상가 원상복구 어디까지 해야 할까? 철거비·시설물·보증금 공제 기준 총정리

상가 계약이 끝나 이사를 준비하다 보면 마지막에 가장 많이 다투는 문제가 바로 원상복구입니다.

임대인은

“처음 상태로 전부 철거해주세요.”

라고 하고, 임차인은

“원래 있던 시설도 많은데 제가 왜 다 철거해야 하나요?”

라고 주장하는 경우가 많습니다.

특히 카페·식당·미용실·사무실처럼 인테리어 비용이 많이 들어간 상가는 철거비만 수백만 원에서 수천만 원까지 발생할 수 있습니다.

결론부터 말하면 상가 임차인은 원칙적으로 임대차가 끝났을 때 목적물을 원상회복해 반환해야 합니다.

민법 제654조는 임대차에 민법 제615조의 원상회복 규정을 준용하고 있고, 제615조는 차용물을 반환할 때 원상에 회복하도록 규정하고 있습니다.

하지만 여기서 말하는 원상회복은 반드시 건물을 처음 지었을 당시의 완전한 빈 상태를 의미하지는 않습니다.

중요한 기준은

내가 처음 임차했을 때 어떤 상태였는지

입니다.

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상가 원상복구의 기본원칙은 무엇일까?

대법원은 임차인이 상가를 사용하면서 내부를 변경했다면 원칙적으로 임차 당시의 상태로 돌려놓으면 된다고 보고 있습니다.

특히 2023년 대법원 판결에서는 임대 당시 이미 전 임차인이 설치한 시설물이 있었다면 특별한 사정이 없는 한 현재 임차인이 그 시설까지 철거할 의무는 없고, 자신이 임차했을 때의 상태로 반환하면 된다고 판단했습니다.

쉽게 말하면 다음과 같습니다.

처음부터 빈 상가를 임차한 경우

임차인이

• 칸막이 설치
• 바닥 공사
• 천장 공사
• 간판 설치
• 배관 설치
• 주방시설 설치

등을 했다면 계약 종료 때 이를 철거하고 처음 상태에 가깝게 돌려놓아야 할 가능성이 높습니다.

이미 인테리어가 되어 있던 상가를 임차한 경우

처음부터

• 천장
• 바닥
• 조명
• 내부벽
• 주방시설

등이 설치되어 있었다면 특별한 약정이 없는 한 그것까지 모두 철거할 의무가 있다고 보기는 어렵습니다.

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전 임차인이 설치한 시설까지 철거해야 할까?

원칙적으로는 아닙니다.

대법원은 전 임차인이 이미 설치해놓은 시설이 있는 상가를 임차한 경우 현재 임차인은 자신이 변경한 범위 내에서 원상복구하면 되고, 전 임차인의 시설까지 철거할 의무는 없다고 판단해 왔습니다.

예를 들어 이전 임차인이 음식점을 운영하며

• 천장
• 배기덕트
• 주방 후드
• 배관

을 설치해 놓았고, 현재 임차인이 이를 그대로 사용했다고 가정해보겠습니다.

현재 임차인이 별도의 변경을 하지 않았다면 계약 종료 때 위 시설을 모두 철거할 책임이 반드시 있다고 볼 수는 없습니다.

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그런데 계약서에 “모두 철거한다”고 적혀 있다면?

이 경우는 달라질 수 있습니다.

원상복구 특약이 구체적으로 존재한다면 계약서 내용이 중요한 기준이 됩니다.

예를 들어 계약서에

“계약 종료 시 임차인은 전 임차인 시설을 포함하여 바닥·천장·벽체·간판·배관 등 모든 시설을 철거하고 완전한 공실 상태로 반환한다.”

라고 명확하게 적혀 있다면 일반적인 경우보다 임차인의 의무 범위가 넓어질 수 있습니다.

대법원도 이전 임차인이 설치한 시설까지 철거하는 특별한 약정이 있었는지는

• 계약 체결 경위
• 계약 문구
• 임대 당시 상태
• 시설을 누가 설치했는지
• 실제 변경 범위

등을 종합해서 판단해야 한다고 설명했습니다.

따라서 상가 원상복구 문제에서는 계약서 특약사항을 가장 먼저 확인해야 합니다.

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“원상복구한다”는 한 줄만 있으면 전부 철거해야 할까?

무조건 그런 것은 아닙니다.

계약서에 단순히

“임차인은 계약 종료 시 원상복구한다.”

라고 적혀 있는 것과

“천장·벽체·바닥을 모두 철거하여 최초 분양 상태로 반환한다.”

라고 구체적으로 적혀 있는 것은 다릅니다.

법원은 원상회복 범위를 판단할 때 계약서 문구뿐 아니라 실제 임차 당시 상태와 시설 변경 내용을 함께 봅니다.

따라서 “원상복구”라는 한 단어만으로 반드시 건물 준공 당시 상태까지 되돌려야 한다고 단정하기는 어렵습니다.

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정상적으로 사용하면서 낡은 부분도 새것으로 만들어야 할까?

일반적인 사용으로 자연스럽게 발생한 통상의 손모까지 임차인이 모두 새것처럼 만들어야 하는 것은 아니라는 판례가 있습니다.

법원은 건물을 정상적으로 사용하면서 생기는 자연적인 상태 악화나 가치 감소는 특별한 약정이 없다면 원칙적으로 임대인이 부담해야 하는 영역으로 보았습니다.

예를 들면

• 장기간 사용으로 바닥이 자연스럽게 닳은 경우
• 벽지가 햇빛 때문에 변색된 경우
• 일반적인 사용으로 생긴 가벼운 흔적

등은 통상의 손모인지 여부가 문제될 수 있습니다.

반대로

• 벽을 임의로 철거함
• 바닥에 큰 구멍을 뚫음
• 천장을 훼손함
• 배관을 임의 변경함
• 시설을 파손함

등은 단순한 통상의 손모와는 다르게 볼 가능성이 높습니다.

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계약서에 통상손모까지 복구한다고 적으면?

특약 내용이 구체적이고 명확하다면 결과가 달라질 수 있습니다.

법원은 통상적인 사용으로 발생한 손모까지 임차인에게 부담시키려면 적어도 임차인이 어떤 범위까지 비용을 부담하는지가 구체적으로 명시되거나 충분히 설명되어 명확하게 합의되어야 한다고 본 사례가 있습니다.

즉 단순히

“원상복구”

라고만 적는 것보다

“도배·바닥 마감까지 새것으로 교체한다.”

등 구체적으로 적혀 있어야 분쟁이 줄어듭니다.

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임차인이 설치한 시설물은 모두 철거해야 할까?

원칙적으로 임차인이 설치한 시설이나 인테리어 때문에 상가의 상태가 달라졌다면 계약 종료 시 철거·복구해야 할 가능성이 큽니다.

실제 판례에서도 임차인이 바닥에 구멍을 내고 파이프 등 시설물을 설치한 뒤 계약 종료 시 이를 철거하기로 약정한 사건에서, 임차인이 복구하지 않자 임대인이 대신 철거한 실제 비용을 보증금에서 공제한 것이 인정됐습니다.

따라서 다음과 같은 시설은 특히 확인해야 합니다.

• 간판
• 칸막이
• 주방시설
• 덕트
• 후드
• 냉난방 배관
• 바닥
• 천장
• 조명
• 전기 증설
• 급배수시설
• 화장실 추가공사
• 외부 데크

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에어컨도 철거해야 할까?

누가 설치했는지가 중요합니다.

임차인이 직접 설치

계약서나 임대인과의 합의에 따라 철거하고 원상복구해야 할 가능성이 있습니다.

원래 설치돼 있던 에어컨

임차 당시부터 존재했다면 특별한 사정이 없는 한 임차인이 반드시 철거할 시설이라고 단정하기 어렵습니다.

임대인이 그대로 두라고 한 경우

문자·카카오톡 등으로

“에어컨은 철거하지 않아도 됩니다.”

라는 합의를 남겨두는 것이 좋습니다.

말로만 합의하면 나중에 집주인이 바뀌거나 입장이 달라졌을 때 분쟁이 발생할 수 있습니다.

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다음 세입자가 시설을 그대로 쓰겠다고 하면?

매우 흔한 상황입니다.

카페 임차인이 설치한 주방과 인테리어를 다음 임차인이 그대로 사용하겠다고 할 수 있습니다.

이 경우 임대인까지 동의한다면 굳이 철거할 필요가 없을 수 있습니다.

다만 반드시

“기존 시설은 철거하지 않고 현 상태로 신규 임차인이 인수하며 기존 임차인의 원상복구의무는 이를 완료한 것으로 한다.”

는 취지의 확인서를 받아두는 것이 좋습니다.

신규 임차인과만 합의하고 임대인이 동의하지 않았다면 나중에 기존 임차인에게 철거비를 요구하는 문제가 생길 수 있습니다.

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집주인이 시설물을 그대로 쓸 거면서 철거비를 요구하면?

중요한 판례가 있습니다.

대법원은 임대차계약서상 원상복구의무가 있더라도 임대인이 실제로 시설물을 철거할 의사 없이 임차인이 설치한 시설을 그대로 활용해 다른 사람에게 다시 임대하려는 경우, 원상복구비를 임대차보증금에서 공제할 수 없다고 판단했습니다.

예를 들어 임차인이 카페 인테리어를 해놓고 나갔는데 임대인이

“철거비 2,000만 원은 보증금에서 빼겠습니다.”

라고 한 뒤 실제로는 인테리어를 그대로 둔 상태로 다음 카페 임차인에게 넘겼다면 문제가 될 수 있습니다.

즉 실제 철거도 하지 않으면서 가상의 철거비만 공제하는 것이 항상 인정되는 것은 아닙니다.

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집주인이 직접 철거하면 철거비를 보증금에서 뺄 수 있을까?

임차인에게 원상복구의무가 있고 임차인이 이를 이행하지 않았다면 집주인이 대신 철거하고 실제 발생한 합리적인 비용을 보증금에서 공제할 수 있는 경우가 있습니다.

예를 들어

보증금 5,000만 원
실제 원상복구비 700만 원

이라면 원상복구 책임이 인정되는 범위에서

5,000만 원 - 700만 원
= 4,300만 원

을 반환하는 식입니다.

다만 임대인이 주장하는 모든 비용이 자동으로 인정되는 것은 아닙니다.

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임대인이 아무 금액이나 보증금에서 뺄 수 있을까?

아닙니다.

원상복구비용과 손해액에 대한 주장·입증 책임은 기본적으로 임대인 측에 문제가 됩니다.

법원도 임대차보증금에서 훼손된 건물의 원상복구 비용 등을 공제하려면 해당 채권의 발생과 금액을 임대인이 입증해야 한다고 본 사례가 있습니다.

따라서 임대인이

“철거비 2,000만 원 정도 들 것 같으니 그냥 빼겠습니다.”

라고 주장한다고 바로 2,000만 원이 인정되는 것은 아닙니다.

다음과 같은 자료가 중요합니다.

• 실제 철거공사 계약서
• 견적서
• 세금계산서
• 계좌이체 내역
• 공사 전후 사진
• 철거 범위
• 입주 당시 사진

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견적서만 가지고 보증금에서 공제할 수 있을까?

견적서도 증거가 될 수 있지만 실제로 공사가 이루어졌는지, 비용이 적정한지 함께 따져볼 수 있습니다.

특히 집주인이 터무니없이 높은 업체 견적 한 장을 근거로 보증금을 공제한다면 임차인은

• 다른 업체 견적
• 실제 공사 범위
• 시중 철거비
• 시설물 상태

등을 통해 금액을 다툴 수 있습니다.

실제 공제 금액은 합리적인 원상복구에 필요한 비용인지가 중요합니다.

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철거비가 보증금보다 많으면 어떻게 될까?

예를 들어

보증금 3,000만 원
원상복구비 4,000만 원

이라면 원상복구 책임과 비용이 실제로 모두 인정되는 경우 임대인은 보증금을 반환하지 않는 데 그치지 않고 추가 손해배상 1,000만 원을 청구할 가능성도 있습니다.

따라서 인테리어 규모가 큰 상가는 계약 종료 전에 미리 철거 견적을 받아보는 것이 좋습니다.

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원상복구를 안 하면 월세도 계속 내야 할까?

문제가 생길 수 있습니다.

임차인이 계약이 끝났는데도 상가를 반환하지 않거나 원상복구를 완료하지 않아 실제 인도가 지연되면 차임 상당 손해가 추가로 발생할 수 있습니다.

다만 법원은 원상복구 지연으로 인한 손해를 무제한 인정하는 것은 아니고, 임대인이 스스로 합리적으로 원상복구할 수 있었던 기간 등을 고려합니다.

따라서 집주인이 일부러 공사를 수개월 미루면서 그 기간 전체의 월세를 임차인에게 요구하는 것이 항상 인정되는 것은 아닙니다.

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보증금을 못 받으면 상가를 안 빼도 될까?

보증금 반환과 상가 인도의무는 서로 연결돼 있는 경우가 많습니다.

2024년 대법원 판결에서도 임대차 종료 후 보증금에서 연체차임 등을 공제하고도 잔액이 남아 있는 동안에는 임차인의 동시이행항변권 문제가 있을 수 있지만, 계속 점유해 보증금이 모두 소진된 뒤에도 반환을 거부하면 불법점유 책임이 생길 수 있다고 판단했습니다.

따라서

“보증금을 안 주니까 계속 영업하겠다.”

는 방식으로 장기간 버티는 것은 위험할 수 있습니다.

원상복구비와 보증금 정산을 명확하게 진행하는 것이 좋습니다.

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권리금을 받고 시설까지 넘긴 경우는 어떻게 될까?

신규 임차인에게 시설과 영업권을 넘겼다고 해서 기존 임대인에 대한 원상복구의무가 자동으로 없어지는 것은 아닙니다.

특히 임대인의 동의 없이 기존 임차인과 신규 임차인끼리 시설 승계만 약정한 경우 문제가 생길 수 있습니다.

가장 안전한 방법은

기존 임차인 + 신규 임차인 + 임대인

3자가 시설 승계를 명확하게 확인하는 것입니다.

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시설비를 많이 들였는데 철거해야 할까?

안타깝지만 인테리어 비용을 많이 썼다는 사실만으로 원상복구의무가 없어지는 것은 아닙니다.

계약서에서 원상복구를 약정했고 임차인이 설치한 시설이라면 상당한 비용을 들였더라도 철거해야 할 수 있습니다.

따라서 상가를 처음 계약할 때부터

“계약 종료 시 어떤 시설까지 철거할 것인지”

를 특약으로 정해놓는 것이 매우 중요합니다.

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임대인이 처음에 공사를 허락했으면 철거 안 해도 될까?

공사를 허락했다는 것과 계약 종료 후 원상복구의무를 면제했다는 것은 별개의 문제일 수 있습니다.

예를 들어 집주인이

“카페 공사해도 됩니다.”

라고 승인했다고 해서

“계약 끝날 때 철거하지 않아도 됩니다.”

라는 의미까지 자동으로 포함된다고 보기 어렵습니다.

따라서 원상복구 면제를 원한다면 별도의 서면 합의를 남기는 것이 안전합니다.

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상가 들어갈 때 사진을 꼭 찍어야 하는 이유

상가 계약에서는 입주 전 사진이 매우 중요합니다.

분쟁의 핵심은 결국

“내가 들어왔을 때 어떤 상태였는가?”

이기 때문입니다.

특히 다음 부분을 사진·영상으로 남겨두는 것이 좋습니다.

• 천장
• 바닥
• 벽
• 창문
• 화장실
• 주방
• 배관
• 덕트
• 냉난방기
• 간판 자리
• 전기시설
• 기존 파손 부분

가능하면 날짜가 확인되는 형태로 보관하면 더욱 좋습니다.

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퇴거 전에도 사진을 찍어야 할까?

반드시 찍는 것이 좋습니다.

원상복구 후

• 전체 내부
• 철거 완료 부분
• 바닥
• 벽체
• 천장
• 전기
• 배관
• 화장실

등을 영상과 사진으로 남겨두는 것이 좋습니다.

그다음 집주인과 현장을 확인한 후

“원상복구 완료 및 시설 인도 확인서”

를 작성하면 분쟁 가능성을 크게 줄일 수 있습니다.

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원상복구 확인서에는 무엇을 적을까?

예를 들어 다음 내용을 포함하면 좋습니다.

• 상가 주소
• 임대차 종료일
• 원상복구 완료일
• 임대인 현장 확인 여부
• 철거한 시설 목록
• 남겨두기로 합의한 시설
• 추가 철거비 청구 여부
• 보증금 반환금액
• 보증금 반환일

특히

“현재 상태로 인도를 완료하였으며 추가 원상복구 비용을 청구하지 않는다.”

는 취지까지 명확하게 합의하면 좋습니다.

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보증금에서 철거비를 공제하겠다고 하면 어떻게 할까?

먼저 임대인에게 공제 근거를 요청하면 됩니다.

다음과 같이 확인하면 좋습니다.

① 어떤 시설 때문에 발생한 비용인지
② 그 시설을 누가 설치했는지
③ 계약서상 철거의무가 있는지
④ 실제 철거했는지
⑤ 공사비가 얼마인지
⑥ 세금계산서·영수증이 있는지

금액에 동의할 수 없다면 보증금 전액 반환을 요구하고 필요하면 내용증명이나 보증금반환청구 소송 등을 검토할 수 있습니다.

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원상복구비를 미리 정액으로 정해도 될까?

계약서에서

“원상복구비 1,000만 원을 보증금에서 공제한다.”

처럼 약정하는 경우가 있습니다.

다만 실제 임대차관계에서 당연히 발생하는 원상복구 손해와 별도로 장래 특정 금액을 지급하기로 한 약정은 법적 성격이 달라질 수 있습니다.

대법원은 임대차계약과 별개의 약정으로 정한 원상복구 관련 금액은 임대차 종료 시 보증금에서 당연히 공제되는 채무로 볼 수 없는 경우가 있다고 판단했습니다.

따라서 단순히 계약서에 큰 금액이 적혀 있다고 해서 무조건 전액 공제된다고 단정해서는 안 됩니다.

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원상복구 분쟁이 생겼을 때 대응 순서

상가 퇴거를 앞두고 있다면 다음 순서로 진행하는 것이 좋습니다.

① 임대차계약서 원상복구 특약 확인
→ ② 입주 당시 사진·영상 확인
→ ③ 임차인이 설치·변경한 시설 구분
→ ④ 임대인과 철거 범위 사전협의
→ ⑤ 협의내용 문자·서면으로 남기기
→ ⑥ 철거 전후 사진 촬영
→ ⑦ 공사 영수증 보관
→ ⑧ 임대인과 최종 현장 확인
→ ⑨ 원상복구 완료 확인서 작성
→ ⑩ 보증금 정산

철거업체를 부르기 전에 집주인과 범위를 먼저 맞추는 것이 특히 중요합니다.

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자주 묻는 질문 FAQ

Q1. 상가를 처음 상태로 무조건 전부 철거해야 하나요?

반드시 그렇지는 않습니다.

원칙적으로는 임차 당시 상태로 반환하면 되고, 전 임차인이 설치한 시설까지 철거하려면 특별한 약정 등이 문제될 수 있습니다.

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Q2. 계약서에 “원상복구”라고만 적혀 있으면 빈 상가로 만들어야 하나요?

계약서 문구와 입주 당시 상태를 함께 봐야 합니다.

단순한 원상복구 문구만으로 건물 준공 당시 상태까지 모두 철거한다고 단정하기는 어렵습니다.

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Q3. 이전 세입자의 인테리어도 제가 철거해야 하나요?

별도의 약정이 없다면 원칙적으로 현재 임차인이 임차 당시부터 존재하던 전 임차인 시설까지 모두 철거해야 하는 것은 아닙니다.

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Q4. 오래 사용해서 자연스럽게 낡은 것도 교체해야 하나요?

일반적인 사용에서 발생한 통상의 손모는 특별한 약정이 없다면 임차인이 부담하지 않는다고 본 판례가 있습니다.

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Q5. 집주인이 철거비를 보증금에서 마음대로 뺄 수 있나요?

임차인에게 실제 원상복구의무가 있고 비용이 발생했다면 공제될 수 있지만, 임대인은 해당 손해와 금액을 입증해야 합니다.

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Q6. 집주인이 시설물을 그대로 쓰면서 철거비만 공제해도 되나요?

대법원은 임대인이 실제 원상복구할 의사 없이 시설을 그대로 이용해 다시 임대하려는 경우 원상복구비 공제를 인정할 수 없다고 판단한 사례가 있습니다.

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Q7. 새 세입자가 인테리어를 그대로 쓰겠다고 하면 철거하지 않아도 되나요?

임대인이 동의한다면 가능합니다.

다만 기존 임차인·신규 임차인·임대인 사이에서 시설 승계와 원상복구 면제를 서면으로 남기는 것이 안전합니다.

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Q8. 원상복구를 늦게 하면 그 기간 월세도 내야 하나요?

원상복구 지연으로 임대인이 실제 손해를 입었다면 차임 상당 손해배상 문제가 생길 수 있습니다.

다만 손해기간은 무제한이 아니라 임대인이 합리적으로 원상복구할 수 있었던 기간 등이 고려될 수 있습니다.

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상가 원상복구 핵심 정리

상가 임대차가 끝나면 임차인은 원칙적으로 목적물을 원상회복하여 반환해야 합니다.

민법 제654조와 제615조가 그 기본 근거입니다.

하지만 여기서 말하는 원상회복은 무조건

“콘크리트만 남은 완전한 공실”

을 의미하는 것은 아닙니다.

대법원은 특별한 사정이 없다면 임차인이 임차 당시의 상태로 돌려놓으면 되고, 전 임차인이 설치해놓은 시설까지 철거할 의무가 당연히 생기는 것은 아니라고 보고 있습니다.

또 일반적인 사용에서 자연스럽게 생긴 통상의 손모는 명확한 특약이 없는 한 임차인이 부담하지 않는다고 본 판례도 있습니다.

반대로 임차인이 직접 설치하거나 변경한

벽체·바닥·천장·배관·덕트·주방시설·간판

등은 계약서와 합의내용에 따라 철거·복구의무가 발생할 가능성이 높습니다.

임차인이 이를 이행하지 않으면 실제 원상복구비가 보증금에서 공제될 수 있습니다.

그러나 임대인이 시설을 그대로 사용할 생각이면서 실제 철거도 하지 않고 단순히 예상 철거비만 보증금에서 공제하는 것은 인정되지 않을 수 있습니다.

따라서 상가를 계약할 때와 나갈 때 가장 중요한 것은

계약서 특약 확인 → 입주 당시 상태 사진 보관 → 내가 설치한 시설 구분 → 퇴거 전 철거범위 협의 → 서면 확인 → 보증금 정산

순서입니다.

상가 인테리어는 비용 규모가 크기 때문에 처음 계약할 때

“계약 종료 시 어디까지 철거하는지”

를 구체적으로 특약에 적어두는 것이 가장 확실한 분쟁 예방방법입니다.

※ 참조사항

이 글은 2026년 9월 현재 시행 중인 민법과 관련 법원 판례를 기준으로 일반적인 상가 임대차 원상복구 문제를 정리한 내용입니다. 실제 원상복구 범위는 계약서 특약, 임차 당시 상가 상태, 시설 설치주체, 임대인의 공사승인 및 원상복구 면제합의 등에 따라 달라질 수 있습니다. 특히 철거비가 크거나 임대인이 보증금에서 상당액을 공제하려는 상황이라면 계약서와 입주 당시 사진, 견적서 등을 기준으로 개별 판단하는 것이 필요합니다.