집주인이 보증금 일부만 돌려주면 어떻게 할까? 이사·열쇠반환·임차권 보호방법

전세나 월세 계약이 끝났는데 집주인이 보증금 전액을 돌려주지 않고 일부만 먼저 주겠다고 하는 경우가 있습니다.

예를 들어 전세보증금이 2억 원인데 집주인이

“지금 1억5,000만 원은 줄 수 있는데 나머지 5,000만 원은 다음 세입자가 들어오면 줄게요.”

라고 하는 상황입니다.

문제는 새로운 집의 잔금을 치러야 하거나 이사 날짜가 이미 잡혀 있어 임차인이 먼저 나가야 하는 경우입니다.

이때 가장 조심해야 할 것은 보증금 일부를 받았다는 이유로 무작정 이사하고 전입신고를 옮기거나 집 열쇠를 모두 넘겨버리는 것입니다.

주택임대차보호법상 임차인의 대항력은 주택의 인도와 주민등록을 기본 요건으로 하며, 대법원도 이 요건은 대항력 취득 때뿐만 아니라 대항력을 유지하는 동안에도 계속 갖추고 있어야 한다고 보고 있습니다.

따라서 보증금이 일부라도 남아 있다면 이사하기 전에 임차권등기명령을 검토하는 것이 매우 중요합니다.

이번 글에서는 보증금 일부만 반환받았을 때 언제 이사해도 되는지, 열쇠를 먼저 넘겨도 되는지, 임차권등기명령은 언제 신청해야 하는지, 남은 보증금을 어떻게 받아야 하는지까지 자세히 알아보겠습니다.

---

보증금을 일부만 받으면 계약이 끝난 걸까?

보증금을 일부 반환받았다고 해서 남은 보증금 반환채권까지 사라지는 것은 아닙니다.

예를 들어

• 전세보증금 2억 원
• 반환받은 금액 1억5,000만 원
• 남은 보증금 5,000만 원

이라면 임차인은 여전히 집주인에게 5,000만 원의 보증금 반환채권을 가지고 있습니다.

따라서 집주인이 일부만 지급했다고 해서

“보증금 정산이 끝났다.”

고 볼 수는 없습니다.

남은 금액을 모두 받을 때까지 임차인의 권리를 어떻게 유지할 것인지가 중요합니다.

---

보증금을 전부 못 받았는데 이사해도 될까?

가능은 하지만 아무 조치 없이 먼저 이사하는 것은 위험할 수 있습니다.

주택임대차보호법 제3조에 따르면 임차인이 주택을 인도받고 주민등록을 마치면 다음 날부터 제3자에 대한 대항력이 발생합니다.

여기서 중요한 점은 이 요건이 계속 유지되어야 한다는 것입니다.

대법원은 2025년 판결에서 임차인이 일단 대항력을 취득했더라도 이후 주택의 점유를 상실하면 기존 대항력이 소멸한다고 명확하게 판단했습니다.

따라서 보증금을 전부 받지 않은 상태에서

이사 → 주택 점유 상실 → 전입신고 이전

순서로 진행하면 기존 대항력과 우선변제권 유지에 문제가 생길 수 있습니다.

---

먼저 임차권등기를 해두면 이사해도 될까?

보증금을 전액 돌려받지 못한 상태에서 이사해야 한다면 가장 대표적으로 이용하는 제도가 임차권등기명령입니다.

주택임대차보호법 제3조의3은 임대차가 끝났는데 보증금이 반환되지 않은 경우 임차인이 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있도록 하고 있습니다.

중요한 것은 단순히 신청서를 접수하는 데서 끝나는 것이 아니라는 점입니다.

임차권등기가 실제 등기부에 완료되면 기존에 취득한 대항력과 우선변제권을 그대로 유지할 수 있고, 이후 주택의 점유나 주민등록을 옮기더라도 이미 취득한 권리를 잃지 않습니다.

따라서 안전하게 진행하려면 보통

임차권등기명령 신청 → 등기부에 임차권등기 완료 확인 → 이사 및 전입신고 이전

순서가 중요합니다.

---

신청만 하고 먼저 이사하면 안 될까?

이 부분이 매우 중요합니다.

임차권등기명령을 신청했다고 바로 이사해도 된다고 생각하면 위험합니다.

대법원은 2025년 4월 15일 판결에서 임차인이 먼저 집에서 이사해 점유를 상실한 뒤 임차권등기가 완료된 경우, 이미 소멸한 기존 대항력이 소급해서 다시 살아나는 것은 아니라고 판단했습니다.

즉,

임차권등기 신청 → 이사 → 나중에 등기 완료

와

임차권등기 신청 → 등기 완료 확인 → 이사

는 법적으로 결과가 달라질 수 있습니다.

따라서 가능하면 반드시 등기부등본에서 임차권등기가 실제 완료됐는지 확인한 후 이사하는 것이 안전합니다.

---

보증금 일부만 못 받아도 임차권등기명령 신청이 가능할까?

가능합니다.

주택임대차보호법은 임대차가 종료된 후 보증금이 반환되지 않은 경우 임차권등기명령을 신청할 수 있도록 하고 있습니다.

보증금 전액이 미반환되어야 한다는 제한은 없습니다.

예를 들어

• 보증금 2억 원
• 집주인이 1억8,000만 원 반환
• 미반환 보증금 2,000만 원

이라도 남은 보증금이 존재한다면 임차권등기명령을 검토할 수 있습니다.

대법원도 보증금을 반환받지 못한 상태에서는 임차권등기명령 제도를 이용할 수 있다는 취지를 지속적으로 인정하고 있습니다.

---

열쇠를 먼저 집주인에게 줘도 될까?

매우 조심해야 합니다.

열쇠 반환 자체만으로 모든 사건에서 즉시 대항력이 사라진다고 단정할 수는 없습니다.

하지만 열쇠를 모두 반환하고 실제로 집을 비우면 주택의 점유를 상실했다고 판단될 가능성이 커질 수 있습니다.

주택임대차보호법상 대항력은 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 하고, 대법원 역시 주택에 대한 점유를 상실한 경우 대항력이 소멸할 수 있다고 판단합니다.

따라서 보증금 잔액이 남아 있는데 임차권등기도 완료되지 않았다면

짐을 모두 빼고 열쇠까지 전부 넘기는 행동은 신중하게 판단해야 합니다.

---

집주인이 “열쇠 주면 나머지 보증금 준다”고 하면?

실무에서 자주 발생합니다.

예를 들어 집주인이

“짐 다 빼고 열쇠 주면 확인한 다음 나머지 3,000만 원 보내줄게요.”

라고 할 수 있습니다.

이 경우 가장 안전한 방법은 보증금 잔액 지급과 주택 인도를 동시에 처리하는 것입니다.

예를 들어 이사 당일

보증금 잔액 입금 확인 → 열쇠 반환

순서로 진행하는 방식입니다.

보증금이 통장에 실제 입금됐는지 확인하기 전에 열쇠부터 넘기는 것은 피하는 것이 좋습니다.

---

보증금 반환과 집 인도는 동시에 하는 것이 원칙일까?

일반적인 임대차 종료에서는 임차인의 주택 인도의무와 임대인의 보증금 반환의무가 서로 맞물려 문제가 되는 경우가 많습니다.

따라서 실무적으로는 계약 종료일에

임차인이 집을 비움 ↔ 임대인이 보증금을 반환

하는 방식으로 동시에 처리하는 것이 가장 안전합니다.

집주인이 자금이 부족해 일부만 반환할 수 있다면 남은 보증금에 대한 권리를 별도로 보호한 뒤 이사해야 합니다.

---

일부 보증금을 받으면서 확인서를 써달라고 하면?

집주인이 일부 보증금을 돌려주면서 다음과 같은 확인서를 요구할 수 있습니다.

“본인은 임대차보증금을 모두 반환받았으며 향후 어떠한 민·형사상 청구도 하지 않는다.”

남은 보증금이 있다면 이런 문구에는 절대로 그대로 서명해서는 안 됩니다.

예를 들어 보증금 2억 원 중 1억5,000만 원만 받았다면 확인서에는 정확하게

“임대차보증금 2억 원 중 1억5,000만 원을 반환받았으며, 잔액 5,000만 원은 아직 반환받지 못하였다.”

라는 취지가 명확하게 남아야 합니다.

---

일부 반환받은 보증금의 증거도 남겨야 할까?

남기는 것이 좋습니다.

계좌이체 내역과 문자, 카카오톡 등에서 반환금액과 남은 금액을 명확하게 남겨두는 것이 좋습니다.

예를 들어

총 보증금 2억 원
2026년 9월 18일 1억5,000만 원 반환
미반환 보증금 5,000만 원

처럼 정리해두면 이후 분쟁이 발생했을 때 도움이 됩니다.

현금으로 받았다면 반드시 영수증을 작성하는 것이 좋습니다.

---

임차권등기 후 열쇠를 반환하면 괜찮을까?

기존 대항력과 우선변제권을 이미 갖춘 임차인이 임차권등기를 완료했다면 이후 대항요건을 상실하더라도 기존 권리를 유지할 수 있습니다.

주택임대차보호법 제3조의3 제5항에 명확하게 규정되어 있습니다.

따라서 보통

임차권등기 완료 → 이사 → 열쇠 반환 → 전입신고 이전

방식으로 처리할 수 있습니다.

단, 등기 접수만 된 상태가 아니라 등기 완료 여부를 확인하는 것이 중요합니다.

---

이미 이사해버렸다면 임차권등기명령 신청을 못 할까?

그렇지는 않습니다.

대법원은 2025년 4월 15일 결정에서 임차인이 임대차 종료 후 이미 임차주택의 점유를 상실했더라도 보증금을 반환받지 못했다면 임차권등기명령을 신청할 수 있다고 판단했습니다.

따라서 이미 이사했다고 해서 임차권등기명령 자체를 신청하지 못하는 것은 아닙니다.

다만 중요한 문제가 있습니다.

이사 전에 가지고 있던 기존 대항력이 그대로 유지되는 것은 아닐 수 있습니다.

대법원은 점유를 먼저 상실한 뒤 임차권등기가 이루어진 경우 기존 대항력이 소급하여 회복되지 않고, 임차권등기가 완료된 시점부터 새로운 대항력이 발생한다고 판단했습니다.

따라서 가능하면 이사 전에 임차권등기를 완료하는 것이 훨씬 안전합니다.

---

남은 보증금을 계속 안 주면 어떻게 해야 할까?

집주인이 약속한 날짜까지 남은 보증금을 반환하지 않는다면 법적 절차를 검토할 수 있습니다.

대표적으로

• 내용증명 발송
• 지급명령 신청
• 보증금반환청구 소송
• 임차권등기명령
• 집주인 재산 가압류
• 확정판결 후 강제집행

등이 있습니다.

금액이 크거나 집주인이 다른 채무도 많이 가지고 있다면 단순히 기다리기보다 신속하게 재산상태를 확인하는 것이 중요할 수 있습니다.

---

내용증명에는 무엇을 적으면 될까?

보통 다음 내용을 명확하게 기재합니다.

• 임대차계약 체결일
• 임대차 종료일
• 전체 보증금
• 지금까지 반환받은 금액
• 미반환 보증금
• 반환을 요구하는 최종 날짜
• 지정 계좌
• 미반환 시 법적절차를 진행한다는 내용

내용증명 자체가 판결과 같은 강제집행력을 가지는 것은 아니지만 언제 어떤 내용으로 보증금 반환을 요구했는지를 남기는 증거로 활용할 수 있습니다.

---

집주인이 돈이 없다고 기다려 달라고 하면?

개인적으로 기다려줄 수는 있습니다.

하지만 보증금을 못 받은 상태에서 권리보전 없이 무작정 기다리는 것은 위험합니다.

특히 집주인의 집에

• 근저당권이 추가로 설정되거나
• 압류·가압류가 들어오거나
• 집이 경매로 넘어가거나
• 집주인이 부동산을 매도

하는 상황이 생기면 권리관계가 복잡해질 수 있습니다.

따라서 기다려주더라도 임차권등기 등 필요한 권리보전 조치를 먼저 하는 것을 검토하는 것이 좋습니다.

---

보증금 일부를 받은 뒤 전입신고만 남겨두면 괜찮을까?

전입신고만 유지한다고 항상 충분한 것은 아닙니다.

대항력의 요건은 단순 주민등록뿐 아니라 주택의 인도, 즉 점유도 함께 요구됩니다.

대법원 역시 실제 주택 점유를 상실한 경우 대항력이 소멸할 수 있다고 판단했습니다.

따라서

실제로는 완전히 이사했지만 주소만 남겨두는 방법

으로 권리를 확실히 보호할 수 있다고 생각해서는 안 됩니다.

임차권등기를 이용하는 것이 법적으로 훨씬 명확합니다.

---

보증금 일부만 돌려받았을 때 가장 안전한 순서

예를 들어 보증금 2억 원 중 1억7,000만 원을 받았고 3,000만 원이 남았다고 가정해보겠습니다.

이사를 꼭 해야 한다면 다음과 같이 처리하는 것이 안전합니다.

① 임대차계약이 종료됐는지 확인
→ ② 반환받은 금액과 미반환 금액을 문자·서면으로 확정
→ ③ 임차권등기명령 신청
→ ④ 등기부등본에서 임차권등기 완료 확인
→ ⑤ 이사
→ ⑥ 열쇠 반환
→ ⑦ 전입신고 이전
→ ⑧ 남은 보증금 반환 요구
→ ⑨ 미지급 시 지급명령·소송·가압류 검토

특히 ③과 ④ 사이에 먼저 집을 완전히 비우지 않는 것이 핵심입니다.

---

자주 묻는 질문 FAQ

Q1. 보증금 90%를 받았는데 10%만 남아도 임차권등기가 가능한가요?

가능합니다.

임대차가 종료됐는데 보증금이 일부라도 반환되지 않았다면 임차권등기명령 신청을 검토할 수 있습니다.

---

Q2. 임차권등기명령 신청한 날 바로 이사해도 되나요?

주의해야 합니다.

신청한 것과 등기 완료는 다릅니다.

기존 대항력을 확실히 유지하려면 임차권등기가 실제 완료됐는지를 확인한 뒤 이사하는 것이 안전합니다.

---

Q3. 열쇠만 집주인에게 주고 주소는 그대로 두면 괜찮나요?

안전하다고 단정할 수 없습니다.

열쇠를 반환하고 주택을 완전히 비우면 점유를 상실했다고 판단될 수 있습니다.

대항력 유지에는 주민등록뿐만 아니라 주택의 점유도 중요합니다.

---

Q4. 이미 이사했는데 임차권등기명령을 신청할 수 있나요?

네.

대법원은 이미 점유를 상실했더라도 보증금을 반환받지 못했다면 임차권등기명령을 신청할 수 있다고 판단했습니다.

다만 기존 대항력이 소멸된 뒤 등기하는 경우에는 과거 대항력이 소급해 회복되는 것은 아니라는 점을 주의해야 합니다.

---

Q5. 남은 보증금이 500만 원 정도인데도 이렇게 해야 하나요?

금액이 작더라도 원칙은 같습니다.

다만 실제로 임차권등기명령이나 소송을 진행할지는 남은 보증금 규모, 집주인의 재산상태, 비용 등을 함께 고려하면 됩니다.

---

Q6. 집주인이 일부 보증금을 받았다는 영수증에 서명해달라고 하는데 괜찮나요?

가능하지만 문구를 확인해야 합니다.

반드시 일부 금액을 반환받았다는 사실과 아직 남은 보증금 금액이 명확히 적혀 있어야 합니다.

“보증금을 모두 반환받았다”는 문구에는 서명하지 않는 것이 좋습니다.

---

Q7. 임차권등기를 하면 전입신고를 바로 옮겨도 되나요?

임차권등기가 실제로 완료됐다면 기존에 취득한 대항력과 우선변제권은 이후 대항요건을 상실해도 유지됩니다.

등기부등본에서 완료 여부를 확인한 뒤 주소를 이전하는 것이 안전합니다.

---

Q8. 임차권등기 비용은 누가 부담하나요?

주택임대차보호법은 임차권등기명령 신청과 등기에 들어간 비용을 임대인에게 청구할 수 있도록 하고 있습니다.

대법원도 2025년 판결에서 임차인이 해당 비용을 민사소송이나 상계 등의 방법으로 청구할 수 있다고 판단했습니다.

---

보증금 일부 반환 핵심 정리

집주인이 보증금의 일부만 돌려줬다면 남은 금액을 받을 권리는 그대로 존재합니다.

가장 조심해야 하는 행동은 보증금 잔액을 받지 않은 상태에서 아무런 조치 없이 먼저 집을 완전히 비우고 열쇠를 넘기는 것입니다.

대법원은 주택의 점유와 주민등록이 대항력을 유지하기 위해 계속 필요하며, 임차인이 먼저 점유를 상실하면 기존 대항력이 소멸할 수 있다고 판단하고 있습니다.

따라서 이사를 반드시 해야 한다면 가장 중요한 원칙은

보증금 전액 수령

또는

임차권등기 완료 확인 후 이사

입니다.

단순히 임차권등기명령을 신청했다는 이유만으로 먼저 이사하는 것도 피하는 것이 좋습니다.

실제 등기가 완료된 뒤에는 기존 대항력과 우선변제권을 유지한 상태로 이사와 전입신고 이전을 진행할 수 있습니다.

정리하면,

보증금 일부 수령 → 잔액 확인 → 임차권등기 → 등기 완료 확인 → 이사·열쇠 반환 → 남은 보증금 청구

순서로 생각하면 가장 이해하기 쉽습니다.

※ 참조사항

이 글은 2026년 9월 현재 시행 중인 주택임대차보호법과 관련 대법원 판례를 기준으로 일반적인 주택 임대차 상황을 정리한 것입니다. 실제 대항력과 우선변제권 여부는 전입일, 확정일자, 근저당권 등 권리관계와 실제 점유상태에 따라 달라질 수 있습니다. 특히 경매나 압류가 이미 진행되고 있는 주택이라면 이사 전에 등기부등본과 임차인의 권리순위를 별도로 확인하는 것이 필요합니다.