집을 매매하거나 전세·월세 계약을 할 때 빠지지 않는 비용이 바로 부동산 중개수수료, 흔히 말하는 복비입니다.
그런데 막상 계약을 앞두면 이런 궁금증이 생깁니다.
“중개수수료는 집주인만 내는 걸까?”
“매수인과 매도인이 반반 내는 걸까?”
“전세 3억이면 복비가 얼마일까?”
“월세는 보증금만 기준으로 계산할까?”
결론부터 말하면 부동산 중개보수는 일반적으로 중개의뢰인 양쪽이 각각 부담합니다.
즉 매매라면 매도인과 매수인이 각각 자신의 중개보수를 내고, 전세·월세라면 임대인과 임차인이 각각 부담하는 구조입니다. 공인중개사법 시행규칙도 주택 중개보수를 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받을 수 있도록 규정하고 있습니다.
이번 글에서는 매매·전세·월세 중개수수료를 누가 내는지부터 복비 계산방법, 법정 상한요율, 월세 환산방법, 협의방법과 계약이 깨졌을 때 복비 문제까지 자세히 알아보겠습니다.
부동산 중개수수료는 누가 내야 할까?
부동산 중개보수는 한쪽이 전부 내는 것이 원칙이 아닙니다.
매매
매도인 → 자신의 중개보수 부담
매수인 → 자신의 중개보수 부담
전세·월세
임대인 → 자신의 중개보수 부담
임차인 → 자신의 중개보수 부담
입니다.
하나의 공인중개사무소가 매도인과 매수인 또는 임대인과 임차인을 모두 중개한 경우에도 양쪽으로부터 각각 법정 범위 안의 중개보수를 받을 수 있습니다.
따라서 흔히 말하는
“복비는 반반 낸다.”
는 표현은 정확하게 말하면 전체 수수료 하나를 반으로 나누는 것이 아니라 각자가 자신에게 적용되는 중개보수를 별도로 지급하는 구조라고 이해하면 쉽습니다.
중개수수료는 법으로 정해져 있을까?
상한선이 정해져 있습니다.
주택 중개보수는 공인중개사법과 시행규칙이 정한 범위 내에서 각 시·도 조례로 요율을 정합니다.
중요한 점은 법에 정해진 요율이 반드시 받아야 하는 고정요율은 아니라는 것입니다.
법제처는 주택 중개보수 역시 법정 상한 안에서 공인중개사와 중개의뢰인이 협의해 결정해야 한다고 해석하고 있습니다.
즉,
상한요율 = 공인중개사가 받을 수 있는 최대한도
라고 이해하는 것이 좋습니다.
주택 매매 중개수수료 상한요율
현재 공인중개사법 시행규칙상 주택 매매·교환 중개보수 상한은 다음과 같습니다.
거래금액상한요율최대 한도
| 5,000만 원 미만 | 0.6% | 25만 원 |
| 5,000만~2억 원 미만 | 0.5% | 80만 원 |
| 2억~9억 원 미만 | 0.4% | 별도 한도 없음 |
| 9억~12억 원 미만 | 0.5% | 별도 한도 없음 |
| 12억~15억 원 미만 | 0.6% | 별도 한도 없음 |
| 15억 원 이상 | 0.7% | 별도 한도 없음 |
예를 들어 아파트 매매가격이 5억 원이라면
5억 원 × 0.4% = 200만 원
이 법정 상한금액이 됩니다.
즉 매수인이 최대 200만 원, 매도인도 최대 200만 원을 각각 부담하는 구조가 될 수 있습니다.
실제 보수는 이 범위 안에서 협의할 수 있습니다.
아파트 8억 원 매매하면 복비는 얼마일까?
아파트 매매가격이 8억 원이라고 가정해보겠습니다.
8억 원은 2억 원 이상~9억 원 미만 구간에 해당하므로 상한요율은 0.4%입니다.
계산하면
8억 원 × 0.4% = 320만 원
입니다.
따라서 상한 기준으로는
매도인 최대 320만 원
매수인 최대 320만 원
입니다.
양쪽을 합치면 공인중개사가 받을 수 있는 총액이 최대 640만 원이 될 수 있지만 각 당사자가 320만 원씩 별도로 지급하는 구조입니다.
10억 원 아파트를 매매하면 얼마일까?
10억 원은 9억 원 이상~12억 원 미만 구간에 해당합니다.
상한요율은 0.5%입니다.
따라서
10억 원 × 0.5% = 500만 원
이 상한입니다.
하지만 500만 원을 무조건 지급해야 하는 것은 아닙니다.
예를 들어 계약 전에 공인중개사와
0.4%로 협의
했다면
10억 원 × 0.4% = 400만 원
으로 정할 수도 있습니다.
그래서 고가 주택일수록 계약 전에 실제 적용할 중개보수율을 확인하는 것이 중요합니다.
전세 중개수수료는 어떻게 계산할까?
전세는 계산이 단순합니다.
전세보증금 = 거래금액
으로 봅니다. 국토교통부 부동산거래 전자계약시스템도 전세의 거래금액을 전세금으로 안내합니다.
현재 주택 임대차 중개보수 상한요율은 다음과 같습니다.
거래금액상한요율최대 한도
| 5,000만 원 미만 | 0.5% | 20만 원 |
| 5,000만~1억 원 미만 | 0.4% | 30만 원 |
| 1억~6억 원 미만 | 0.3% | 별도 한도 없음 |
| 6억~12억 원 미만 | 0.4% | 별도 한도 없음 |
| 12억~15억 원 미만 | 0.5% | 별도 한도 없음 |
| 15억 원 이상 | 0.6% | 별도 한도 없음 |
전세 3억 원이면 복비가 얼마일까?
전세보증금이 3억 원이면 1억~6억 원 미만 구간입니다.
상한요율은 0.3%이므로
3억 원 × 0.3% = 90만 원
입니다.
상한 기준으로
임대인 최대 90만 원
임차인 최대 90만 원
씩 부담할 수 있습니다.
전세 7억 원이면 얼마일까?
전세보증금이 7억 원이라면 6억~12억 원 미만 구간입니다.
상한요율은 0.4%입니다.
따라서
7억 원 × 0.4% = 280만 원
입니다.
이 역시 280만 원이 무조건 확정되는 것은 아니며 상한 안에서 협의할 수 있습니다.
월세 중개수수료는 어떻게 계산할까?
월세는 보증금만 보고 계산하지 않습니다.
공인중개사법 시행규칙에서는 월세 거래금액을 원칙적으로
보증금 + 월세 × 100
으로 계산하도록 규정합니다.
예를 들어
- 보증금 5,000만 원
- 월세 100만 원
이라면
5,000만 원 + (100만 원 × 100)
= 5,000만 원 + 1억 원
= 1억5,000만 원
이 중개보수 계산용 거래금액이 됩니다.
월세 거래금액이 5,000만 원 미만이면 계산법이 달라질까?
네.
보증금 + 월세 × 100
으로 계산했는데 거래금액이 5,000만 원 미만이면
보증금 + 월세 × 70
으로 다시 계산합니다.
예를 들어
보증금 500만 원
월세 40만 원
이라면 먼저
500만 원 + 40만 원 × 100
= 4,500만 원
입니다.
5,000만 원 미만이므로 ×70 방식으로 다시 계산합니다.
500만 원 + 40만 원 × 70
= 3,300만 원
이 거래금액이 됩니다.
보증금 1억 원에 월세 100만 원이면 복비는 얼마일까?
거래금액부터 계산합니다.
보증금 1억 원
- 월세 100만 원 × 100
= 2억 원
입니다.
임대차 거래금액 2억 원은 1억~6억 원 미만 구간이므로 상한요율은 0.3%입니다.
따라서
2억 원 × 0.3%
= 60만 원
이 상한 중개보수가 됩니다.
임대인과 임차인이 각각 최대 60만 원까지 부담할 수 있습니다.
복비에 부가세도 따로 내야 할까?
중개사무소의 사업자 과세유형 등에 따라 부가가치세가 별도로 표시되는 경우가 있습니다.
따라서 계약 전에
“말씀하신 중개수수료가 부가세 포함인가요?”
라고 확인하는 것이 좋습니다.
특히 거래금액이 큰 매매의 경우 부가세 포함 여부에 따라 실제 지급액 차이가 커질 수 있습니다.
영수증이나 현금영수증을 반드시 받아두는 것도 좋습니다.
법정 최고요율을 무조건 줘야 할까?
아닙니다.
이 부분이 가장 중요합니다.
공인중개사법 시행규칙은 요율한도 안에서 중개의뢰인과 공인중개사가 협의하여 중개보수를 정하도록 하고 있습니다.
예를 들어 10억 원 아파트 매매의 법정 상한요율이 0.5%라고 하더라도
0.45%
0.4%
정액 400만 원
등으로 법정 한도 안에서 협의할 수 있습니다.
단, 협의 없이 일방적으로 무조건 깎을 수 있다는 의미는 아닙니다.
계약 전에 공인중개사와 명확하게 합의하는 것이 가장 좋습니다.
복비는 언제 협의하는 것이 좋을까?
가장 좋은 시점은 매매계약이나 임대차계약서를 작성하기 전입니다.
계약이 모두 끝나고 잔금 날에 갑자기
“복비 깎아주세요.”
라고 하면 협의가 어려워질 수 있습니다.
따라서 집을 최종적으로 결정했다면 계약서 작성 전에
“중개보수는 몇 %로 하실 건가요?”
라고 물어보고 문자나 계약 관련 문서에 남겨두는 것이 좋습니다.
중개수수료는 언제 내야 할까?
중개보수 지급시기는 당사자와 공인중개사가 따로 약정했다면 그 약정에 따릅니다.
별도의 약정이 없다면 법령상 거래대금 지급이 완료된 날 지급합니다.
부동산 거래에서는 보통 잔금일에 중개보수를 지급하는 경우가 많습니다.
하지만 계약 당일 지급하기로 별도로 합의했다면 그 약정에 따를 수 있습니다.
계약이 중간에 깨지면 복비도 안 줘도 될까?
무조건 그런 것은 아닙니다.
공인중개사법 제32조에서는 개업공인중개사가 중개업무에 대해 보수를 받을 수 있다고 규정하면서, 공인중개사의 고의 또는 과실로 거래가 무효·취소·해제된 경우에는 중개보수를 받을 수 없도록 하고 있습니다.
이를 반대로 보면 계약이 공인중개사의 잘못이 아니라 거래 당사자의 개인적인 사정 때문에 해제된 경우에는 이미 성립된 중개보수 청구 문제가 남을 수 있습니다.
예를 들어 매수인이 단순 변심으로 계약금을 포기하고 계약을 해제한 경우라면
“계약이 깨졌으니 복비도 무조건 0원”
이라고 단정하기는 어렵습니다.
공인중개사 잘못 때문에 계약이 취소되면?
이 경우는 다릅니다.
공인중개사의 고의 또는 과실로 거래행위가 무효·취소 또는 해제됐다면 공인중개사법상 해당 중개보수를 받을 수 없습니다.
예를 들어 공인중개사가 중요한 권리관계를 제대로 확인·설명하지 않는 등의 잘못으로 계약이 해제됐다면 중개보수뿐 아니라 손해배상 문제까지 발생할 수 있습니다.
공인중개사는 거래금액, 중개보수와 산출내역, 소유권·저당권 등 주요 권리관계를 확인·설명해야 합니다.
같은 부동산에서 양쪽 복비를 모두 받아도 될까?
가능합니다.
하나의 공인중개사무소가 매도인과 매수인 양쪽 또는 임대인과 임차인 양쪽을 중개한 경우 각각의 중개의뢰인으로부터 법정 범위 내의 중개보수를 받을 수 있습니다.
예를 들어 5억 원 아파트를 하나의 중개업소에서 거래했다면 상한 기준으로
매도인 200만 원
매수인 200만 원
을 각각 받을 수 있습니다.
공인중개사가 양쪽에서 받았다는 이유만으로 불법은 아닙니다.
다만 각 당사자에게 받을 수 있는 금액은 법정 상한을 초과해서는 안 됩니다.
중개보수를 법정한도보다 많이 요구하면?
법정 한도를 넘는 금액을 요구하거나 받는 것은 허용되지 않습니다.
법제처 역시 공인중개사법에서 금지하는 초과 보수는 법령이 정한 중개보수 한도를 초과한 금품을 의미한다고 해석하고 있습니다.
계산 결과보다 과도하게 높은 금액을 요구한다면 해당 시·군·구 부동산 중개업 담당부서 등에 확인할 수 있습니다.
중개수수료 협의는 어떻게 하면 좋을까?
중개사에게 무작정
“깎아주세요.”
라고 하는 것보다 거래가격과 법정 상한을 알고 협의하는 것이 좋습니다.
예를 들어 10억 원 매매라면
상한 0.5% = 500만 원
이라는 사실을 알고
“거래금액이 큰 만큼 0.4%인 400만 원 정도로 협의할 수 있을까요?”
라고 이야기할 수 있습니다.
중개사 입장에서도 거래 성사 전에 협의하는 것이 가장 명확합니다.
중개수수료를 현금으로 주면 싸게 해준다고 하면?
중개보수 자체를 법정 범위 안에서 할인하는 것은 당사자 간 협의 문제입니다.
다만 실제 지급한 중개보수에 대해서는 영수증이나 현금영수증 등 증빙을 받아두는 것이 좋습니다.
매매에서는 실제 지급한 중개보수가 향후 양도소득세 계산에서 필요경비로 인정될 수 있는 경우도 있으므로 증빙 보관이 중요합니다.
오피스텔 중개수수료는 아파트와 같을까?
항상 같지는 않습니다.
전용면적 85㎡ 이하이면서 일정한 주거설비를 갖춘 오피스텔의 경우 공인중개사법 시행규칙상 상한요율이
매매·교환 0.5%
임대차 0.4%
입니다.
이 요건에 해당하지 않는 오피스텔 등은 다른 중개보수 기준이 적용될 수 있습니다.
따라서 오피스텔 거래라면 해당 물건이 어떤 기준에 해당하는지 먼저 확인하는 것이 좋습니다.
상가·토지는 복비가 얼마일까?
주택 외 토지·상가 등의 중개보수는 주택과 다릅니다.
공인중개사법 시행규칙에 따르면 일반적으로
거래금액의 0.9% 이내
에서 공인중개사와 중개의뢰인이 협의해 결정합니다.
따라서 주택 요율표를 상가나 토지에 그대로 적용하면 안 됩니다.
복비 계산 예시 한눈에 보기
사례 1. 아파트 5억 원 매매
5억 × 0.4%
= 최대 200만 원
매도인·매수인 각각 부담 가능
사례 2. 아파트 10억 원 매매
10억 × 0.5%
= 최대 500만 원
매도인·매수인 각각 부담 가능
사례 3. 전세 3억 원
3억 × 0.3%
= 최대 90만 원
임대인·임차인 각각 부담 가능
사례 4. 전세 8억 원
8억 × 0.4%
= 최대 320만 원
임대인·임차인 각각 부담 가능
사례 5. 보증금 5,000만 원·월세 100만 원
거래금액:
5,000만 원 + 100만 원 × 100
= 1억5,000만 원
상한요율 0.3%
= 최대 45만 원
입니다.
중개수수료 계약 전에 꼭 확인할 것
부동산 계약을 앞두고 있다면 다음 사항을 미리 확인하는 것이 좋습니다.
- 주택인지 오피스텔·상가인지
- 매매인지 임대차인지
- 중개보수 계산용 거래금액
- 적용되는 법정 상한요율
- 실제 협의할 중개보수율
- 부가세 포함 여부
- 중개보수 지급시기
- 현금영수증·영수증 발급 여부
특히 거래금액이 큰 경우 0.1% 차이도 수십만~수백만 원이 될 수 있으므로 계약 전에 확인하는 것이 좋습니다.
자주 묻는 질문 FAQ
Q1. 복비는 집주인과 세입인이 반반 내나요?
각자 자신의 중개보수를 부담한다고 이해하는 것이 정확합니다.
임대인과 임차인은 각각 공인중개사에게 법정 범위 내의 중개보수를 지급합니다.
Q2. 매매할 때 매수인이 복비를 전부 내나요?
아닙니다.
일반적으로 매도인과 매수인이 각각 자신의 중개보수를 부담합니다.
Q3. 법정요율대로 무조건 내야 하나요?
아닙니다.
법에서 정한 것은 상한선이며, 그 범위 안에서 중개사와 의뢰인이 협의해 실제 보수를 결정합니다.
Q4. 월세 복비는 어떻게 계산하나요?
원칙적으로
보증금 + 월세 × 100
으로 거래금액을 계산합니다.
계산 결과가 5,000만 원 미만이면
보증금 + 월세 × 70
으로 다시 계산합니다.
Q5. 잔금 전에 복비를 줘야 하나요?
별도의 약정이 있다면 그 약정에 따릅니다.
약정이 없으면 거래대금 지급이 완료된 날이 법정 지급시기입니다.
Q6. 계약이 깨지면 복비를 안 줘도 되나요?
공인중개사의 고의나 과실로 계약이 무효·취소·해제된 경우에는 중개보수를 받을 수 없습니다.
반면 당사자의 단순 변심 등 중개사의 잘못이 아닌 이유로 계약이 해제됐다면 중개보수 문제가 별도로 남을 수 있습니다.
Q7. 중개수수료에 부가세까지 줘야 하나요?
중개사무소의 과세유형 등에 따라 부가가치세가 별도로 붙을 수 있으므로 계약 전에 제시한 금액이 부가세 포함인지 확인하는 것이 좋습니다.
Q8. 중개수수료는 언제 깎아달라고 말하는 것이 좋나요?
계약서를 쓰기 전에 협의하는 것이 가장 좋습니다.
계약 후나 잔금일에 처음 협상을 시작하면 분쟁이 생기기 쉽습니다.
부동산 중개수수료 핵심 정리
부동산 복비는
매매 → 매도인·매수인이 각각 부담
전세·월세 → 임대인·임차인이 각각 부담
하는 구조입니다.
주택 중개보수는 거래금액 구간별로 법정 상한요율이 정해져 있으며 그 상한 범위 안에서 실제 받을 금액은 공인중개사와 중개의뢰인이 협의하여 결정합니다.
매매는 거래가격 자체를 기준으로 하고, 전세는 전세보증금을 기준으로 계산합니다.
월세는
보증금 + 월세 × 100
이 기본이며, 계산된 금액이 5,000만 원 미만이면
보증금 + 월세 × 70
을 적용합니다.
또 중개보수 지급일을 따로 정하지 않았다면 거래대금 지급이 완료되는 날 지급하는 것이 법정 기준입니다.
따라서 부동산 계약을 할 때는 계약서에 도장을 찍기 전에
거래금액 확인 → 법정 상한 계산 → 실제 보수율 협의 → 부가세 확인 → 지급시기 확인
순서로 확인하는 것이 가장 좋습니다.
특히 고가 주택에서는 요율이 0.1%만 달라져도 수백만 원의 차이가 발생할 수 있으므로 중개보수를 미리 협의하는 것이 중요합니다.
※ 참조사항
이 글은 2026년 9월 현재 시행 중인 공인중개사법·공인중개사법 시행령·시행규칙 및 관련 지방자치단체 중개보수 기준을 바탕으로 일반적인 주택 거래를 정리한 내용입니다. 주택 중개보수는 시·도 조례에 따라 정해지므로 실제 계약에서는 해당 지역 조례를 확인하는 것이 가장 정확합니다. 오피스텔, 상가, 토지, 분양권 등은 주택과 다른 중개보수 기준이 적용될 수 있습니다.
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