건축물대장 보는 법은? 위반건축물·용도·면적·소유자 확인방법 총정리

집이나 상가를 매매·전세·월세로 계약할 때 등기부등본만 확인하면 된다고 생각하기 쉽습니다.

하지만 건축물의 실제 용도, 면적, 구조, 사용승인일, 위반건축물 여부 등을 확인하려면 건축물대장도 반드시 확인하는 것이 좋습니다.

특히 주택이나 상가가 불법으로 증축됐거나, 주택으로 알고 계약했는데 건축물대장상 다른 용도로 등록돼 있는 경우 각종 문제가 생길 수 있습니다.

이번 글에서는 건축물대장 발급방법부터 위반건축물·용도·면적·소유자 확인방법까지 자세히 알아보겠습니다.

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건축물대장이란?

건축물대장은 건축물의 기본적인 현황을 행정기관이 기록·관리하는 공적 장부입니다.

건축물대장을 보면 다음과 같은 내용을 확인할 수 있습니다.

• 건축물 주소
• 건축물 명칭 및 동·호수
• 주용도
• 건축물 구조
• 층수
• 대지면적
• 건축면적
• 연면적
• 용적률 산정용 연면적
• 건폐율
• 용적률
• 사용승인일
• 소유자 현황
• 변동사항
• 위반건축물 여부

건축물대장은 일반건축물대장과 집합건축물대장 등으로 구분됩니다. 현행 규칙에서도 일반건축물과 집합건축물을 구분해 관리하도록 하고 있습니다.

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건축물대장 어디서 발급받을까?

가장 간편한 방법은 정부24에서 인터넷으로 발급 또는 열람하는 방법입니다.

정부24의 건축물대장 발급·열람 서비스는 누구나 신청할 수 있으며, 인터넷으로 발급하거나 열람하는 경우 수수료가 무료입니다. 방문 발급은 1건당 500원, 열람은 300원입니다.

인터넷 발급 순서

1. 정부24 접속
2. 검색창에 건축물대장 검색
3. 건축물대장 등본(초본) 발급(열람) 선택
4. 건축물 소재지 입력
5. 일반건축물 또는 집합건축물 선택
6. 필요한 대장 종류 선택
7. 발급 또는 열람

부동산 계약 전 확인용이라면 출력까지 하지 않고 열람만 해도 기본적인 내용을 확인할 수 있습니다.

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일반건축물대장과 집합건축물대장 차이

건축물 종류에 따라 발급받아야 하는 대장이 다릅니다.

일반건축물대장

주로 하나의 건물을 한 명 또는 공동소유자가 소유하는 형태입니다.

예를 들면

• 단독주택
• 다가구주택
• 단독 소유 상가건물
• 공장
• 창고

등에서 많이 사용됩니다.

집합건축물대장

한 건물 안에 각각 독립된 소유권이 존재하는 건물입니다.

대표적으로

• 아파트
• 오피스텔
• 다세대주택
• 구분등기된 상가

등이 해당됩니다.

집합건축물의 경우 보통 표제부와 전유부를 함께 확인하는 것이 좋습니다.

표제부는 건물 전체에 대한 정보를 확인하는 서류이고, 전유부는 내가 계약하려는 특정 호실에 대한 정보를 확인하는 서류라고 이해하면 쉽습니다.

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건축물대장에서 가장 먼저 확인할 것

부동산 계약을 앞두고 있다면 건축물대장을 처음부터 끝까지 모든 항목을 외울 필요는 없습니다.

다음 항목부터 우선 확인하면 됩니다.

확인항목확인해야 하는 이유

위반건축물 여부	불법 증축·용도변경 등 확인
주용도	실제 사용 목적과 일치하는지 확인
면적	계약서·현장 면적과 비교
소유자	계약 상대방 확인 참고
사용승인일	건물 준공 시기 확인
층수·구조	실제 건물과 대장 비교
변동사항	증축·용도변경·위반 이력 확인

특히 위반건축물 여부와 용도는 반드시 확인하는 것이 좋습니다.

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위반건축물 확인방법

건축물대장을 발급받았다면 가장 먼저 상단을 확인해보세요.

위반건축물로 행정상 표시된 건축물은 건축물대장 첫 면에 ‘위반건축물’이라는 표시가 기재됩니다.

현행 「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」에 따르면 허가권자가 시정명령을 할 때 건축물대장에 다음 사항을 기재하도록 되어 있습니다.

• 위반건축물 표시
• 위반일자
• 위반내용
• 시정명령 내용

또한 변동사항란에도 위반내용과 시정명령 등의 내용이 기록됩니다. 위반사항이 시정되거나 적법화된 경우에는 위반건축물 표시가 삭제될 수 있습니다.

따라서 단순히 첫 페이지의 표시만 보는 것보다 변동사항까지 같이 확인하는 것이 안전합니다.

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위반건축물이란?

대표적인 사례로는 다음과 같은 경우가 있습니다.

• 허가 또는 신고 없이 건물을 증축한 경우
• 베란다·옥상 등을 불법 증축한 경우
• 허가받은 용도와 다르게 사용하는 경우
• 무단으로 구조를 변경한 경우
• 건축법상 허가·신고가 필요한 공사를 임의로 진행한 경우

다만 어떤 위반행위든 무조건 건축물대장에 ‘위반건축물’이라고 표시되는 것은 아닙니다.

법제처의 기존 법령해석에서도 특정 법 위반행위가 있다고 해서 항상 건축물대장에 위반건축물 표시가 되는 것은 아니라고 해석한 사례가 있습니다.

따라서 대장에 위반건축물 표시가 없다고 해서 실제 건물이 모든 법규를 완벽하게 준수한다고 단정해서는 안 됩니다.

실제 건물 상태와 건축물대장을 함께 비교하는 것이 중요합니다.

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건축물 용도 확인방법

건축물대장에서 상당히 중요한 부분이 주용도입니다.

예를 들어 실제로는 사람이 거주하는 공간인데 건축물대장에

• 근린생활시설
• 업무시설
• 창고시설

등으로 되어 있다면 계약 전에 정확한 확인이 필요합니다.

반대로 상가를 계약하려는데 해당 공간의 건축물 용도가 원하는 영업을 할 수 없는 용도라면 용도변경이 필요할 수도 있습니다.

예를 들어 음식점, 학원, 사무실, 숙박시설 등은 업종과 면적에 따라 건축물 용도와 각종 인허가 조건이 달라질 수 있습니다.

따라서 상가 계약이라면 계약금을 지급하기 전에

현재 건축물 용도 → 내가 하려는 영업이 가능한지

를 관할 시·군·구청 건축부서 또는 인허가 담당 부서에 확인하는 것이 좋습니다.

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실제 사용용도와 건축물대장 용도가 다르면?

예를 들어 현장을 봤을 때는 정상적인 원룸인데 건축물대장에는 근린생활시설로 되어 있을 수 있습니다.

이런 경우 단순히

“지금까지 다들 주택으로 사용했으니 괜찮다.”

라는 설명만 믿고 계약하는 것은 주의해야 합니다.

건축물대장상 용도와 실제 사용용도가 다르다면

• 적법한 용도변경이 가능한지
• 불법 용도변경인지
• 원상복구 대상인지
• 해당 용도로 각종 신고가 가능한지

등을 추가로 확인하는 것이 좋습니다.

공인중개사의 중개대상물 확인·설명서에도 건축물대장상 용도와 실제 용도, 위반건축물 여부를 확인하도록 하는 항목이 마련되어 있습니다.

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건축물대장 면적 보는 법

건축물대장에는 여러 종류의 면적이 나오기 때문에 처음 보면 헷갈릴 수 있습니다.

대표적으로 다음과 같은 면적이 있습니다.

대지면적

건물이 올라가 있는 토지의 전체 면적입니다.

예를 들어

대지면적 300㎡

라고 되어 있다면 해당 건축물이 위치한 대지 면적이 약 300㎡라는 의미입니다.

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건축면적

건물이 지면을 차지하고 있는 면적을 의미합니다.

쉽게 말해 건물을 위에서 내려다봤을 때 건물이 차지하는 면적과 비슷한 개념으로 이해하면 됩니다.

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연면적

건물 각 층의 바닥면적을 합한 면적입니다.

예를 들어

1층 100㎡
2층 100㎡
3층 100㎡

라면 단순 계산으로 연면적은 약 300㎡가 됩니다.

다만 실제 건축법상 면적 산정에는 포함·제외되는 부분이 있기 때문에 단순히 현장에서 보이는 면적과 정확히 일치하지 않을 수 있습니다.

건축물대장 서식에서도 면적은 층별·구조별·용도별 바닥면적을 기준으로 기재하도록 정하고 있습니다.

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아파트는 전용면적을 확인하자

아파트나 오피스텔처럼 집합건축물은 전유부를 발급받으면 해당 호실의 면적을 확인할 수 있습니다.

부동산 광고에서 흔히 말하는

• 59㎡
• 74㎡
• 84㎡

등은 보통 전용면적을 기준으로 표시되는 경우가 많습니다.

예를 들어 국민평형으로 불리는 아파트는 보통 전용면적 약 84㎡가 대표적입니다.

건축물대장 전유부의 면적과 계약서에 적힌 면적이 일치하는지 확인하는 것이 좋습니다.

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건폐율과 용적률도 확인할 수 있다

건축물대장에서는 건폐율과 용적률도 확인할 수 있습니다.

건폐율

대지면적 대비 건축면적의 비율입니다.

예를 들어 대지가 200㎡이고 건축면적이 100㎡라면 단순 계산상 건폐율은 50%입니다.

용적률

대지면적 대비 용적률 산정에 포함되는 연면적의 비율입니다.

토지를 매수해 건물을 증축하거나 재건축할 계획이 있다면 특히 중요하게 확인해야 하는 항목입니다.

다만 실제 추가 증축 가능 여부는 건축물대장에 표시된 현재 용적률만 보고 판단해서는 안 됩니다.

용도지역, 지구단위계획, 도로조건, 높이제한, 주차장 기준 등 여러 조건이 영향을 줄 수 있습니다.

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소유자 확인방법

건축물대장에는 소유자 현황도 기재될 수 있습니다.

건축물대장 관련 규칙에 따르면 발급·열람하는 경우 신청 범위에 따라 현 소유자 또는 소유자 현황 일부가 표시될 수 있습니다.

소유자 현황에서는 일반적으로

• 소유자 성명 또는 명칭
• 소유권 지분
• 소유권 변동 관련 사항

등을 확인할 수 있습니다.

다만 부동산 매매나 임대차 계약을 할 때 소유권과 담보권 등 권리관계 확인은 등기사항증명서, 즉 등기부등본을 반드시 함께 확인해야 합니다.

실제 공인중개사의 중개대상물 확인·설명서 역시 건축물 현황과 위반건축물 여부는 건축물대장으로 확인하고, 소유권 및 소유권 외 권리관계는 등기부 기재사항으로 별도로 확인하도록 구성되어 있습니다.

즉,

건축물대장 = 건물의 행정상 현황 확인

등기부등본 = 소유권·근저당·압류 등 권리관계 확인

이라고 구분하면 이해하기 쉽습니다.

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사용승인일 확인방법

건축물대장에는 사용승인일도 표시됩니다.

사용승인일을 확인하면 해당 건물이 대략 언제 준공돼 사용을 시작했는지 알 수 있습니다.

예를 들어

사용승인일 2008년 5월 10일

이라고 되어 있다면 현재 시점에서 건물이 어느 정도 된 건물인지 판단하는 참고자료로 사용할 수 있습니다.

구축 아파트, 오래된 상가나 단독주택을 구입할 때는 사용승인일과 함께

• 증축 여부
• 구조 변경
• 용도 변경
• 리모델링
• 변동사항

등도 같이 확인하는 것이 좋습니다.

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변동사항을 꼭 확인해야 하는 이유

건축물대장 뒤쪽의 변동사항은 그냥 넘기기 쉬운 부분입니다.

하지만 부동산 계약 전에는 상당히 중요한 항목입니다.

변동사항에는 건축물에 대해 발생한 여러 변경사항이 기록될 수 있습니다.

예를 들어

• 증축
• 용도변경
• 건축물 표시변경
• 위반건축물 등록
• 위반사항 시정
• 건축물대장 정정

등입니다.

특히 과거 위반건축물이었던 건물이라면 현재 위반표시가 삭제됐더라도 변동사항을 통해 관련 내용을 확인할 수 있는 경우가 있습니다.

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건축물대장과 실제 건물이 다르면?

건축물대장을 확인한 다음에는 가능하면 실제 건물과 비교해보는 것이 좋습니다.

예를 들어 대장에는

1층 100㎡

라고 되어 있는데 실제 현장에서는 뒤쪽에 별도의 공간이 추가로 만들어져 있다면 무단 증축 가능성을 확인해볼 필요가 있습니다.

대표적으로 주의할 부분은

• 옥상에 추가로 설치한 방
• 베란다 확장·증축 공간
• 건물 뒤편 샌드위치패널 창고
• 계단 밑 추가 공간
• 주차장을 상가 또는 창고로 변경
• 상가를 주거용으로 변경
• 다가구주택을 여러 세대로 임의 분리

등입니다.

의심되는 부분이 있다면 계약 전에 관할 시·군·구청 건축과에 확인하는 것이 가장 안전합니다.

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평면도도 아무나 볼 수 있을까?

일반적인 건축물대장은 누구나 열람할 수 있지만 건축물현황도 중 평면도나 단위세대평면도는 제한이 있습니다.

현행 규칙에 따르면 원칙적으로 건축물 소유자의 동의를 받거나 법령에서 정한 일정한 자격이나 사유가 있어야 열람 또는 발급할 수 있습니다.

소유자의 배우자·직계존비속, 해당 건축물 임차인, 일정한 업무를 의뢰받은 사람 등은 법에서 정한 요건을 갖춘 경우 신청할 수 있습니다.

따라서 인터넷에서 건축물대장을 조회한다고 해서 다른 사람 집의 상세 평면도까지 자유롭게 볼 수 있는 것은 아닙니다.

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부동산 계약 전 건축물대장 체크 순서

부동산 계약을 앞두고 있다면 아래 순서대로 확인하면 편합니다.

1단계. 주소 확인

계약하려는 건물의 지번·도로명주소와 건축물대장 주소가 일치하는지 확인합니다.

2단계. 위반건축물 확인

첫 페이지에 위반건축물 표시가 있는지 확인합니다.

3단계. 변동사항 확인

위반건축물 이력이나 증축·용도변경 기록을 확인합니다.

4단계. 주용도 확인

실제로 사용하려는 목적과 건축물대장상 용도가 일치하는지 확인합니다.

5단계. 면적 확인

계약서·광고에 표시된 면적과 건축물대장 면적을 비교합니다.

6단계. 소유자 확인

건축물대장의 소유자 현황을 확인합니다.

7단계. 등기부등본 확인

최종적인 소유권과 근저당·압류·가압류 등 권리관계는 등기사항증명서를 다시 확인합니다.

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전세·월세 계약할 때 특히 확인할 부분

전세나 월세 계약이라면 다음 항목을 집중적으로 확인하는 것이 좋습니다.

① 위반건축물 여부

위반건축물이라면 계약·대출·보증 가입 등에 영향을 줄 가능성이 있으므로 계약 전에 금융기관이나 보증기관의 조건도 별도로 확인해야 합니다.

② 실제 호수와 대장상 호수

내가 계약하는 집과 서류상 집이 같은 곳인지 확인합니다.

③ 실제 용도

주택으로 계약하는데 건축물대장상 근린생활시설 등 다른 용도로 되어 있지 않은지 확인합니다.

④ 소유자

임대인이 실제 소유자인지는 건축물대장만 보지 말고 등기부등본까지 확인해야 합니다.

⑤ 불법 증축 여부

계약하는 방이나 옥탑 등이 건축물대장상 존재하는 공간인지 확인하는 것이 좋습니다.

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상가 계약할 때 특히 확인할 부분

상가는 위반건축물 여부만큼 건축물 용도가 중요합니다.

예를 들어 마음에 드는 상가를 발견해 계약했는데 해당 장소에서 원하는 업종의 영업신고나 허가가 나오지 않는다면 문제가 커질 수 있습니다.

따라서 상가 계약 전에는

건축물대장 확인 → 현재 용도 확인 → 해당 업종 영업 가능 여부 확인 → 계약

순서로 진행하는 것이 좋습니다.

특히 음식점, 학원, 숙박업, 의료시설, 체육시설 등은 건축물 용도 외에도 소방·위생·주차 등 여러 기준이 적용될 수 있으므로 관할 행정기관에 미리 확인하는 것이 안전합니다.

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건축물대장만 보면 안전할까?

건축물대장은 매우 중요한 서류지만 건축물대장 한 장만 확인하고 부동산 계약 여부를 판단해서는 안 됩니다.

최소한 다음 자료를 함께 확인하는 것이 좋습니다.

• 건축물대장
• 등기사항증명서
• 토지대장
• 토지이용계획확인서
• 중개대상물 확인·설명서
• 실제 건물 현황

특히 건축물대장과 실제 건물의 상태가 다르다면 계약 전에 원인을 반드시 확인하는 것이 좋습니다.

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자주 묻는 질문 FAQ

Q. 건축물대장은 누구나 열람할 수 있나요?

네. 일반적인 건축물대장 등본·초본은 누구나 신청할 수 있습니다. 정부24 인터넷 발급·열람은 무료입니다.

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Q. 위반건축물은 건축물대장 어디에서 확인하나요?

위반건축물로 기재된 경우 건축물대장 첫 면에 위반건축물이라고 표시되며, 변동사항란에서 위반일자·내용·시정명령 등을 추가로 확인할 수 있습니다.

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Q. 위반건축물 표시가 없으면 무조건 합법 건물인가요?

반드시 그렇다고 단정할 수는 없습니다. 실제 현황과 건축물대장을 비교하고 의심되는 증축이나 용도변경이 있다면 관할 지자체에 확인하는 것이 좋습니다.

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Q. 건축물대장에 소유자가 나오나요?

건축물대장에는 소유자 현황이 기재될 수 있습니다. 다만 부동산 계약 시 최종적인 소유권 및 근저당·압류 등 권리관계는 반드시 등기사항증명서를 함께 확인하는 것이 좋습니다.

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Q. 아파트는 어떤 건축물대장을 발급해야 하나요?

일반적으로 집합건축물대장을 선택하고 건물 전체를 확인하려면 표제부, 계약하려는 특정 아파트 호실을 확인하려면 전유부를 확인하면 됩니다.

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Q. 건축물대장과 실제 면적이 다르면 어떻게 해야 하나요?

불법 증축이나 대장 정정이 필요한 상황일 가능성이 있으므로 계약 전에 원인을 확인해야 합니다. 건축물대장 기재 내용에 오류가 있는 경우 법령에 따라 정정 절차도 마련되어 있습니다.

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정리

건축물대장은 집이나 상가를 계약하기 전에 반드시 확인해볼 만한 중요한 공적 장부입니다.

특히 다음 네 가지는 꼭 확인하는 것이 좋습니다.

① 위반건축물 여부
첫 페이지의 위반건축물 표시와 변동사항을 확인합니다.

② 건축물 용도
실제 사용 목적과 건축물대장상 용도가 일치하는지 확인합니다.

③ 면적
전용면적·연면적 등 대장에 적힌 면적과 계약서 내용을 비교합니다.

④ 소유자 및 권리관계
건축물대장의 소유자 현황을 확인하되 소유권·근저당·압류 등 최종 권리관계는 등기부등본을 함께 확인합니다.

특히 건축물대장과 실제 건물 모습이 다르거나 위반건축물 표시가 있다면 계약금을 지급하기 전에 정확한 내용을 먼저 확인하는 것이 좋습니다.

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※ 참조사항

본 글은 일반적인 건축물대장 확인방법을 설명하기 위한 정보성 자료입니다. 건축물의 위반 여부, 용도변경 가능 여부, 영업 가능 업종 등은 건축물별 조건과 지방자치단체의 행정처리 등에 따라 달라질 수 있습니다. 실제 매매·임대차·상가 계약 전에는 정부24·세움터 자료와 관할 시·군·구청, 등기사항증명서 등을 함께 확인하시기 바랍니다.