등기부등본과 건축물대장 뭐가 다를까? 집 계약 전 확인할 항목 비교 총정리

집을 매매하거나 전세·월세 계약을 할 때 가장 많이 확인하는 서류가 등기부등본과 건축물대장입니다.

두 서류 모두 부동산 계약 전에 중요하지만 확인하는 내용은 완전히 다릅니다.

간단히 말하면

등기부등본 = 소유권·근저당·압류 등 권리관계 확인

건축물대장 = 용도·면적·구조·위반건축물 등 건물 현황 확인

이라고 이해하면 쉽습니다.

이번 글에서는 등기부등본과 건축물대장의 차이부터 집 계약 전에 각각 어떤 항목을 확인해야 하는지 자세히 알아보겠습니다.

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등기부등본이란?

우리가 흔히 말하는 등기부등본의 정식 명칭은 등기사항증명서입니다.

부동산의 소유권이나 담보권 등 법적인 권리관계를 확인하는 서류입니다.

대표적으로 다음 내용을 확인할 수 있습니다.

• 부동산 표시
• 현재 소유자
• 소유권 이전 내역
• 근저당권
• 전세권
• 압류
• 가압류
• 가처분
• 지상권 등

따라서 집을 계약할 때는 실제 집주인이 누구인지, 집에 은행 대출이나 압류가 얼마나 잡혀 있는지를 확인하기 위해 등기부등본을 봐야 합니다.

대법원 인터넷등기소의 인터넷 열람 수수료는 현재 1통당 700원, 등기사항증명서 발급은 1통당 1,000원입니다.

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건축물대장이란?

건축물대장은 건물의 구조와 용도, 면적 등 행정상 건축물 현황을 기록하는 공적 장부입니다.

대표적으로 다음과 같은 내용을 확인할 수 있습니다.

• 건축물 소재지
• 주용도
• 구조
• 층수
• 건축면적
• 연면적
• 세대 또는 호수
• 사용승인일
• 소유자 현황
• 위반건축물 여부
• 증축·용도변경 등 변동사항

정부24에서는 일반건축물대장과 집합건축물대장 표제부·전유부 등을 발급할 수 있으며, 인터넷 발급과 열람은 무료입니다.

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등기부등본과 건축물대장 차이 한눈에 보기

구분등기부등본건축물대장

주요 목적	권리관계 확인	건물 현황 확인
소유자	확인 가능	소유자 현황 확인 가능
근저당	확인 가능	확인 불가
압류·가압류	확인 가능	확인 불가
전세권	확인 가능	확인 불가
건축물 용도	제한적	확인 가능
건축물 면적	표시 일부	상세 확인 가능
위반건축물	확인 어려움	확인 가능
사용승인일	일반적으로 확인 목적 아님	확인 가능
층수·구조	제한적	확인 가능
증축·용도변경	확인 어려움	변동사항 확인 가능
인터넷 비용	열람 700원·발급 1,000원	인터넷 무료

즉 두 서류는 서로 대체할 수 있는 것이 아니라 반드시 함께 확인해야 하는 서류입니다.

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등기부등본은 어떻게 구성되어 있을까?

부동산 등기부등본은 크게

표제부 → 갑구 → 을구

순서로 구성됩니다.

각 항목이 의미하는 내용을 알아두면 집 계약 전 확인이 훨씬 쉽습니다.

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표제부에서는 무엇을 확인할까?

표제부에는 해당 부동산의 기본적인 표시가 나옵니다.

대표적으로

• 주소
• 건물번호
• 건물 구조
• 층수
• 면적
• 토지 표시

등을 확인할 수 있습니다.

아파트처럼 집합건물이라면 해당 동과 호수가 정확한지도 확인해야 합니다.

계약하려는 집의 주소나 동·호수가 등기부등본과 다른 경우에는 계약 전에 반드시 이유를 확인하는 것이 좋습니다.

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갑구에서는 소유자를 확인한다

갑구에는 주로 소유권과 관련된 내용이 표시됩니다.

가장 먼저 확인해야 하는 것이 현재 소유자입니다.

예를 들어 등기부등본 갑구의 현재 소유자가

홍길동

이라면 계약서의 임대인이나 매도인도 동일한 사람인지 확인해야 합니다.

또한 갑구에는 다음과 같은 내용도 기재될 수 있습니다.

• 소유권 이전
• 압류
• 가압류
• 가처분
• 경매 관련 등기

따라서 단순히 집주인 이름만 확인하고 끝내면 안 됩니다.

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을구에서는 근저당권을 확인한다

을구에서는 소유권 이외의 권리를 확인합니다.

대표적으로 가장 중요한 것이 근저당권입니다.

집주인이 해당 주택을 담보로 은행에서 대출을 받았다면 을구에 근저당권이 설정되는 경우가 많습니다.

예를 들어

채권최고액 3억 원

이라고 표시되어 있다면 해당 부동산에 근저당권이 설정돼 있다는 의미입니다.

다만 채권최고액이 실제 남아 있는 대출금과 정확히 같은 금액은 아닐 수 있습니다.

전세 계약을 할 때는 근저당뿐만 아니라 자신의 보증금과 주택가격 등을 함께 검토해야 합니다.

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압류나 가압류가 있으면?

갑구에 압류나 가압류가 표시돼 있다면 주의가 필요합니다.

압류나 가압류는 소유자의 채무 문제 등이 있다는 신호일 수 있습니다.

따라서 단순히

“곧 해결된다.”

“잔금 전에 삭제해준다.”

라는 설명만 듣고 계약하기보다는 실제 말소 여부와 계약 조건을 정확히 확인하는 것이 중요합니다.

특히 잔금을 지급하기 직전에도 등기부등본을 다시 확인하는 것이 좋습니다.

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건축물대장에서 가장 먼저 볼 항목

건축물대장은 등기부등본과 달리 건물 자체가 행정상 어떻게 등록돼 있는지를 확인하는 서류입니다.

부동산 계약 전에는 다음 항목을 우선 확인하면 됩니다.

• 건물 주소
• 주용도
• 면적
• 층수
• 사용승인일
• 위반건축물 여부
• 변동사항

특히 전세·월세 계약에서는 용도와 위반건축물 여부를 주의해서 보는 것이 좋습니다.

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건축물대장에서 용도를 확인해야 하는 이유

실제로는 사람이 살고 있는 집처럼 보여도 건축물대장상 용도가 주택이 아닐 수 있습니다.

예를 들어

• 근린생활시설
• 업무시설
• 창고시설

등으로 등록돼 있을 수 있습니다.

따라서 전세나 월세를 계약하려는 집이라면 실제 사용형태와 건축물대장상 용도가 일치하는지 확인하는 것이 좋습니다.

특히 대출이나 보증상품 등을 이용할 계획이라면 해당 주택이 관련 요건을 충족하는지도 별도로 확인할 필요가 있습니다.

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위반건축물 여부도 확인하자

건축물대장의 중요한 기능 중 하나가 위반건축물 확인입니다.

대표적으로

• 불법 증축
• 무단 용도변경
• 옥상 불법 시설
• 베란다 불법 증축
• 건축법상 허가나 신고 없이 변경한 시설

등으로 인해 행정상 위반건축물로 표시될 수 있습니다.

따라서 건축물대장 첫 페이지와 변동사항을 같이 확인하는 것이 좋습니다.

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등기부등본에는 위반건축물이 안 나오나요?

일반적으로 위반건축물 여부를 확인하기 위한 서류는 건축물대장입니다.

등기부등본은 소유권이나 근저당 등 권리관계를 확인하는 문서이기 때문에 위반건축물 여부를 확인하는 용도로는 적합하지 않습니다.

따라서 등기부등본이 깨끗하다고 해서 해당 건물에 건축 관련 문제가 없다는 의미는 아닙니다.

반대로 건축물대장이 정상이라고 해서 근저당이나 압류가 없다는 의미도 아닙니다.

이 때문에 두 서류를 모두 확인해야 합니다.

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건축물대장에는 근저당이 나오나요?

나오지 않습니다.

건축물대장에서 확인할 수 있는 소유자 정보와 등기부등본의 권리관계 정보는 성격이 다릅니다.

은행 근저당이나 압류·가압류·전세권 등의 권리를 확인하려면 등기부등본을 봐야 합니다.

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소유자는 어떤 서류를 기준으로 확인해야 할까?

건축물대장에도 소유자 관련 정보가 표시될 수 있지만 부동산 소유권과 권리관계를 확인할 때는 등기사항증명서를 반드시 확인해야 합니다.

부동산 계약에서는

등기부등본상 소유자

와

계약서상 임대인 또는 매도인

이 일치하는지 확인하는 것이 중요합니다.

대리인이 계약한다면 위임장 등 대리권 관련 서류도 확인하는 것이 좋습니다.

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등기부등본과 건축물대장 주소가 다르면?

간혹 두 서류의 주소 표시 방식이나 지번 등이 달라 보이는 경우가 있습니다.

예를 들어 도로명주소와 지번주소가 다르게 표시되거나, 건축물의 변경·합병·분할 과정에서 차이가 발생할 수 있습니다.

하지만 계약하려는 부동산이 동일한 물건인지 명확하지 않다면 임의로 판단해서는 안 됩니다.

공인중개사 또는 관할 행정기관 등을 통해 정확한 부동산을 확인한 후 계약하는 것이 좋습니다.

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아파트는 건축물대장 무엇을 봐야 할까?

아파트는 집합건축물이므로 일반적으로 집합건축물대장을 확인합니다.

집합건축물대장은 크게 표제부와 전유부로 나뉩니다.

표제부

아파트 건물 전체의 정보를 확인할 수 있습니다.

대표적으로

• 건물 전체 규모
• 구조
• 층수
• 사용승인일

등을 확인합니다.

전유부

내가 계약하려는 특정 호실의 정보를 확인합니다.

대표적으로

• 동·호수
• 전유부분 면적
• 소유자 관련 정보

등을 확인할 수 있습니다.

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다가구주택은 더 주의해야 한다

다가구주택은 아파트처럼 각각의 호실이 독립적으로 등기돼 있지 않은 경우가 많습니다.

예를 들어 실제 현장에는

101호
102호
201호
202호

등 여러 세대가 거주하더라도 등기부상 하나의 건물로 되어 있을 수 있습니다.

따라서 다가구주택을 전세나 월세로 계약한다면

• 등기부등본
• 건축물대장
• 실제 호실
• 선순위 임차인
• 근저당
• 보증금 현황

등을 더욱 꼼꼼히 확인하는 것이 중요합니다.

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공인중개사도 두 서류를 확인할까?

공인중개사법에서는 개업공인중개사가 중개가 완성되기 전에 중개대상물의 상태·입지·권리관계 등을 확인하고 설명하며, 관련 근거자료를 제시하도록 정하고 있습니다.

하지만 공인중개사가 확인해준다고 해서 계약 당사자가 아무것도 확인하지 않아도 된다는 의미는 아닙니다.

계약 금액이 큰 만큼 본인도 직접 주요 서류를 확인하는 것이 좋습니다.

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전세·월세 계약 전 확인할 항목

전세나 월세 계약을 앞두고 있다면 다음 순서대로 확인하면 편합니다.

1. 등기부등본 주소 확인

계약하려는 집과 등기부등본상 부동산이 같은지 확인합니다.

2. 소유자 확인

계약 상대방이 등기부등본상 소유자인지 확인합니다.

3. 근저당 확인

을구에 은행 등의 근저당권이 얼마나 설정돼 있는지 확인합니다.

4. 압류·가압류 확인

갑구에 압류나 가압류 등이 있는지 확인합니다.

5. 건축물대장 용도 확인

실제로 주택으로 계약하는 집이 대장에서도 적절한 용도로 등록돼 있는지 확인합니다.

6. 위반건축물 확인

건축물대장에 위반건축물 표시가 있는지 확인합니다.

7. 면적·호수 확인

계약서에 적힌 면적과 호수가 서류상 내용과 일치하는지 확인합니다.

8. 잔금 직전 다시 등기부등본 확인

계약일부터 잔금일까지 새로운 근저당이나 압류 등이 설정될 가능성도 있기 때문에 잔금 지급 직전에 최신 등기부등본을 다시 확인하는 것이 좋습니다.

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매매 계약에서는 무엇을 추가로 봐야 할까?

집을 매수한다면 전세·월세보다 확인해야 할 항목이 더 많습니다.

등기부등본과 건축물대장 외에도 다음 자료를 함께 살펴보는 것이 좋습니다.

• 토지대장
• 지적도
• 토지이용계획
• 건축물대장
• 등기부등본
• 실제 건물 현황

단독주택이나 상가주택을 구입한다면 불법 증축 여부와 토지 경계, 건축물 면적 등을 특히 주의해서 확인해야 합니다.

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집 계약 직전에 등기부등본을 다시 봐야 하는 이유

등기부등본은 한 번만 확인하면 끝나는 서류가 아닙니다.

예를 들어 계약할 당시에는 근저당이 없었더라도 계약 후 잔금 지급 전까지 새로운 담보권이 설정될 가능성이 있기 때문입니다.

따라서 일반적으로

집을 처음 확인할 때

계약서를 작성할 때

잔금을 지급하기 직전

등 중요한 시점마다 최신 등기사항을 확인하는 것이 안전합니다.

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등기부등본 어디서 발급할까?

등기사항증명서는 대법원 인터넷등기소에서 열람하거나 발급할 수 있습니다.

현재 인터넷 이용료는

• 열람 1통 700원
• 발급 1통 1,000원

입니다.

단순 확인 목적이라면 열람을 이용할 수 있고, 제출용 서류가 필요한 경우에는 발급 서비스를 이용하면 됩니다.

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건축물대장은 어디서 발급할까?

건축물대장은 정부24를 이용하면 편리합니다.

정부24 기준으로

• 인터넷
• 방문
• FAX
• 우편
• 모바일
• 무인발급기

등을 통해 신청할 수 있고, 누구나 신청할 수 있습니다.

현재 인터넷 발급과 인터넷 열람은 무료이며, 방문 발급은 1건당 500원, 방문 열람은 1건당 300원입니다.

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집 계약 전 두 서류 비교 체크리스트

확인할 내용등기부등본건축물대장

계약하려는 주소	✓	✓
실제 소유자	✓	참고
근저당권	✓
압류	✓
가압류	✓
전세권	✓
건축물 용도		✓
위반건축물		✓
전용면적·건축면적	일부	✓
건물 구조	일부	✓
사용승인일		✓
층수	일부	✓
증축·용도변경 이력		✓

가장 쉽게 기억하는 방법은 다음과 같습니다.

돈·소유권 문제 → 등기부등본

건물 자체 문제 → 건축물대장

입니다.

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자주 묻는 질문 FAQ

Q. 등기부등본만 확인하면 집 계약해도 될까요?

등기부등본만으로는 건축물의 용도나 위반건축물 여부 등을 제대로 확인하기 어렵습니다. 건축물대장도 함께 확인하는 것이 좋습니다.

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Q. 건축물대장이 정상이라면 안전한 집인가요?

건축물대장이 정상이어도 등기부등본에 근저당·압류·가압류 등이 있을 수 있습니다. 따라서 두 서류를 모두 확인해야 합니다.

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Q. 등기부등본에서 소유자는 어디에서 확인하나요?

일반적으로 갑구에서 소유권 관련 사항과 현재 소유자를 확인합니다.

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Q. 근저당은 어디서 확인하나요?

주로 등기부등본의 을구에서 확인합니다.

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Q. 위반건축물은 어디서 확인하나요?

건축물대장을 발급해 위반건축물 표시와 변동사항 등을 확인하는 것이 좋습니다.

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Q. 아파트도 건축물대장을 봐야 하나요?

네. 아파트도 집합건축물대장 표제부와 전유부를 통해 사용승인일, 면적 등 관련 현황을 확인할 수 있습니다.

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Q. 등기부등본은 계약할 때 한 번만 보면 되나요?

가능하면 계약 당시뿐 아니라 잔금 지급 직전에도 최신 등기부등본을 다시 확인하는 것이 좋습니다.

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정리

등기부등본과 건축물대장은 집 계약 전에 각각 다른 역할을 하는 중요한 서류입니다.

등기부등본에서는

• 소유자
• 근저당
• 압류
• 가압류
• 전세권
• 기타 권리관계

를 확인합니다.

반면 건축물대장에서는

• 건축물 용도
• 면적
• 구조
• 층수
• 사용승인일
• 위반건축물 여부
• 증축·용도변경 등의 변동사항

을 확인합니다.

따라서

등기부등본이 깨끗하다고 건물까지 정상이라는 의미는 아니고, 건축물대장이 정상이라고 권리관계까지 안전하다는 의미도 아닙니다.

전세·월세·매매 계약을 하기 전에는 두 서류를 모두 확인하고, 특히 소유자·근저당·압류·건축물 용도·위반건축물 여부를 집중적으로 살펴보는 것이 좋습니다.

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※ 참조사항

본 글은 부동산 계약 전 등기사항증명서와 건축물대장의 기본적인 확인방법을 설명하기 위한 정보성 자료입니다. 실제 부동산의 권리관계, 전세보증금 회수 가능성, 위반건축물 여부 및 대출·보증 가입 가능 여부 등은 개별 부동산의 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 중요한 계약을 진행할 때는 최신 등기사항증명서와 건축물대장을 직접 확인하고 필요한 경우 공인중개사·법률전문가·관할 행정기관 등에 추가 확인하시기 바랍니다.