이 동의하지 않아도 가능할까?

임차권등기명령은 집주인이

“나는 동의 못 한다.”

라고 하더라도 일정 요건을 충족하면 임차인이 법원에 신청할 수 있습니다.

즉 집주인과 합의해야만 가능한 제도가 아닙니다.

보증금을 돌려받지 못했는데 이사를 해야 하는 임차인을 보호하기 위한 제도입니다.

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🏛️ 어디에 신청할까?

일반적으로 임차주택 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 신청합니다.

신청 시에는 상황에 따라

✔ 임대차계약서

✔ 주민등록등본

✔ 부동산 등기사항증명서

✔ 계약 종료를 확인할 수 있는 자료

✔ 보증금 반환 관련 자료

등이 필요할 수 있습니다.

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💡 임차권등기명령 비용도 집주인에게 청구할 수 있을까?

주택임대차보호법에는 임차인이 임차권등기명령 신청과 그에 따른 임차권등기에 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있는 근거가 있습니다.

금액 자체가 아주 크지 않더라도 영수증과 납부자료를 보관해두는 것이 좋습니다.

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🛡️ HUG 전세보증금반환보증에 가입했다면?

전세보증금반환보증에 가입한 사람이라면 일반적인 미가입자와 대응방식이 달라질 수 있습니다.

HUG 전세보증금반환보증은 계약 종료 후 임대인이 보증금을 반환하지 않는 경우 일정 요건을 충족하면 보증기관이 보증금을 대신 지급하는 제도입니다.

따라서 보증에 가입했다면 집주인하고만 계속 협상하기보다 보증사고와 이행청구 요건을 즉시 확인하는 것이 중요합니다.

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⏰ HUG는 계약 끝나자마자 바로 지급할까?

HUG의 현재 안내를 기준으로 대표적인 보증사고 유형 중 하나는

전세계약 종료 후 1개월 동안

정당한 사유 없이 전세보증금을 반환받지 못한 경우입니다.

해당 유형에서는 임차권등기명령 절차도 중요합니다.

따라서 HUG 가입자는 자신의 보증서와 약관을 확인하고 보증사고 통지·이행청구 기한을 놓치지 않는 것이 중요합니다.

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⚖️ 4단계 — 지급명령 신청

내용증명까지 보냈지만 집주인이 보증금을 주지 않는다면 지급명령을 검토할 수 있습니다.

지급명령은 일반적인 민사소송보다 비교적 간단하게 금전 지급을 청구할 수 있는 절차입니다.

집주인이 지급명령을 송달받고 법정기간 내 이의하지 않아 지급명령이 확정되면 확정판결과 같은 집행력을 갖게 됩니다.

따라서 채무관계가 비교적 명확하고 집주인이 적극적으로 다툴 가능성이 크지 않은 경우 검토할 만합니다.

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⚠️ 집주인이 지급명령에 이의하면?

지급명령을 신청했다고 무조건 끝나는 것은 아닙니다.

집주인이 적법하게 이의를 제기하면 일반적인 소송절차로 넘어갈 수 있습니다.

따라서

“지급명령 신청하면 무조건 한 달 안에 보증금을 받는다.”

라고 생각해서는 안 됩니다.

지급명령이 확정되는 것과 실제로 돈을 받아내는 것도 별개의 문제입니다.

집주인에게 집행 가능한 재산이 없다면 강제집행 과정이 추가될 수 있습니다.

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⚖️ 5단계 — 전세보증금 반환청구소송

지급명령으로 해결되지 않거나 집주인이 반환 자체를 다투는 경우에는 전세보증금 반환청구소송을 검토할 수 있습니다.

소송에서 승소해 집행권원을 확보하면 집주인의 재산에 대해 강제집행 절차를 진행할 수 있습니다.

대표적으로

✔ 임대인 명의 부동산

✔ 예금

✔ 급여 등 채권

등에 대한 집행을 검토할 수 있습니다.

다만 구체적인 강제집행 방법은 임대인의 재산상황과 선순위 권리 등에 따라 달라집니다.

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🏠 집주인 집을 경매에 넘길 수도 있을까?

보증금 반환 판결 등 집행권원을 확보하고 집주인이 계속 돈을 지급하지 않는다면 부동산 강제경매 등을 검토할 수 있습니다.

하지만 경매가 진행된다고 해서 보증금을 무조건 전액 회수할 수 있는 것은 아닙니다.

이미 집에

✔ 선순위 근저당권

✔ 다른 선순위 임차인

✔ 압류

✔ 조세채권 등

이 존재한다면 배당순위에 따라 실제 회수금액이 달라질 수 있습니다.

따라서 문제가 발생했다면 최신 등기부등본을 다시 확인하는 것이 좋습니다.

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💰 보증금 늦게 주면 지연이자도 받을 수 있을까?

상황에 따라 보증금 반환채무에 대한 지연손해금도 문제가 될 수 있습니다.

다만 임대차가 종료됐다는 이유만으로 임차인이 집을 계속 점유한 상태에서 언제부터 어떤 비율의 지연손해금이 발생한다고 일률적으로 계산하면 안 됩니다.

임대인의 보증금 반환의무와 임차인의 주택 인도의무는 원칙적으로 동시이행 관계가 문제될 수 있기 때문입니다.

실제 지연손해금의 발생시점과 비율은 주택 인도·이행제공 여부, 소송 진행상황 등에 따라 달라질 수 있습니다.

따라서 고액 보증금 소송에서는 이 부분도 함께 검토하는 것이 좋습니다.

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🚨 집주인이 “먼저 전출해야 보증금을 준다”고 하면?

주의해야 합니다.

보증금을 실제로 받기 전에

“먼저 이사하고 전입신고 빼주세요. 그러면 돈 보내드릴게요.”

라고 요구하는 경우가 있습니다.

보증금을 받지 못한 상태라면 임차인의 권리보전 문제를 먼저 확인해야 합니다.

특히 보증금을 못 받은 채 이사해야 한다면

임차권등기 완료 → 이사·전출

순서를 기억하는 것이 좋습니다.

단순히 임차권등기명령을 신청한 것만 믿고 먼저 주소를 옮기는 것은 피해야 합니다.

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📋 전세보증금 못 받았을 때 대응 순서

상황을 간단하게 정리하면 다음과 같습니다.

STEP 1

계약 종료 여부 확인

↓

STEP 2

문자·카카오톡 등으로 보증금 반환 요구

↓

STEP 3

집주인이 계속 미루면 내용증명 발송

↓

STEP 4

이사를 해야 한다면 임차권등기명령 신청

↓

STEP 5

임차권등기 완료 확인

↓

STEP 6

이사 및 전출

↓

STEP 7

보증 가입자는 HUG·HF·SGI 등 자신의 보증기관 이행절차 확인

↓

STEP 8

필요하면 지급명령 또는 보증금반환소송

↓

STEP 9

확정된 집행권원을 토대로 필요시 강제집행

이 순서로 생각하면 이해하기 쉽습니다.

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📑 미리 준비해둘 서류

보증금을 받지 못할 가능성이 있다면 다음 자료를 미리 모아두는 것이 좋습니다.

✔ 임대차계약서

✔ 확정일자 관련 자료

✔ 주민등록등본·초본

✔ 보증금 이체내역

✔ 계약 종료 통보 문자·카톡

✔ 집주인과의 대화·통화 자료

✔ 내용증명 및 배달증명

✔ 최신 부동산 등기사항증명서

✔ 전세보증금반환보증 가입서류

특히 집주인이 보증금 반환을 미루기 시작했다면 등기부등본을 다시 확인해 새로운 근저당·압류 등이 생기지 않았는지 확인하는 것도 중요합니다.

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❌ 절대 쉽게 하면 안 되는 행동

전세보증금을 받지 못한 상황에서는 특히 다음 행동을 조심해야 합니다.

❌ 보증금 못 받았는데 아무 조치 없이 먼저 전출

❌ 집주인 말만 믿고 권리보전 없이 이사

❌ 계약 종료 관련 증거를 하나도 남기지 않음

❌ 임차권등기 '신청'만 하고 바로 전출

❌ 보증보험 가입자인데 보증사고 통지·청구기한을 확인하지 않음

특히 가장 중요한 것은

“임차권등기명령 신청 = 바로 이사 가능”

이 아니라는 점입니다.

등기 완료 여부를 확인한 뒤 움직이는 것이 안전합니다.

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📌 전세 계약 끝났는데 보증금 안 줄 때 핵심 정리

전세계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않는다면 당황해서 바로 이사부터 하기보다는 자신의 권리를 먼저 보호해야 합니다.

가장 기본적인 대응 순서는

내용증명 → 임차권등기명령 → 지급명령 → 반환소송·강제집행

으로 생각할 수 있습니다.

그리고 보증금을 받지 못했는데 반드시 이사를 해야 한다면

⭐ 임차권등기가 실제 완료된 것을 확인한 뒤 이사·전출

하는 것이 매우 중요합니다.

전세보증금반환보증에 가입했다면 보증기관의 사고통지와 이행청구 요건도 바로 확인해야 합니다.

특히 HUG의 일반적인 반환보증에서는 계약 종료 후 1개월 동안 정당한 사유 없이 보증금을 돌려받지 못한 경우가 대표적인 보증사고 유형이며, 해당 유형의 이행청구에는 임차권등기 절차가 연계됩니다.

전세보증금은 수천만원에서 수억원에 이르는 큰돈입니다.

집주인이

“새 세입자만 구해지면 줄게요.”

라는 말만 반복한다면 기다리기만 하기보다

계약 종료 증거 확보 → 내용증명 → 임차권등기 → 보증기관 확인 → 법적 청구

순서로 대응하는 것이 좋습니다.

※ 실제 사건에서는 계약 종료 방식, 묵시적 갱신 여부, 대항력·확정일자, 선순위 권리, 보증 가입 여부 등에 따라 대응방법이 달라질 수 있습니다. 보증금 규모가 크거나 경매·압류가 이미 진행 중이라면 법률구조기관 또는 변호사 상담을 함께 검토하는 것이 안전합니다.