토지 지목 종류 뭐가 다를까? 대·전·답·임야·도로 변경방법 총정리

토지를 매매하거나 건축용 부지를 알아보다 보면 토지대장에 대, 전, 답, 임야, 도로 같은 표시가 나옵니다.

이 표시가 바로 지목입니다.

같은 300평 토지라도 지목이 대인지, 전인지, 답인지, 임야인지에 따라 현재 이용상태와 개발 과정에서 확인해야 할 사항이 달라질 수 있습니다.

특히

“밭인데 집 지으면 대로 자동으로 바뀌나요?”

“임야를 대지로 바꿀 수 있나요?”

“내 땅 일부를 도로로 쓰면 지목도 도로로 바뀌나요?”

처럼 지목변경과 관련된 질문도 많습니다.

이번 글에서는 토지 지목 종류부터 대·전·답·임야·도로 차이, 지목 확인방법, 지목변경 절차까지 자세히 알아보겠습니다.

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지목이란?

지목은 토지의 주된 용도에 따라 토지의 종류를 구분해 지적공부에 등록한 것입니다.

현재 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에서는 지목을 총 28종으로 구분하고 있습니다.

쉽게 말하면 토지대장에 표시된

• 대
• 전
• 답
• 임야
• 도로

같은 명칭이 해당 토지의 법적 지목입니다.

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지목은 총 몇 종류일까?

현재 법에서 정한 지목은 총 28종입니다.

• 전
• 답
• 과수원
• 목장용지
• 임야
• 광천지
• 염전
• 대
• 공장용지
• 학교용지
• 주차장
• 주유소용지
• 창고용지
• 도로
• 철도용지
• 제방
• 하천
• 구거
• 유지
• 양어장
• 수도용지
• 공원
• 체육용지
• 유원지
• 종교용지
• 사적지
• 묘지
• 잡종지

법에서는 이 28종을 기준으로 토지의 주된 사용용도를 구분합니다.

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자주 보는 지목 한눈에 비교

부동산 거래에서 자주 접하는 지목만 간단히 비교하면 다음과 같습니다.

지목의미대표적인 이용 형태

대	건축물 부지 등	주택·상가 부지
전	물을 상시 사용하지 않는 농지	밭
답	물을 상시 이용하는 농지	논
임야	산림·원야 등	산, 숲
도로	교통에 이용되는 토지	도로
공장용지	공장시설 부지	공장
주차장	독립적인 주차 용지	주차장
창고용지	창고시설 부지	물류·창고
잡종지	다른 지목에 속하지 않는 토지	야적장 등

다만 실제 지목 판정은 단순히 현재 보이는 모습만으로 결정되는 것이 아니라 법령상 기준에 따라 판단됩니다.

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지목 '대'란?

부동산에서 가장 많이 보는 지목 중 하나가 대(垈)입니다.

일반적으로 주택이나 상가 등 건축물이 들어서 있는 부지에서 많이 볼 수 있습니다.

즉 우리가 흔히 말하는 대지의 지목이 대인 경우가 많습니다.

예를 들어

• 단독주택 부지
• 상가건물 부지
• 아파트 부지 일부
• 업무용 건축물 부지

등에서 확인할 수 있습니다.

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지목이 '대'면 무조건 집을 지을 수 있을까?

그렇지는 않습니다.

지목이 대라고 해서 어떤 건물이든 자유롭게 지을 수 있는 것은 아닙니다.

건축 가능 여부는 별도로

• 용도지역
• 용도지구
• 용도구역
• 건폐율
• 용적률
• 도로조건
• 건축선
• 주차장 기준
• 각종 개발행위 제한

등을 확인해야 합니다.

따라서

지목 = 대 → 무조건 건축 가능

이라고 생각해서는 안 됩니다.

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지목 '전'은 무엇일까?

전(田)은 쉽게 말하면 밭입니다.

현행 시행령에서는 물을 상시적으로 이용하지 않고 곡물, 원예작물, 약초, 묘목, 관상수 등을 주로 재배하는 토지를 전으로 구분하고 있습니다.

대표적으로

• 고추밭
• 배추밭
• 감자밭
• 채소밭
• 묘목 재배지

등을 생각하면 이해하기 쉽습니다.

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지목 '답'은 무엇일까?

답(畓)은 일반적으로 논을 의미합니다.

시행령에서는 물을 상시적으로 직접 이용하여 벼, 연, 미나리, 왕골 등을 재배하는 토지를 답으로 구분합니다.

즉 핵심 차이는

전 = 물을 상시 사용하지 않는 농지

답 = 물을 상시 이용하는 농지

라고 보면 이해하기 쉽습니다.

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전과 답은 모두 농지일까?

일반적으로 전과 답은 대표적인 농지 지목입니다.

따라서 이런 토지에 주택이나 공장 등을 만들려고 한다면 단순히 지목만 변경하는 것이 아니라 농지전용 등 관련 절차가 선행돼야 할 수 있습니다.

즉

전 → 대

또는

답 → 대

로 지목만 먼저 바꿔놓는 방식은 일반적인 절차가 아닙니다.

먼저 관계 법령에 따른 토지 이용 변경이 적법하게 이루어지고, 이후 실제 이용상태에 맞춰 지목변경을 신청하는 구조라고 이해하는 것이 좋습니다.

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지목 '임야'는 무엇일까?

임야는 산림과 원야 등을 이루는 토지입니다.

현행 시행령에서는

• 수림지
• 죽림지
• 암석지
• 자갈땅
• 모래땅
• 습지
• 황무지

등을 임야의 범위로 정하고 있습니다.

일반적으로 산이나 숲을 생각하면 이해하기 쉽습니다.

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임야를 대지로 바꿀 수 있을까?

조건을 충족하면 가능할 수 있지만 단순한 지목변경 신청만으로 임야가 대로 바뀌는 것은 아닙니다.

예를 들어 임야에 주택을 짓기 위해서는 토지 조건에 따라

• 산지전용 허가 또는 신고
• 개발행위허가
• 건축허가 또는 신고
• 토목공사
• 건축공사
• 준공

등의 절차가 필요할 수 있습니다.

이후 실제 토지 이용이 건축물 부지로 변경되고 관련 공사가 적법하게 완료되면 지목변경 절차를 진행할 수 있습니다.

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지목 '도로'는 무엇일까?

도로는 교통을 위해 이용되는 토지입니다.

하지만 현장에서 자동차가 다니는 길이라고 해서 토지대장상 지목이 항상 도로인 것은 아닙니다.

실제 현황은 길인데 토지대장을 확인하면

• 대
• 전
• 답
• 임야

등으로 되어 있는 경우도 있습니다.

따라서 토지 매매나 건축을 검토할 때는 현황도로와 지적공부상 도로를 구분해서 확인해야 합니다.

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도로로 사용하면 자동으로 지목이 도로가 될까?

자동으로 변경되는 것은 아닙니다.

토지를 실제 도로로 사용하더라도 법적 요건을 충족하고 관련 절차가 완료된 뒤 지목변경 신청을 해야 하는 경우가 있습니다.

또한 도로의 성격이나 개설 과정에 따라 필요한 인허가가 달라질 수 있으므로 단순히 토지 일부를 포장했다고 해서 지목이 바로 도로로 바뀌는 것은 아닙니다.

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지목과 실제 사용용도가 다를 수 있을까?

가능합니다.

예를 들어 토지대장에는 전으로 등록돼 있지만 실제 현장에서는 건축물이나 주차장처럼 이용되고 있을 수 있습니다.

반대로 대지처럼 보이지만 공부상 지목이 여전히 농지나 임야로 남아 있을 수도 있습니다.

법제처 해석에서도 지목을 정할 때 중요한 기준은 토지의 주된 용도라고 보고 있습니다.

다만 실제 사용상태가 달라졌다고 해서 자동으로 공부상 지목이 변경되는 것은 아닙니다.

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지목변경이란?

지목변경은 토지의 주된 용도가 달라진 경우 지적공부에 등록된 기존 지목을 새로운 지목으로 변경하는 절차입니다.

대표적으로

• 전 → 대
• 답 → 대
• 임야 → 대
• 전 → 도로
• 임야 → 도로

등이 있을 수 있습니다.

하지만 실제 지목변경 가능 여부는 토지의 이용변경이 적법하게 완료됐는지에 따라 달라집니다.

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지목변경은 언제 신청할 수 있을까?

정부24의 토지이동신청 안내를 보면 지목변경 신청 시 상황에 따라 다음과 같은 자료가 필요할 수 있습니다.

• 형질변경 등의 공사가 준공됐음을 증명하는 서류
• 토지 또는 건축물의 용도가 변경됐음을 증명하는 서류
• 국·공유지라면 용도폐지 등을 증명하는 자료

즉 먼저 토지 이용이 적법하게 변경되고, 그 결과에 맞춰 지목을 변경하는 절차라고 이해하면 쉽습니다.

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지목변경 어디서 신청할까?

지목변경은 토지(임야)이동신청 민원으로 신청할 수 있습니다.

정부24 기준 신청방법은

• 인터넷
• 방문
• FAX
• 우편

등입니다.

처리기관은 시·군·구입니다.

온라인 신청은 본인이 신청할 수 있고, 대리인은 온라인 신청이 제한됩니다.

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지목변경 처리기간은?

정부24 기준 지목변경 신청 처리기간은 총 5일로 안내돼 있습니다.

다만 이는 지목변경 민원 자체의 처리기간입니다.

농지전용, 산지전용, 개발행위허가, 건축허가 등 선행 절차가 필요한 경우에는 전체 기간이 훨씬 길어질 수 있습니다.

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지목변경 비용은 얼마일까?

정부24 기준 지목변경 신청 수수료는 현재 1필지당 1,000원입니다.

다만 이 금액은 단순히 지적공부상 지목변경 신청 수수료입니다.

실제 토지를 개발하면서 발생할 수 있는

• 설계비
• 측량비
• 개발부담 관련 비용
• 농지 관련 부담금
• 산지 관련 부담금
• 토목공사비

등은 별도로 발생할 수 있습니다.

따라서

지목변경 비용 = 1,000원만 든다

고 생각하면 안 됩니다.

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전·답을 대로 변경하는 기본 흐름

농지를 건축물 부지로 변경하는 상황을 단순화하면 일반적으로 다음과 같은 흐름으로 볼 수 있습니다.

1단계. 건축 가능 여부 확인

토지이용계획과 용도지역, 도로조건 등을 확인합니다.

2단계. 농지 관련 절차 확인

전이나 답이면 농지전용 허가·신고 등이 필요한지 확인합니다.

3단계. 개발행위·건축 관련 인허가

필요한 허가를 진행합니다.

4단계. 공사 진행

토목 및 건축공사를 진행합니다.

5단계. 준공

관련 공사가 적법하게 완료됩니다.

6단계. 지목변경 신청

실제 토지 이용현황에 맞춰 대 등으로 지목변경을 신청합니다.

실제 세부절차는 토지와 사업 종류에 따라 달라질 수 있습니다.

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임야를 대로 변경하는 기본 흐름

임야의 경우에는 산지관리 관련 절차가 중요합니다.

일반적으로

임야 확인 → 산지전용 여부 확인 → 개발·건축 인허가 → 공사 → 준공 → 지목변경

과 같은 구조를 생각할 수 있습니다.

특히 임야는 경사도, 산지 구분, 도로조건 등 다양한 제한이 있을 수 있으므로 토지 매입 전에 건축 가능 여부를 먼저 확인하는 것이 중요합니다.

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전이나 답을 그냥 흙으로 메우면 대가 될까?

그렇지 않습니다.

전이나 답을 성토하거나 포장했다고 해서 자동으로 대가 되는 것은 아닙니다.

오히려 필요한 허가 없이 토지의 형질을 변경하면 불법 문제가 발생할 수 있습니다.

따라서 지목을 바꾸기 위해 임의로 토지를 먼저 변경하기보다는 관할 지자체에

해당 토지에서 원하는 행위가 가능한지

를 먼저 확인하는 것이 안전합니다.

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지목변경과 용도지역 변경은 같은 것일까?

전혀 다릅니다.

예를 들어

전 → 대

는 지목변경입니다.

반면

생산관리지역 → 계획관리지역

과 같은 것은 용도지역 변경입니다.

두 제도는 별개입니다.

따라서 지목이 대로 바뀌었다고 해서 용도지역까지 바뀌는 것이 아닙니다.

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지목이 대가 되면 땅값이 무조건 오를까?

일반적으로 건축이 가능한 토지라면 가치에 영향을 줄 수 있지만 단순히 지목만으로 토지가치를 판단하기는 어렵습니다.

실제 토지가격에는

• 위치
• 도로조건
• 용도지역
• 건폐율·용적률
• 주변 개발상황
• 토지 형태
• 고저차
• 각종 규제

등 다양한 요소가 영향을 줍니다.

따라서

지목 대 = 무조건 비싼 땅

이라는 공식은 성립하지 않습니다.

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지목은 어디서 확인할까?

지목은 여러 방법으로 확인할 수 있습니다.

대표적으로

토지대장

정부24에서 토지대장을 발급하거나 열람하면 지목을 확인할 수 있습니다.

토지이음

주소나 지번을 검색하면 해당 토지의 지목과 면적, 용도지역 등을 확인하는 데 도움이 됩니다.

지적도

해당 필지의 위치와 주변 관계를 확인할 때 사용합니다.

토지 거래 전에는 세 자료를 함께 확인하면 좋습니다.

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토지 매입 전 지목 확인 체크리스트

토지를 구입한다면 다음 순서로 확인하는 것이 좋습니다.

1. 토지대장에서 지목 확인

대·전·답·임야·도로 등 현재 지목을 확인합니다.

2. 토지이용계획 확인

용도지역과 각종 규제를 확인합니다.

3. 지적도 확인

토지 형태와 도로 관계를 확인합니다.

4. 현장 확인

공부상 지목과 실제 사용현황이 비슷한지 확인합니다.

5. 원하는 개발 가능 여부 확인

건축·공장·주차장 등 원하는 용도로 사용할 수 있는지 관할 지자체에 확인합니다.

6. 지목변경 가능 여부 확인

필요하다면 어떤 인허가를 받아야 하고 준공 후 어떤 지목으로 변경되는지 확인합니다.

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토지 지목 주요 차이 정리

지목대표 의미주의할 점

대	건축물 부지	대라고 무조건 건축 가능하지 않음
전	밭	농지전용 확인 필요 가능
답	논	농지전용 확인 필요 가능
임야	산림·원야	산지전용 등 확인 필요
도로	통행용 토지	현황도로와 지목상 도로 구분
공장용지	공장 부지	공장 입지 가능 여부 별도 확인
주차장	주차용 토지	독립적인 주차장 용도인지 확인
잡종지	기타 토지	건축 가능 여부는 별도 확인

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자주 묻는 질문 FAQ

Q. 지목은 총 몇 종류인가요?

현재 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에서는 지목을 전·답·대·임야·도로·잡종지 등을 포함해 총 28종으로 규정하고 있습니다.

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Q. 전과 답의 차이는 무엇인가요?

전은 물을 상시적으로 이용하지 않고 작물을 재배하는 토지이고, 답은 물을 상시적으로 직접 이용해 벼 등의 작물을 재배하는 토지입니다.

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Q. 지목이 임야인데 집을 지을 수 있나요?

토지 조건에 따라 가능할 수도 있지만 산지전용, 개발행위, 도로 및 건축 관련 조건 등을 확인해야 합니다. 임야라는 지목만으로 건축 가능 여부를 판단할 수 없습니다.

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Q. 전을 대로 바로 변경할 수 있나요?

일반적으로 단순 신청만으로 변경하는 것이 아니라 농지전용 등 필요한 절차와 공사·준공 등이 먼저 이루어진 후 실제 토지 용도에 맞게 지목변경을 신청하는 방식입니다.

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Q. 지목변경은 어디서 신청하나요?

정부24의 토지(임야)이동신청 서비스를 이용하거나 관할 시·군·구청에서 신청할 수 있습니다.

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Q. 지목변경 비용은 얼마인가요?

정부24 기준 지목변경 민원 수수료는 1필지당 1,000원입니다. 다만 실제 개발과 인허가 과정에서 발생하는 비용은 별도입니다.

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Q. 지목변경 처리기간은 얼마나 걸리나요?

지목변경 민원 자체는 정부24 기준 총 5일로 안내되어 있습니다. 다만 그전에 필요한 농지전용·산지전용·개발행위·건축 관련 절차 기간은 별도입니다.

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Q. 땅을 도로로 사용하면 자동으로 지목도 도로로 바뀌나요?

자동으로 바뀌는 것은 아닙니다. 관련 인허가와 실제 이용현황 등을 갖춘 뒤 지목변경 절차가 필요한 경우가 있습니다.

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정리

지목은 토지의 주된 용도에 따라 지적공부에 등록된 토지의 종류입니다.

현재 지목은 총 28종이며, 부동산 거래에서는 특히 다음 지목을 자주 접합니다.

대
주택·상가 등 건축물 부지에서 많이 볼 수 있습니다.

전
물을 상시적으로 이용하지 않는 밭입니다.

답
물을 상시 이용하는 논입니다.

임야
산림·원야 등을 이루는 토지입니다.

도로
교통에 이용되는 토지입니다.

중요한 점은 지목을 임의로 원하는 형태로 바꾸는 것이 아니라는 것입니다.

전·답·임야 등을 대나 도로로 바꾸려면 해당 토지의 이용변경에 필요한 인허가를 받고 공사를 완료한 뒤 실제 이용현황에 맞춰 지목변경을 신청하는 경우가 일반적입니다.

정부24에서는 지목변경을 포함한 토지(임야)이동신청을 제공하고 있으며 지목변경 수수료는 현재 1필지당 1,000원, 처리기간은 총 5일로 안내하고 있습니다.

따라서 토지를 구입할 때는 단순히 현재 지목만 볼 것이 아니라 토지대장·지적도·토지이용계획·도로조건과 원하는 용도로 변경할 수 있는지까지 함께 확인하는 것이 중요합니다.

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※ 참조사항

본 글은 토지 지목 및 지목변경 제도를 이해하기 위한 일반적인 정보입니다. 전·답·임야 등의 개발과 지목변경 가능 여부는 농지법, 산지관리법, 국토계획 관련 법령, 건축법 및 지방자치단체의 인허가 조건 등에 따라 달라질 수 있습니다. 토지를 매수하거나 개발하기 전에는 관할 시·군·구청의 지적·건축·농지·산지 관련 담당 부서에서 개별 토지의 인허가 가능 여부를 확인하시기 바랍니다.