분양권 전매하면 세금 얼마일까? 양도소득세·중개수수료·명의변경 비용 총정리

아파트에 당첨된 뒤 입주 전에 분양권을 다른 사람에게 판매하는 것을 분양권 전매라고 합니다.

분양권에 프리미엄이 많이 붙었다면 상당한 수익을 남길 수 있을 것처럼 보이지만, 실제로 계산해보면 세금이 예상보다 훨씬 클 수 있습니다.

특히 많이 궁금해하는 것이 다음과 같습니다.

“프리미엄 5,000만 원 붙으면 실제 얼마 남을까?”
“분양권 양도세가 정말 60~70%일까?”
“중개수수료는 분양가 전체를 기준으로 계산할까?”
“명의변경할 때 또 세금을 내야 할까?”

결론부터 말하면 2026년 현재 분양권은 일반 주택보다 단기 양도세율이 상당히 높습니다.

분양권 양도소득세는 보유기간에 따라 1년 미만 70%, 1년 이상 60%가 적용됩니다. 별도로 개인지방소득세도 각각 7%, 6% 수준으로 부과되므로 단순 합산하면 실질 세율은 각각 77%, 66% 수준이 될 수 있습니다.

다만 세율을 프리미엄 전체에 바로 곱하는 것은 아닙니다.

취득가액과 필요경비, 연간 기본공제 등을 반영해 실제 과세표준을 계산해야 합니다.

이번 글에서는 분양권 전매 시 발생하는 양도소득세부터 중개수수료, 명의변경 비용, 중도금대출 승계 및 실제 손에 남는 금액까지 자세히 알아보겠습니다.

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분양권 전매란 무엇일까?

아파트가 완공되기 전에 분양계약상 권리를 다른 사람에게 넘기는 거래를 분양권 전매라고 합니다.

예를 들어

• 아파트 분양가: 5억 원
• 계약금·중도금 일부 납부
• 현재 프리미엄: 5,000만 원

이라면 기존 수분양자가 새로운 매수인에게 일정한 프리미엄을 받고 분양계약상의 권리를 넘기는 구조입니다.

전매가 완료되면 시행사 또는 분양사무실을 통해 계약자의 명의를 변경하고, 중도금대출이 있다면 금융기관의 대출승계 절차까지 진행하는 경우가 많습니다.

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분양권 팔면 양도소득세를 내야 할까?

네.

분양권은 세법상 부동산을 취득할 수 있는 권리에 해당하기 때문에 프리미엄 등 양도차익이 발생하면 양도소득세가 부과됩니다.

2026년 현재 소득세법 제104조에 따른 분양권 양도세율은 다음과 같습니다.

분양권 보유기간양도소득세율지방소득세까지 단순 합산

1년 미만	70%	약 77%
1년 이상	60%	약 66%

따라서 분양권은 2년이나 3년 이상 보유한다고 해서 일반세율로 내려가는 구조가 아닙니다.

1년 이상 보유하면 기본적으로 60% 세율이 적용되는 것이 핵심입니다.

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지방소득세도 추가로 내야 할까?

그렇습니다.

양도소득세뿐 아니라 양도소득에 대한 개인지방소득세도 별도로 부담합니다.

지방세법에서는 분양권에 대해 기본적으로 과세표준의 6%, 1년 미만 보유한 분양권은 7%의 지방소득세율을 규정하고 있습니다.

따라서 이해하기 쉽게 보면

1년 이상 보유

양도소득세 60%

• 지방소득세 6%
  = 약 66%

1년 미만 보유

양도소득세 70%

• 지방소득세 7%
  = 약 77%

정도가 됩니다.

다만 실제 세금은 양도차익이 아니라 필요경비와 기본공제를 반영한 과세표준을 기준으로 계산합니다.

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프리미엄 5,000만 원이면 세금은 얼마일까?

예를 들어 보겠습니다.

분양권을 1년 이상 보유했고

• 프리미엄 수익: 5,000만 원
• 인정되는 필요경비는 없다고 가정
• 해당 연도 다른 부동산 양도 없음
• 양도소득 기본공제 250만 원 적용

이라면 단순 계산은 다음과 같습니다.

양도차익 5,000만 원 - 기본공제 250만 원
= 과세표준 4,750만 원

1년 이상 보유했다면

양도소득세
4,750만 원 × 60% = 2,850만 원

개인지방소득세는

4,750만 원 × 6% = 285만 원

따라서 단순 계산한 총 세부담은

약 3,135만 원

정도가 됩니다.

프리미엄 5,000만 원을 받았지만 세금만 놓고 보면 약 1,865만 원 정도가 남는 구조입니다.

여기에서 중개수수료 등 필요경비를 공제하면 실제 세금은 조금 줄어들 수 있습니다.

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1년 미만 보유했다면 얼마나 달라질까?

같은 프리미엄 5,000만 원이라도 1년이 되기 전에 매도하면 세부담이 더 커집니다.

과세표준을 똑같이 4,750만 원으로 가정하면

양도소득세:

4,750만 원 × 70% = 3,325만 원

지방소득세:

4,750만 원 × 7% = 332만5,000원

합계:

약 3,657만5,000원

입니다.

즉 프리미엄 5,000만 원을 받아도 단순 계산상 세금을 제외하면 약 1,342만5,000원 정도만 남습니다.

여기에 중개수수료나 명의변경 관련 비용까지 있으면 실제 순수익은 더 낮아질 수 있습니다.

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양도소득 기본공제 250만 원도 받을 수 있을까?

가능합니다.

국세청은 부동산 등 국내 양도소득에 대해 원칙적으로 연간 250만 원의 양도소득 기본공제를 적용하고 있습니다.

예를 들어 분양권 프리미엄이 3,000만 원이라고 해서 3,000만 원 전체에 바로 60% 또는 70%를 적용하는 것이 아니라,

취득가액과 필요경비를 먼저 차감하고 추가로 기본공제까지 반영하여 과세표준을 계산합니다.

단, 같은 해에 다른 부동산 등을 양도했다면 기본공제 적용 관계가 달라질 수 있으므로 별도로 확인해야 합니다.

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분양권 양도세 계산방법

기본적인 구조는 다음과 같습니다.

**양도가액

• 취득가액
• 필요경비
  = 양도차익**

여기에서 적용 가능한 양도소득 기본공제 등을 차감하여 과세표준을 산출하고 세율을 적용합니다.

국세청도 양도소득세 계산 시 양도가액에서 취득가액과 양도비용 등 필요경비를 차감하도록 안내하고 있습니다.

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중개수수료도 필요경비로 뺄 수 있을까?

실제로 지급하고 적격 증빙을 갖춘 중개수수료라면 양도소득세 계산에서 필요경비로 인정될 수 있습니다.

국세청 홈택스 안내에서도 실제 지급한 취득·양도 중개수수료와 법무사 비용 등을 필요경비로 입력할 수 있다고 설명하고 있습니다.

따라서 분양권을 매도하면서 공인중개사에게 수수료를 지급했다면

• 현금영수증
• 카드결제 내역
• 세금계산서 또는 영수증
• 중개대상물 확인·설명서
• 계좌이체 내역

등을 보관하는 것이 좋습니다.

세율이 60~70% 수준이기 때문에 인정되는 필요경비를 빠뜨리지 않는 것도 상당히 중요합니다.

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분양권 중개수수료는 분양가 전체로 계산할까?

아닙니다.

이 부분을 많이 오해합니다.

국토교통부 부동산거래 전자계약시스템에서는 분양권 중개보수를 계산할 때 거래금액을 다음과 같이 정하도록 안내합니다.

거래 당시까지 실제 불입한 금액(융자 포함) + 프리미엄

입니다.

즉 아직 납부하지 않은 미래의 중도금과 잔금까지 포함한 전체 분양가를 무조건 기준으로 계산하는 것은 아닙니다.

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예를 들어 중개수수료는 어떻게 계산할까?

예를 들어

• 전체 분양가 6억 원
• 현재까지 납부한 계약금·중도금 1억8,000만 원
• 승계할 융자금 포함 불입액 1억8,000만 원
• 프리미엄 4,000만 원

이라면 분양권 중개보수 계산을 위한 거래금액은

1억8,000만 원 + 4,000만 원
= 2억2,000만 원

을 기준으로 산정하는 방식입니다.

여기에 해당 지역 조례에 따른 주택 매매 중개보수 상한요율을 적용합니다.

중개보수는 법정 상한선이므로 실제 지급액은 상한 범위 안에서 공인중개사와 협의할 수 있습니다.

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중개수수료에 부가세도 붙을까?

공인중개사업자의 과세유형에 따라 부가가치세 문제도 확인해야 합니다.

중개사무소에서 제시한 수수료가

부가세 포함인지 별도인지

계약 전에 확인하는 것이 좋습니다.

특히 중개보수가 수백만 원에 이르면 부가세 여부에 따라 실제 지출액도 달라질 수 있습니다.

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명의변경 비용은 얼마나 들까?

분양권 전매가 끝나면 시행사나 분양사무실에서 기존 계약자에서 새로운 계약자로 명의변경 절차를 진행합니다.

다만 전국 모든 아파트에 공통적으로 적용되는 하나의 법정 ‘명의변경 수수료’가 정해져 있는 것은 아닙니다.

단지와 사업주체, 금융기관에 따라

• 계약서 재작성 관련 비용
• 인감증명서 등 서류발급 비용
• 대출 승계 관련 비용
• 금융기관 업무비용
• 법무 관련 비용

등이 발생할 수 있습니다.

따라서 전매계약을 하기 전에 분양사무실에

“명의변경할 때 별도의 수수료가 있는지”

직접 확인하는 것이 가장 정확합니다.

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중도금대출이 있으면 어떻게 할까?

분양권 전매 당시 중도금대출이 이미 실행됐다면 매수인에게 대출을 승계하는 절차가 필요한 경우가 많습니다.

하지만 매수인이라고 해서 무조건 기존 대출을 승계할 수 있는 것은 아닙니다.

금융기관에서 새로운 매수인의

• 소득
• 신용도
• 대출규제
• 보유주택
• DSR 등

대출심사를 다시 할 수 있습니다.

따라서 전매계약 전에 반드시 중도금대출을 취급한 금융기관에 대출승계 가능 여부를 먼저 확인하는 것이 안전합니다.

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매수인이 대출 승계를 못 받으면 어떻게 될까?

전매계약을 먼저 체결했는데 매수인이 대출승계를 받지 못하면 문제가 복잡해질 수 있습니다.

따라서 계약서 특약에

“중도금대출 승계 불가 시 계약을 어떻게 처리할 것인지”

를 명확히 정하는 것이 좋습니다.

매수인이 기존 중도금대출을 상환하고 새로운 자금으로 처리할 수도 있고, 금융기관 승인을 조건으로 계약을 체결할 수도 있습니다.

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분양권 매수할 때 취득세도 바로 낼까?

분양권을 매수하는 단계와 완성된 아파트를 실제 취득하는 단계는 구분할 필요가 있습니다.

분양권 자체를 넘겨받았다고 해서 완성된 주택의 소유권 이전등기가 즉시 이루어지는 것은 아닙니다.

향후 아파트가 준공되고 실제 부동산을 취득하는 단계에서는 취득세 문제가 발생하게 됩니다.

행정안전부는 개인이 분양권을 승계받아 향후 부동산을 취득하는 경우 실제 주택 취득 시 취득세 과세표준에 분양권 프리미엄 등이 반영될 수 있다고 설명한 바 있습니다.

따라서 분양권을 웃돈을 주고 매수한다면 향후 취득세에도 영향을 줄 수 있다는 점을 생각해야 합니다.

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프리미엄이 마이너스면 양도세는 없을까?

예를 들어

분양가에 비해 시장상황이 좋지 않아

마이너스 프리미엄 -2,000만 원

에 매도하는 경우도 있습니다.

양도차익이 발생하지 않았다면 양도소득세 부담 역시 일반적인 플러스 프리미엄 거래와 다르게 계산됩니다.

다만 실제 취득가액과 양도가액, 필요경비를 기준으로 신고해야 하므로 계약서와 송금내역 등을 정확히 남겨두는 것이 중요합니다.

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다운계약서로 프리미엄을 낮게 신고하면 어떻게 될까?

절대로 권장할 수 없습니다.

예를 들어 실제 프리미엄은 5,000만 원인데 계약서에 1,000만 원으로 작성하고 나머지 4,000만 원을 현금으로 주고받는 방식입니다.

이는 실제 거래가격과 다른 금액을 신고하는 것으로 세금 추징과 가산세 등 문제가 발생할 수 있습니다.

분양권 거래 역시 실제 거래금액을 기준으로 신고해야 합니다.

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양도세를 매수자가 대신 내주는 계약은 괜찮을까?

일부 분양권 거래에서는

“양도소득세는 매수인이 부담한다.”

는 특약을 사용하는 경우가 있습니다.

하지만 매우 조심해야 합니다.

국세청은 매수자가 양도자의 양도소득세를 대신 부담하기로 했다면 그 대신 부담한 세액 역시 양도가액에 포함하여 양도소득세를 다시 계산해야 한다는 해석을 제시하고 있습니다.

즉 단순히

“세금은 매수자가 내면 되니까 나는 프리미엄 전액을 가져간다.”

고 계산하면 실제 세금이 달라질 수 있습니다.

이른바 ‘양도세 매수자 부담’ 거래는 세금 계산이 복잡해질 수 있으므로 반드시 세무계산을 먼저 해보는 것이 좋습니다.

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분양권 양도소득세 신고는 언제까지 할까?

분양권은 세법상 부동산에 관한 권리에 해당합니다.

국세청에 따르면 부동산 또는 부동산에 관한 권리를 양도한 경우 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 양도소득세 예정신고·납부를 해야 합니다.

예를 들어

2026년 9월 18일 분양권을 양도했다면

원칙적인 예정신고 기한은

2026년 11월 30일

까지가 됩니다.

기한을 넘기면 가산세 문제가 발생할 수 있으므로 명의변경이 끝난 뒤 바로 신고 준비를 하는 것이 좋습니다.

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양도일은 언제로 볼까?

분양권 계약서를 작성한 날과 세법상 양도일이 항상 같은 것은 아닐 수 있습니다.

일반적인 자산 양도에서는 잔금청산일 등 실제 거래관계를 기준으로 양도시기를 판단하므로 계약금만 받은 날을 기준으로 단순 계산하지 않는 것이 좋습니다.

특히 명의변경일과 잔금지급일이 다른 경우에는 세무상 양도시기를 확인할 필요가 있습니다.

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실제로 얼마 남는지 계산해보자

다음과 같은 경우를 가정해보겠습니다.

• 프리미엄: 7,000만 원
• 보유기간: 1년 이상
• 중개수수료 등 인정 필요경비: 200만 원
• 다른 양도 없음
• 기본공제: 250만 원

1. 양도차익

7,000만 원 - 200만 원
= 6,800만 원

2. 과세표준

6,800만 원 - 250만 원
= 6,550만 원

3. 양도소득세

6,550만 원 × 60%
= 3,930만 원

4. 지방소득세

6,550만 원 × 6%
= 393만 원

총 세금

4,323만 원

입니다.

프리미엄 7,000만 원 중 세금과 중개수수료 200만 원을 제외하면 단순 계산상

약 2,477만 원

정도가 남게 됩니다.

실제 세금은 취득가액과 인정되는 필요경비 등에 따라 달라질 수 있습니다.

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1년 채우고 파는 것이 유리할까?

세율만 비교하면 차이가 큽니다.

1년 미만은 양도세 70%, 1년 이상은 60%이기 때문에 세율 차이가 10%포인트입니다. 개인지방소득세까지 감안하면 77%와 66% 수준으로 차이가 납니다.

예를 들어 과세표준이 5,000만 원이면 단순 계산으로

1년 미만 총 세부담:

약 3,850만 원

1년 이상:

약 3,300만 원

으로 약 550만 원 차이가 발생합니다.

다만 세금만 보고 보유기간을 결정해서는 안 되고 분양권 가격 변동과 전매제한, 중도금 부담 등을 함께 고려해야 합니다.

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분양권 전매 전에 꼭 확인해야 할 것

분양권을 판매하려면 먼저 전매가 가능한 분양권인지 확인해야 합니다.

전매제한기간 중인 분양권은 원칙적으로 임의로 매매할 수 없기 때문입니다.

그다음 다음 사항을 확인하는 것이 좋습니다.

1. 분양권 취득일
2. 현재까지 실제 납입한 금액
3. 중도금대출 잔액
4. 현재 프리미엄
5. 인정 가능한 필요경비
6. 예상 양도소득세
7. 개인지방소득세
8. 중개보수
9. 중도금대출 승계 가능 여부
10. 시행사의 명의변경 가능일
11. 명의변경 필요서류
12. 전매제한 여부

특히 계약하기 전에 세후 실제 수익을 먼저 계산해보는 것이 중요합니다.

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자주 묻는 질문 FAQ

Q1. 분양권을 2년 이상 가지고 있으면 일반 양도세율을 적용받나요?

현재는 그렇지 않습니다.

2026년 현재 분양권은 1년 이상 보유하면 원칙적으로 60%의 양도소득세율이 적용됩니다.

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Q2. 분양권 양도세에 지방세도 붙나요?

네.

1년 이상 보유한 분양권은 개인지방소득세 6%, 1년 미만은 7%가 적용됩니다.

따라서 단순 합산하면 각각 약 66%, 77% 수준입니다.

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Q3. 프리미엄 전체에 60%를 곱하나요?

항상 그런 것은 아닙니다.

취득가액과 인정되는 필요경비 등을 차감한 양도소득금액에서 기본공제 등을 반영해 과세표준을 산정합니다.

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Q4. 기본공제는 얼마인가요?

부동산 등 국내 양도소득에 대해 일반적으로 연 250만 원의 양도소득 기본공제가 적용됩니다.

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Q5. 중개수수료는 양도세에서 공제할 수 있나요?

실제 지급한 양도 관련 중개수수료를 증빙할 수 있다면 필요경비로 인정받을 수 있습니다. 국세청 홈택스에서도 실제 취득·양도 중개수수료를 필요경비로 입력할 수 있도록 안내합니다.

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Q6. 중개수수료는 전체 분양가 기준인가요?

아닙니다.

국토교통부 안내상 분양권의 중개보수 거래금액은

거래 당시까지 불입한 금액(융자 포함) + 프리미엄

을 기준으로 계산합니다.

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Q7. 명의변경할 때 취득세를 바로 내나요?

분양권 명의변경 자체와 완성된 주택의 실제 취득은 구분해서 볼 필요가 있습니다.

향후 완성된 부동산을 실제 취득하면 취득세가 발생하며, 승계받은 분양권의 프리미엄 등이 과세표준에 영향을 미칠 수 있습니다.

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Q8. 분양권 양도세는 언제 신고하나요?

원칙적으로 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고와 납부를 해야 합니다.

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Q9. 양도세를 매수자가 대신 내도 되나요?

당사자 간 그렇게 약정하는 사례는 있지만 세법상 주의해야 합니다.

매수자가 대신 부담한 양도소득세가 양도가액에 포함돼 다시 세금을 계산해야 할 수 있습니다.

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분양권 전매 비용 핵심 정리

2026년 현재 분양권 전매에서 가장 큰 비용은 양도소득세입니다.

세율은

보유기간 1년 미만 → 양도세 70% + 지방소득세 7%
보유기간 1년 이상 → 양도세 60% + 지방소득세 6%

입니다.

다만 프리미엄 전체에 단순히 세율을 곱하는 것이 아니라,

양도가액 - 취득가액 - 필요경비 - 기본공제

등의 과정을 거쳐 실제 세금을 계산하게 됩니다.

또 분양권 중개보수는 전체 분양가가 아니라 현재까지 불입한 금액과 프리미엄을 합산한 거래금액을 기준으로 계산합니다.

명의변경 자체에는 전국적으로 동일한 하나의 법정수수료가 있는 것이 아니므로 시행사와 중도금대출 금융기관에 별도 비용을 확인해야 합니다.

따라서 분양권을 전매할 때는 단순히

“프리미엄 5,000만 원 붙었다.”

라고 생각하기보다

예상 프리미엄 → 필요경비 → 양도소득세 → 지방소득세 → 중개수수료 → 대출·명의변경 비용 → 실제 순수익

순서로 계산해봐야 합니다.

분양권은 세율 자체가 높기 때문에 수백만 원의 비용 차이가 실제 손에 남는 금액을 크게 바꿀 수 있습니다.

 

※ 참조사항

이 글은 2026년 9월 현재 시행 중인 소득세법·지방세법과 국세청·국토교통부 안내를 기준으로 일반적인 아파트 분양권 전매를 정리한 내용입니다. 실제 세액은 분양권 취득일과 양도일, 실제 프리미엄, 취득가액, 필요경비, 같은 연도 다른 자산의 양도 여부 등에 따라 달라질 수 있습니다. 또한 전매제한, 중도금대출 승계, 시행사 명의변경 절차는 단지마다 다를 수 있으므로 계약 전에 해당 사업주체와 금융기관에 확인하는 것이 필요합니다.